„Handelsimmobilien sind anders!“, so fasste Franz J. W. Hrabak, Standort- und Immobilienberatung der BBE Handelsberatung GmbH (Standort Köln), seinen Vortrag zum Thema „Marktentwicklungen bei Einzelhandelsimmobilien: Hinweise für beständiges Investment“ zusammen. Ins „Diebels im Hafen“ hatte am 24. Oktober 2011 erneut Olaf Kenneweg, Inhaber der KENNEWEG PROPERTY PERSONALBERATUNG in Köln, zum 23. ImmobilienStammtisch Rhein/Ruhr in den Duisburger Innenhafen eingeladen. Rund 70 Professionals der Immobilienwirtschaft kamen und diskutierten fast 3 Wochen nach der diesjährigen EXPO REAL in München die aktuellen Themen der Branche.
Herr Hrabak gliederte seinen Vortrag in die Bereiche: Marktperspektiven des Einzelhandels in Deutschland, Probleme der Warenhäuser, Handel in der City, Handel in Shopping Centern, Handel mit Lebensmitteln und Handel in Fachmärkten.
Ausgehend von einer steigenden Flächenentwicklung bei gleichzeitiger Abnahme der Umsatzentwicklung in den vergangenen 40 Jahren im deutschen Einzelhandel und einer sich verändernden Entwicklung des Konsumentenverhaltens stellte Hrabak zunächst aktuelle Trends vor: Handel ohne Branchenbezug, Handel an Transitstrecken, Internethandel und Digital Multichannel. Dies führe, so Hrabak, zu reinem Verdrängungswettbewerb (gute Standorte verdrängen schlechte Standorte, gute Konzepte schlechte Konzepte), steigendem Druck auf die Rentabilität, zunehmender Unberechenbarkeit der Verbraucher sowie zu einer Begünstigung von Betriebsformen wie hoch profilierte Fachgeschäfte, Shopping Center, vertikale Händler, preisorientierte Anbieter sowie Fachmärkte.
Im Anschluss widmete sich Hrabak den Problemen von Warenhäusern und unterschied hier hinsichtlich möglicher Nachnutzungen in für weitere Handelsnutzung gute bzw. nicht mehr geeignete Standortqualitäten. Bei guter Standortqualität sei die Objektqualität entscheidend, ob eine hochwertige Handelsnutzung (monostrukturell, Nahversorgung, Mehrbranchennutzung) bzw. in Verbindung mit Freizeit, Wohnen und/oder städtischen Einrichtungen eine gemischt genutzte Verwertung erfolgreich oder ein Abriss mit anschließendem Neubau für die vorstehenden Nutzungen vorteilhafter ist. Ist die Standortqualität für weitere Handelsnutzungen nicht mehr geeignet, sei eine vorübergehende Mietertragssicherung durch kurzfristige Vermietungen z. B. an Postenmärkte und anschließend eine Neuentwicklung ohne Handelsnutzung sinnvoll. „Ein Patentrezept gibt es aber nicht!“, erläutert Herr Hrabak. Revitalisierung großflächiger Handelsimmobilien sei individuell zu betrachten und mache wirtschaftlich tragfähige Nachnutzungskonzepte und speziell abgestimmte Einzellösungen notwendig.
Bei 1a-Lagen in Städten mit deutlich über 100.000 Einwohnern sei lt. Hrabak eine Uniformierung (hohe Korrelation zwischen Spitzenmiete und Frequenz) und dagegen die 1b-Lagen als Verlierer zu sehen: „Große Flächen zwischen 300 bis 1.000 m² sind besonders gefragt und Metropolen zeigen sich bei der Miet- und Wertentwicklung deutlich besser als Klein- und Mittelstädte“, führte Hrabak aus und ergänzte: „Neue Projekte müssen einen Alleinentstehungsanspruch erfüllen, der durch hochwertige Architektur erzielt werden kann. Chancen sehen wir bei Mittelstädten in einer Nachverdichtung der Textilfilialisten, einem Wachstum sogenannter Local-Heroes sowie in kleinen Centerentwicklungen.“
Bei Shopping Centern machte Hrabak folgende Entwicklungen fest: „Das Shopping Center ist im Verdrängungswettbewerb ein extrem begünstigtes Immobilienprodukt. Dies macht sich u. a. in der Anziehungskraft, im Branchenmix, in der Parksituation und in der Familienfreundlichkeit bemerkbar. Die Umsätze entwickeln sich besser als im Gesamtmarkt. Aufgrund der hohen politischen Brisanz ist das Risiko zwischen Verdrängung und Kaufkraftgewinnung abzuwägen. Wir stellen einen Trend zur Innenstadt und eine Expansion in kleinen Oberzentren und Mittelstädten fest. Zukunftsthemen sind aus unserer Sicht die Aufenthaltsqualität und mediale Aufrüstung und zunehmende Anforderungen an ein professionelles Centermanagement – auch für kleine Objekte. So sind Shopping Center Treiber der Immobilienwirtschaft!“.
Trends und Perspektiven erläuterte Hrabak aber auch für den Handel und den Lebensmittelbereich: „Wir stellen eine Dominanz von 6 Handelsbetreibern mit einem Marktanteil von über 90 % fest. Wachstum wird über eine zunehmende Nachverdichtung, Flächenausweitungen und eine Diversifikation des Angebots generiert. Klassische Supermärkte zeigen sich dynamisch durch Konzeptanpassungen und einer Auffrischung durch neue Formate. Der Handel mit Lebensmitteln sieht sich neuen Flächenanforderungen gegenüber gestellt.“
Abschließend faßte Hrabak folgende Anforderungen an Handel, Investoren und Kommunen zusammen: „Es ist eine sogfältige Konzept- und Standortprüfung aller Beteiligten notwendig. Dies erzeugt jedoch längere Projektentwicklungsdauern und genehmigungsrelevante Spielräume werden restriktiver bewertet. Einem regionalen Nachfragerückgang als Folge der Demographischen Entwicklung wird man durch angepasste Sortimente, gute Erreichbarkeit und altengerechte Handelsformate gerecht. Bestandsobjekte sind auf Nachhaltigkeit zu prüfen. So sehen wir neue Wachstumschancen in Citylagen und an integrierten Standorten.“
Termin- und Vortragsvorschau:
Dienstag, 22. November 2011 in Köln (Ralf Süßer, Geschäftsführer AXA Investment Management Deutschland GmbH, Köln, zum Thema: „Asset Management: Veränderungen – Herausforderungen – Erwartungen“), Dezember 2011 Weihnachtspause.