Frische Brise an der Waterkant – Hamburger Bürovermietungsmarkt 1. – 3. Quartal 2009
"Als wäre ein Schalter umgelegt worden", beschreibt Andreas Wende, Leiter des Hamburger Jones Lang LaSalle-Büros, die Situation auf dem Bürovermietungsmarkt der Hansestadt nach den Sommerferien. "Dank der hoch diversifizierten Wirtschaft generieren wir Nachfrage aus allen Branchen", ergänzt der Immobilienexperte. Konkret in Umsatz niedergeschlagen hat sich der Stimmungsumschwung an Elbe und Alster allerdings noch nicht: "Die Stimmung ist gut, die Umsätze könnten besser sein", so Wende. In Deutschlands nördlichster Immobilienhochburg verlieren die Protagonisten mittlerweile freilich die Scheu, zum Beispiel Untermietflächen offensiv anzubieten: "In einer Weltwirtschaftskrise, wie wir sie derzeit erleben, öffnet sich damit auch das Tor zur Gesundung des Immobilienmarkts ein gutes Stück weiter", so Wende.
Gefragt bei Gesuchen sei auf jeden Fall Urbanität. Innenstadt oder zumindest Innenstadtnähe müsse es auf jeden Fall sein. Das Ganze allerdings möglichst kostengünstig, deutliche Abstriche bei der Ausstattung werden in Kauf genommen. Sogar prospektiv langfristig Suchende seien unterwegs: "Es ist keine Seltenheit, dass Nutzer, deren Mietverträge 2011 oder 2012 auslaufen, schon heute anfangen, den Markt zu sondieren", sagt Andreas Wende. Konkret geholfen hat all das den Umsätzen auf dem Hamburger Markt für gewerbliche Immobilien freilich noch nicht. Die frische Brise an der Waterkant beschränkt sich bislang auf Nachfragen, messbare Windstärken gibt es noch keine. Demzufolge liegt der Umsatz am Ende des 3. Quartals 2009 lediglich bei rund 293.000 m², damit 30% unter dem Umsatzniveau des Vergleichszeitraums im Vorjahr (419.000m²). Auch das Fünfjahres-Mittel der ersten 9 Monate wurde 2009 um 20% unterschritten und im Zehnjahres-Schnitt der ersten drei Quartale sind es immerhin noch rund 13% Diskrepanz. Der Gesamtjahresumsatz 2009 wird sich voraussichtlich bei rund 400.000 m² einpendeln.
Als Spitzenreiter unter den Umsatztreibern der ersten neun Monate des Jahres 2009 hat sich die Bau- und Immobilienbranche herauskristallisiert, gefolgt von den unternehmensbezogenen Dienstleistern und dem Industriesektor. Als begehrtester Teilmarkt notiert dabei die Innenstadt mit rund 27,5 % des Umsatzvolumens, gefolgt vom Hafen mit 12 % und der City Süd mit 9 % des Umsatzkuchens.
Gegenüber dem Vorquartal ist die Leerstandsquote um 0,1 Prozentpunkte leicht angestiegen. Sie liegt aktuell bei 7,7 %. Die Prognose zum Jahresende 2009: stabil. Denn bis zum Jahresende werden nur noch rund 6.500 m² spekulativer Fläche auf den Markt kommen, die somit kaum Einfluss auf den Leerstand haben werden. Bis dato wurden in 2009 rund 160.000 m² fertig gestellt, rund 13% oberhalb des Fünfjahres-Schnitts. 2010 ist mit einem deutlichen Anstieg der Leerstandsquote zu rechnen, denn von den geplanten 400.000 m², die im nächsten Jahr auf den Markt kommen werden, sind 310.000 m² spekulative Flächen dabei. "Allerdings bieten diese Projekte den Unternehmen auch die Chance, sich hinsichtlich Flächeneffizienz, Qualität, Standort sowie Nebenkosten zu verbessern", meint Wende.
Die Spitzenmiete ist seit Jahresbeginn stabil bei 23 Euro / m² / Monat mit einer möglichen Abwärtstendenz im letzten Quartal 2009, gegebenenfalls um 50 Cent. Incentives liegen in der Spitzenlage bei vier bis sechs Monatsmieten. (gi24/JLL)
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