Hamburger Industriemarkt startet schwach ins Jahr 2013

Mit einem sehr schwachen Ergebnis startete der Hamburger Markt für Industrie-, Lager- und Logistikflächen ins neue Jahr. Berechnungen des Immobilien-Dienstleisters Grossmann & Berger zufolge ging der Flächenumsatz im 1. Quartal 2013 um 55 % auf insgesamt 58.000 m² zurück. Anders als im 1. Quartal 2012 sank der Eigennutzeranteil deutlich auf 29 %. „Obwohl wir aktuell viele Gesuche betreuen, ist wenig Bewegung im Markt. Der schwache Jahresauftakt liegt zum einen an den fehlenden Großabschlüssen von Logistik- und Handelsunternehmen und zum anderen an den langwierigen Entscheidungsprozessen innerhalb der suchenden Unternehmen. Aufgrund der unsicheren Situation im Euroraum werden Entscheidungen nur zögerlich getroffen“, fasst Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, die Zahlen zum 1. Quartal 2013 zusammen.

Kein Abschluss über 10.000 m²

Das Ranking der Größenklassen führte mit einem Anteil von knapp 40 % am Flächenumsatz deutlich das Größensegment zwischen 1.001 und 3.000 m² an (22.700 m²). Verglichen mit dem Vorjahr bedeutete dies einen Rückgang um 13 %. Den nächsthöheren Flächenumsatz verzeichnete das Segment zwischen 3.001 und 5.000 m² mit einem Anteil von gut 27 % (15.500 m²). Gegenüber dem Vorjahreszeitraum zeigte sich dieses Segment am Beständigsten mit einer geringen Abnahme von 8 %. Der größte Zuwachs um 47 % wurde im Größensegment bis 1.000 m² registriert, auf das gleichzeitig mit gut 23 % der dritthöchste Flächenumsatz entfiel. Im Flächensegment zwischen 5.001 und 10.000 m² kam lediglich ein Deal zum Abschluss, so dass der Umsatz in dieser Größenklasse um 64 % sank (6.400 m²). Bei dem Kauf einer 5.500 m² großen Logistikhalle in der Hovestraße auf der Veddel durch ein Logistikunternehmen handelte es sich um den größten im 1. Quartal 2013 verzeichneten Abschluss.

Logistiker am Agilsten

Nahezu unverändert zum Vorjahreszeitraum zeigte sich die Verteilung der Flächenumsätze nach Branchen. Die Logistiker blieben auch zum Jahresbeginn 2013 der größte Flächenabnehmer mit einem Anteil von rund 56 % am Flächenumsatz (32.700 m²), gefolgt von den Handelsunternehmen mit einem Anteil von knapp 23 % (13.300 m²). Die Branche „Sonstige Unternehmen“ erreichte mit 6.400 m² einen Anteil von über 11 % am Flächenumsatz, während Produktions-, Industrie- und Handwerksunternehmen rund 5.600 m² (knapp 10 %) Fläche umsetzten. Der Anteil an Eigennutzern am Gesamtflächenumsatz lag bei 29 % (17.000 m²) und damit bezogen auf den Flächenumsatz um 74 % niedriger als noch vor einem Jahr.

Deutlich mehr Umsatz im Stadtgebiet

Anders als im Vorjahreszeitraum, in dem sich der Flächenumsatz relativ ausgeglichen auf das Hamburger Stadtgebiet und auf das Hamburger Umland verteilte, dominierte im 1. Quartal 2013 mit einem Anteil von knapp 84 % am Flächenumsatz klar das Hamburger Stadtgebiet (48.500 m²). Stärkste Teilmärkte waren Hamburg-Ost mit Standorten wie Billbrook und Allermöhe mit einem Anteil von 43 % (24.900 m²) und Hamburg-Süd mit einem Anteil von 25 % (14.500 m²). Insgesamt 50 % aller Abschlüsse bzw. Eigennutzer über 1.000 m² wurden in Hamburg-Ost getätigt.

Steigende Mieten

Die seit dem 1. Quartal 2012 anhaltende Zunahme der Durchschnittsmiete setzte sich auch zum Jahresbeginn 2013 fort. Die Durchschnittsmiete (gewichtetet Durchschnittsmiete aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen zwölf Monaten) stieg um 6 % auf nun 4,60 Euro/m². Auch die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) legte leicht um 2 % auf aktuell 5,80 Euro/m² zu. Mieten im Spitzensegment sind vornehmlich bei neuen Hallenflächen mit hervorragendem Anschluss an das überörtliche Verkehrsnetz umsetzbar. Für klassische Bestandflächen im Hamburger Stadtgebiet werden Mieten zwischen 4,00 und 4,50 Euro/m² erzielt.

Ausblick

„Aufgrund der Anzahl der von uns betreuten Gesuche rechnen wir für den weiteren Jahresverlauf mit einer deutlich anziehenden Umsatztätigkeit auf dem Hamburger Markt für Industrie-, Logistik- und Lagerflächen. Die instabile politische und wirtschaftliche Situation insbesondere im südlichen Euroraum erschwert eine genauere Prognose. Jedoch hat die Erfahrung der letzten Jahre gezeigt, dass sich die Umsätze auch in Krisenjahren über 300.000 m² bewegen“, sagt Andreas Rehberg.