Hamburger Markt für Einzelhandelsflächen 2011

Nachfrage nach Top-Einzelhandelsflächen in der Hamburger City ungebrochen. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den 1A- und 1B-Lagen der Hamburger City übersteigt das Angebot um ein Vielfaches. Aufgrund dessen wurde der Markt in den Jahren 2010 und 2011 von einer Flächenknappheit bestimmt. Im Jahr 2011 registrierte der Hamburger Immobiliendienstleister Grossmann & Berger in der Hamburger City 64 Neuverträge für Einzelhandels- und Gastronomieflächen mit einem Flächenvolumen von rund 15.000 Quadratmetern. Gegenüber dem Jahr 2010 stieg die Anzahl der Verträge um rund 23 Prozent, während sich der Flächenumsatz um knapp 19 Prozent reduzierte. „Aufgrund der geringen Fluktuation in den Konsumlagen des östlichen Citybereichs konzentrierten sich die Neuverträge bis auf wenige Ausnahmen auf die sogenannte City West“, erläutert Sven Bechert, Leiter Einzelhandelsvermietung bei Grossmann & Berger.

Poststraße mit zahlreichen Neuzugängen
Die größten Abschlüsse waren mit rund 2.000 Quadratmetern die Anmietung von Apple am Jungfernstieg, der von Grossmann & Berger vermittelte Mietvertrag des US-Trendlabels Abercrombie & Fitch für 1.850 Quadratmeter in der Poststraße sowie der Abschluss von Zara Home mit rund 1.500 Quadratmetern an den Große Bleichen. Die größte Vermietungsdynamik innerhalb der City West mit mehr als zehn Abschlüssen in einem Zeitraum von 24 Monaten entwickelte die Poststraße. Bei Fertigstellung des Einzelhandelsprojektes „Alte Post“ an der Poststraße 9-11 Ende 2011 öffneten hier gleich zwei Trendmarken ihre Pforten: Tommy Hilfiger und Adidas mit dem neuen Handelskonzept NEO. Die Shoperöffnung von Abercrombie & Fitch in der „Alten Post“ ist für April geplant. Die von Tommy Hilfiger freigezogene Fläche in der Poststraße 14 wurde indessen an die Münchner Mode-Firma Hallhuber vermietet. Weitere Abschlüsse an der Poststraße waren unter anderem der Feinkostladen Mutterland, der französische Dessousanbieter Aubade und das Pariser Modelabel Sandro. Bereits im zweiten Quartal vermittelte Grossmann & Berger Peak Performance, einem exklusiven skandinavischen Anbieter für Sport- und Freizeitbekleidung, eine Ladenfläche an der Poststraße 37.

Laufverlängerung am Neuen Wall
Auch in der Hamburger Luxuslage Neuer Wall waren innerhalb der letzten zwei Jahre große Veränderungen des Mieterbesatzes zu beobachten. So zog die britische Luxusmarke Burberry von der Galleria-Passage in das Objekt Neuer Wall 71. Auch Calvin Klein entschied sich 2011 für eine Fläche im Objekt Neuer Wall 15. Mit Scotch & Soda (Neuer Wall 50) und Lacoste (Neuer Wall 63) feierten vergangenes Jahr zwei weitere Modemarken ihre Shoperöffnungen an Hamburgs Nobelmeile. Das Unternehmen Bottega Veneta ist ebenfalls von dem Standort überzeugt und bezog vor kurzem eine rund 700 Quadratmeter große Fläche im Objekt Neuer Wall 63. In den Altflächen des Labels am Neuer Wall 22 wird sich Cartier erweitern.

Da der Markt für Luxusgüter boomt, ist auch die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in repräsentativen Innenstadtlagen wie Neuer Wall und Hohe Bleichen stark gestiegen. Angesichts der derzeitigen Flächenknappheit sind viele Unternehmen zunehmend zu Kompromissen hinsichtlich der Lage bereit. „Die Ansiedlung von exklusiven Modefirmen im südlichen Abschnitt der Straße Neuer Wall werteten diesen Teil deutlich auf und sorgten zudem für eine Verlängerung des Laufs“, so Sven Bechert.

Textilunternehmen größte Flächenabnehmer
Aufgrund des fehlenden Flächenangebots bewegen sich die Anzahl der Neuverträge sowie der Flächenumsatz seit Jahren auf einem relativ niedrigen Niveau. Das durchschnittliche Flächenvolumen pro Vertrag sank von 354 Quadratmetern (2010) auf 235 Quadratmeter (2011). Rund 64 Prozent aller Verträge in 2011 entfielen auf das Flächensegment bis 200 Quadratmeter. Mit einem Anteil von über 42 Prozent am Flächenvolumen waren 2011 wie auch im Jahr 2010 die Textilunternehmen die größten Flächenabnehmer in der Hamburger Innenstadt. Danach folgten mit Anteilen von rund 14 Prozent und knapp 11 Prozent die Gastronomiebetriebe sowie Möbel- und Einrichtungshäuser. „Insbesondere die nationalen und internationalen Filialisten aus dem Bekleidungsbereich wollen sich in der City positionieren, vornehmlich in den Konsumlagen des östlichen und westlichen Citybereichs“, erklärt Sven Bechert.

Weitere Mietpreissteigerungen in der City
Das fehlende Flächenangebot hat unmittelbare Auswirkungen auf die Mietpreise. So stieg die erzielbare Spitzenmiete von 220,00 Euro/Quadratmeter/Monat im Jahr 2005 auf aktuell 280,00 Euro/Quadratmeter/Monat (Läden mit einer Verkaufsfläche zwischen 80 und 120 Quadratmetern). „Ausgehend von einer stabilen Konjunktur und einer anhaltend günstigen Beschäftigungsentwicklung erwarten wir, dass die Mieten aufgrund des gegenwärtigen Nachfrageüberhangs weiter steigen werden. Vor diesem Hintergrund könnte künftig bei einigen Unternehmen die Bereitschaft zunehmen, auch über neue Einzelhandelsstandorte in der City nachzudenken, wie beispielsweise die Dammtorstraße oder das Nikolaiquartier, die beide aktuell im Rahmen eines BIDs umgestaltet werden“, prognostiziert Sven Bechert.

Einzelhändler verlängern vorzeitig Mietverträge
Die einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche der Hamburger City verzeichnete in den letzten Jahren kaum Zuwächse. Seit der Fertigstellung der Europapassage im Jahr 2006 wurden neben kleineren Bauprojekten überwiegend Umbau- und Renovierungsarbeiten an Bestandsflächen durchgeführt. Eines der wenigen neuen Projekte in 2012 ist die Entwicklung der Kaisergalerie am ehemaligen Standort des Ohnsorg-Theaters an den Große Bleichen mit über 3.500 Quadratmetern Einzelhandelsfläche. Weitere Flächen werden nach Abschluss der Renovierungsarbeiten im benachbarten Kaufmannshaus zur Vermietung kommen. Großflächiger Einzelhandel könnte an der Spitalerstraße 22-26 in der vormals von Vattenfall genutzten Fläche entstehen, die aktuell durch die Centrum Holding Deutschland GmbH projektiert wird. „Auch in 2012 wird die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in der Hamburger Innenstadt das vorhandene Angebot übersteigen. Die geringe Fluktuation in den innerstädtischen 1A-Lagen führt dazu, dass einige Einzelhändler bereits versuchen, durch frühzeitige Mietvertragsverlängerungen ihre Standorte zu sichern“, konstatiert Sven Bechert.