Grandioser Jahresauftakt auf Hamburger Investmentmarkt mit Plus von 42 %. Nach dem belebten 4. Quartal und dem erfolgreichen Jahresabschluss 2012 auf dem Hamburger Investmentmarkt schließt das 1. Quartal 2013 nahtlos an diesen Entwicklung an. Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger zufolge stieg das Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien mit einem Volumen von rund 710 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 42 %. „Investoren sind aufgrund des anhaltenden Mangels an Core-Produkten in der City zunehmend bereit, auch in gewerbliche Immobilien in Nebenlagen mit einem sicheren, langfristigen Cash-Flow zu investieren“, so Christoph Ringleben, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
Nebenlagen steigen in der Anlegergunst
Von insgesamt rund 30 gewerblichen Transaktionen im 1.Quartal entfielen rund 75 % auf die Hamburger Nebenlagen und lediglich 25 % auf die City. Bezogen auf das Transaktionsvolumen platzierte sich die Hamburger City mit einem Anteil von knapp 38 % dennoch auf Platz eins. Die Teilmärkte Alster Ost, Harburg und Wandsbek folgten mit Anteilen von jeweils rund 11 %. Die Transaktion mit dem größten Volumen im 1. Quartal war der Verkauf des Saturn-Kaufhauses (Mönckebergstr. 1, City) durch die Metro AG an ein Joint-Venture aus Matrix Immobilien und einer Gruppe Münchener Privatinvestoren.
Hotels im Fokus
Im letzten Jahr standen überwiegend die Asset-Klassen Büro und Hotel im Fokus der Anleger. Diese Entwicklung setzte sich auch im 1. Quartal 2013 fort. Der Anteil am Transaktionsvolumen für Büro-Immobilien lag bei 54 % (383,4 Mio. Euro), der für Hotel-Immobilien bei 21 % (149,1 Mio. Euro). Die größte Transaktion im Büro-Segment war der Verkauf des ABC-Bogens (Abc-Str. 19, City) im Zuge eines Portfolio-Verkaufs von SEB Asset Management an Dundee International für rund 67 Mio. Euro. Zu den Hotel-Transaktionen zählte unter anderem der Verkauf des Hamburger Luxushotels Fairmont Hotel Vier Jahreszeiten (Neuer Jungfernstieg 9-14, City) von der kanadischen Fairmont Raffles Hotels International an eine private Vermögensverwaltung der Dohle-Gruppe für rund 40 Mio. Euro. Die Asset-Klassen Einzelhandel und Logistik kamen hingegen lediglich auf Anteile von 12 % (85,2 Mio. Euro) und 10 % (71 Mio. Euro). Die Renditeentwicklung zeigt sich bereits seit 2011 unverändert. Wie im Vorquartal lagen die Spitzenrenditen für Büro- und Einzelhandelsobjekte bei 4,7 %. Für Logistikobjekte wurde eine Spitzenrendite von 7,2 % erzielt.
Produktmangel bremst ausländische Investitionen
Der gewerbliche Investmentmarkt in Hamburg wurde im 1. Quartal 2013 erneut überwiegend durch nationale Anleger bestimmt. Der Anteil ausländischer Käufer am Transaktionsvolumen lag bei 16 %. Auch auf der Verkäuferseite dominierten nationale Marktteilnehmer das Geschehen. Nur 27 % des Transaktionsvolumens wurden im 1. Quartal durch internationale Verkäufer generiert.
Entwickler aktivste Käufergruppe
Das Kaufgeschehen dominierten im 1. Quartal die Projektentwickler mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von rund 20 %. Grund hierfür war der Verkauf des Saturn-Kaufhauses an Matrix Immobilien, die eine Flächenoptimierung und Umgestaltung der Immobilie planen. Zweitstärkste Käufergruppe sind die Privaten Anleger mit 17 %. Die üblicherweise dominierenden Offenen Fonds/Spezialfonds hingegen nahmen nur einen Anteil von 10 % am Transaktionsvolumen ein.
Offene Fonds/Spezialfonds stärkste Verkäufergruppe
Während im vergangenen Jahr die Gruppe der Entwickler und Bauträger als aktivste Verkäufer auftraten, waren im ersten Vierteljahr 2013 die Offenen Fonds/Spezialfonds mit einem Anteil von knapp 45 % am Transaktionsvolumen sowie die Eigennutzer/Non Properties mit 26 % die dominierenden Akteure auf der Verkäuferseite.
Positivtrend hält auch 2013 an
„Nach einem erfolgreichen Jahresauftakt erwarten wir für den Hamburger Investmentmarkt im Jahresverlauf weiterhin viel Bewegung. Die fehlenden alternativen Anlageprodukte lenken den Blick der Anleger auch in diesem Jahr auf Immobilien“, erläutert Christoph Ringleben. „Die niedrigeren Finanzierungskosten und die stabile Entwicklung der deutschen Wirtschaft, die sich von dem Negativtrend im Euroraum deutlich absetzt, machen Deutschland aus Investorensicht zu einem der attraktivsten Märkte in der Eurozone. Daher rechnen wir derzeit für das Jahr 2013 mit einem Transaktionsvolumen für gewerbliche genutzte Immobilien in Hamburg von rund 2,0 Mrd. Euro.