Der Investmentmarkt in der Hansestadt Hamburg erzielte mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,92 Milliarden Euro das zweitbeste Ergebnis der großen deutschen Standorte, blieb aber mit einem Rückgang von 62 Prozent deutlich hinter dem Vorjahr zurück. Das ergibt der „Investment Market Report 2009“ für die sechs wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal Ende Februar veröffentlichen wird.
„Wie an anderen Standorten auch wirkte sich insbesondere der um über 90 Prozent geringere Umsatz bei den Portfoliodeals auf das Ergebnis aus“,
erläutert Marcus Zorn, Geschäftsführer der Atisreal GmbH und verantwortlich für die Hamburger Niederlassung. Während im Jahr 2007 noch 3,2 Milliarden Euro in Portfolios investiert wurden, waren es 2008 nur noch rund 300 Millionen Euro. Das Volumen der Einzeldeals reduzierte sich lediglich um 15 Prozent auf gut 1,6 Milliarden Euro (Umsatzanteil: über 84 %). Durch die geringere Anzahl an Portfoliotransaktionen sank auch die Gesamtanzahl der verkauften Immobilien deutlich auf 74 im Jahr 2008 (2007: 300). Das durchschnittliche Umsatzvolumen liegt mit knapp 26 Millionen Euro dagegen über dem Vorjahr (2007: 17 Mio. €).
Bei der Verteilung der Investments nach Größenklassen gab es leichte Veränderungen. Die kleinsten Deals unter 10 Millionen Euro konnten mit knapp 6 Prozent deutlich weniger zum Jahresergebnis beitragen als noch 2007 (gut 15 %). Während die Abschlüsse zwischen 10 und 25 Millionen Euro mit aktuell gut 12 Prozent leichte Anteile verloren, konnten die Deals zwischen 25 und 50 Millionen Euro fast 6 Prozentpunkte hinzugewinnen und umfassen damit ein Viertel des Investitionsvolumens. Mit knapp 57 Prozent haben wie schon 2007 (knapp 52 %) die großvolumigen Deals mit über 50 Millionen Euro den größten Anteil am Transaktionsvolumen.
Aktivste Käufergruppe waren 2008 die Spezialfonds mit einem Anteil von gut 23 Prozent (Vorjahr: knapp 6 %). Es folgen die Immobilien AGs (rund 14 %), geschlossenen Fonds (13,5 %) und Immobilienunternehmen (gut 13 %). Noch im Vorjahr hatten die überwiegend ausländischen Equity und Real Estate Fonds durch umfangreiche Portfolioankäufe den größten Anteil (über 54 %) am Hamburger Transaktionsvolumen; 2008 waren es nur noch 10 Prozent. Auf Projektentwickler entfielen knapp 9 Prozent, womit sie ihren relativen Anteil um rund vier Prozentpunkte steigern konnten. Wie an anderen Standorten auch nahm der Anteil ausländischer Investoren mit aktuell knapp 45 Prozent gegenüber dem Vorjahr stark ab (2007: 73 %).
Auf der Verkäuferseite lagen die Projektentwickler mit knapp 30 Prozent zwar erneut vorn, aber deutlich unter dem Vorjahreswert (56 %). Die an zweiter Position liegenden Corporates verdoppelten ihren Anteil dagegen auf gut 18 Prozent. Mit rund 12 Prozent verkauften auch Equity und Real Estate Fonds ein größeres Immobilienvolumen als im Vorjahr (rund 1%). Die offenen Fonds (gut 11 %) und die geschlossenen Fonds (8%) konnten ihre Anteile ebenso erhöhen. Spürbar gestiegen ist der Anteil ausländischer Verkäufer mit knapp 20 Prozent des Investitionsvolumens (2007: gut 5 %). Büroimmobilien waren 2008 die am stärksten nachgefragte Assetklasse in Hamburg. Mit einem Anteil von 46,5 Prozent lagen sie aber nicht so deutlich vorn wie im Vorjahr (73 %). Mit knapp 35 Prozent liegen die Einzelhandelsimmobilien auf Rang zwei, gefolgt von Logistikimmobilien mit gut 8 Prozent.
Während die Verteilung des Gesamtumsatzes auf das Hamburger Marktgebiet im Vorjahr noch recht ausgeglichen war, wurde 2008 wieder der Großteil der Investments in den Citylagen getätigt (Anteil: gut 55 %). Damit konnten die Top-Standorte um über 20 Prozentpunkte zulegen. Der Cityrand verlor dagegen sehr deutlich (von fast 38 % auf knapp 15 %). In den Nebenlagen wurde dagegen wesentlich mehr investiert; mit gut 30 Prozent konnten sie relativ betrachtet sogar noch leicht gegenüber dem Vorjahr hinzugewinnen (2007: knapp 28 %). Nachdem die Renditen im ersten Halbjahr noch stabil waren, stiegen sie im zweiten Halbjahr 2008 auch in Hamburg spürbar an. Für hochwertige Büroobjekte in Spitzenlagen wurden Ende 2008 Netto-Spitzenrenditen von 5,10 Prozent erzielt. Aufgrund der anhaltenden Finanzkrise und der damit verbundenen schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation ist auch ein weiterer Anstieg zu erwarten.
Schwieriges Marktumfeld im Jahr 2009
„Der Hamburger Investmentmarkt wird auch im Jahr 2009 wie alle übrigen Standorte unter dem Einfluss der Finanzmarktkrise stehen“,
so Zorn.
„Nur zurückhaltend vergebene Finanzierungszusagen und schwierige gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen werden trotz nach wie vor hohem Interesse am Standort sehr wahrscheinlich das Investmentgeschehen beeinflussen. Eine zuverlässige Prognose des Transaktionsvolumens ist vor diesem Hintergrund nahezu ausgeschlossen. Die Renditen werden sich in diesem Jahr voraussichtlich in Richtung ihres Niveaus von Anfang des Jahrzehnts entwickeln“.
Quelle: Atisreal
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