Handelsimmobilien – Die tollen Finanzierungen der Vergangenheit sind passe

Von Ruth Vierbuchen. Der Weg in die Zukunft führt zurück in die Normalität und weg vom Leichtsinn wirtschaftlicher Boomphasen. So etwa lässt sich die Einschätzung der Experten zusammenfassen, die unter dem Motto „Märkte machen – Mut in der Krise“ auch beim „Deutschen Handelsimmobilien Kongress“ in Berlin über „das“ aktuellste aller Themen diskutiert haben: Den „richtigen Weg aus der Krise“.

Aus Sicht von Ulrich Kater, Chefvolkswirt der DekaBank Deutsche Girozentrale werden „wir nicht zu den tollen Zuständen früherer Jahre mit fast Null-Eigenkapital zurückkehren. Wir müssen uns auf jeden Fall von der Finanzierung der Vergangenheit trennen“, fasst er zusammen und prognostiziert, dass Kredite langfristig teurer und anders bewertet werden.

Auch aus Sicht von Gerhard Kemper, bis Ende März Geschäftsführer von Kemper’s Jones Lang LaSalle, hat die Immobilienbranche die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten der Jahre 2005, 2006 und 2007 längst hinter sich: „Das werden wir nicht mehr haben.“ Allerdings dürfte es noch eine Weile dauern, bis das alle Marktteilnehmer begriffen haben. Und in dieser Umstellungsphase liegt das Problem. „Unser System gibt es erst seit 40 Jahren“, fasst Kater zusammen.

Gerade in das System Marktwirtschaft schleiche sich leicht der Fehler ein, dass sich Unvorsichtigkeiten gerade bei der Kreditvergabe aufbauten, wenn die Wirtschaft zu gut laufe. Vorsicht bei der Kreditvergabe wird demnach das Gebot der Stunde sein, wenn sich die Banken in der Zukunft trauen, mal wieder im größeren Rahmen Kredite zu vergeben.

Derzeit sind Zusagen über 100 Mio. Euro nicht zu bekommen, wie Norbert Fath von der Hannover Leasing weiß: „Der Syndizierungsmarkt ist tot.“ Das führt unmittelbar zu der wichtigsten aller Fragen: Wann wird man wieder genug Fremdkapital haben? Nach Prognose von Deka-Chefvolkswirt Kater „wird das noch eine Weile dauern“.

Da nach einer Schätzung von Anfang 2009 noch Wertpapiere im Wert von ca. 2 Billionen $ die Bilanzen der Banken belasteten, IWF-Schätzungen liegen gar bei knapp 4 Bio. Euro, wird es aus Sicht des Experten noch bis 2010/2011 dauern, um das abzuarbeiten. Dabei sei die deutsche Bankenlandschaft mit Sparkassen und Genossenschaftsbanken – gemessen am USSystem, wo der Credit Crunch deutlich ausgeprägter sei als hier – bei der Bewältigung der Krise durchaus von Vorteil. Doch der Produktionsstopp in einem nie gekannten Ausmaß nach Ausbruch der Finanzmarktkrise und der Wegfall der Konjunkturstütze Export durch die weltweite Ausbreitung der Krise zwingen Deutschland dazu, sich auf die Lösung der eigenen Probleme zu konzentrieren. Noch wirkt sich laut Kater positiv aus, dass die verfügbaren Einkommen gestiegen sind und der private Konsum die Wirtschaft etwas stabilisiert.

Doch da das nicht mehr lange dauern wird – die Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt werden immer spürbarer – sei es wichtig, über Steuersenkungen die private Nachfrage zu stärken. „Steuersenkungen ist das zentrale Thema für uns.“ Es wird laut Kater aber auch einen gewissen Automatismus geben, der die von der Bundesregierung bisher eingeleiteten Konjunkturpakete unterstützen wird. Denn wenn die Läger, die derzeit abgebaut werden, erst einmal leer sind, muss die Produktion zwangsläufig wieder ausgeweitet werden. Das könnte die Trendwende bringen. Der Abschwung und die Finanzmarktkrise zeigen aus Sicht von Kemper einmal mehr, wie wichtig es ist, bei der Investition in Handelsimmobilien die fundamentalen Grundsätze zu beachten: „Man braucht eine gute Lage, einen bonitätsstarken Mieter und einen langfristigen Mietvertrag, dann bekommt man auch das Fremdkapital“, stellt er fest.

In diesem Szenario sieht sich die Drogeriemarkt-Kette dm als Marktführerin in ihrem Segment gut aufgestellt, wie Markus Trojansky, Geschäftsführer der dm Drogeriemarkt GmbH & Co KG bestätigt: „Es wird heute viel auf Bonität geachtet.“ Im Segment Shopping-Center liegt der Vorteil des Investments darin, dass der Betreiber den Mieterbesatz selbst steuern kann – vorausgesetzt, die Lage des Objekts ist gut. „Wir setzen auf Einzelhandelskonzepte, die eine Zukunft haben“, stellt Wolfgang Seifert, Vorstand der mfi – Management für Immobilien AG, fest. Der Shopping- Center-Spezialist vermietet nicht an Einzelhandelskonzepte, die sich am Ende des Lebenszyklus befinden. Zudem konzentriert sich die mfi in der augenblicklich schwierigen Zeit verstärkt auf das Angebot von Dienstleistungen wie Property-Management.

Wie wichtig letztlich die Story und die Sicherheit eines Anlageobjektes für den Investor sind, darauf verweist Hannover-Leasing-Manager Fath: „Wir müssen die Investoren begeistern, denn Kapital ist sehr scheu.“

Deshalb sind für Investoren Standardkriterien wie Ankermieter mit langen Mietverträgen in Shopping-Center wichtig, auch wenn immer wieder diskutiert wird, dass die Zentren der Gegenwart ohne Magnetbetrieb auskommen und die Gesamtheit der Mieter die Sogwirkung erzeugt. Laut Fath geht das Investment seit Sommer verstärkt in Immobilien und Eigenkapital sei „definitiv da“. Privatanleger sind demnach durchaus bereit zu investieren. Dabei richtet sich das Augenmerk bei Handelsimmobilien auf die innerstädtischen Top- Lagen der kleinen und mittleren Städte, nicht auf die Metropolen, wo die Renditen inzwischen zu niedrig sind. Und „das kann ich noch mit der Sparkasse machen“, verweist Fath darauf, dass durchaus noch was geht.

gi24/HIR, Nr. 44

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