Von Werner Rohmert
Nur historische Bauten und nur wenige repräsentative Büros prägen ein Stadtbild so sehr wie Hotelimmobilien. In der Besuchererinnerung sind Hotels ein bleibender Bestandteil; denn der Gast lebt im Hotel, während er überall sonst nur Kurzzeit-Besucher ist. In Leben, Erinnerung und Gesprächen reisegestresster Manager nehmen Hotels einen breiten Raum ein. Gerade Grand Hotels sind „Paläste des Bürgertums“. Die Lebensdauer von Hotelimmobilien – Fertigbau Beton Kästchen natürlich ausgenommen – übersteigt oft die Lebensdauer alternativer Zweckbauten bei weitem. Wenn über vielen Büros schon die Abrissbirne kreist, erleben gut gepflegte Landmark-Hotelimmobilien gerade erst den ersten Lebenszyklus-Höhepunkt.
Umso mehr gilt für Hotelimmobilien: „Architektur ist Höflichkeit gegenüber unseren Enkeln“. Gerade Hotels wecken Emotionen, die für den Investor auch Geld wert sind. Konkurse professionell gemanagter Hotels in westdeutschen Großstädten sind immer noch eine Seltenheit. Nach der Erholung der Hotellerie von der schlimmsten Krise der Nachkriegsgeschichte im Gefolge des Anschlages vom 11. September 2001, der Lungenseuche Sars und konjunktureller Verwerfungen sind Auslastung, Preise und Stimmung seit der Fußball WM wieder gut. Allerdings prophezeien die Auguren bereits wieder einen Einbruch im Gefolge zu erwartender Konjunkturabschwächung.
Als Investment profitiert die Hotelimmobilie von der Interessenidentität mit dem Nutzer, denn der Hotelier verdient sein Geld MIT der Immobilie und nicht wie bei Büros nur IN der Immobilie. Während wir vor 30 Jahren noch oft lernten, dass Hotels sich erst nach der dritten Pleite rechnen, sind sie seit den 90er Jahren wichtiger Bestandteil professionell gestreuter, institutioneller Portfolios.
Die aktuelle Diskussion um Hotelimmobilien wird in Deutschland durch zwei Spannungsfelder geprägt. Zum einen steht der immer noch zu fast 80% überwiegend mittelständische Hotelmarkt vor strukturellen Veränderungen. Der Anteil von Markenhotels, der auch im internationalen Vergleich oft beim Mehrfachen liegt, wird deutlich ansteigen. Ihren Wettbewerbsvorteilen durch Finanzierungsmöglichkeiten, Reservierungssysteme, Qualitätsstandards und internationalen Synergien kann der Mittelständler nur wenig entgegensetzen. Der Anpassungsprozess könnte durch Verwerfungen gekennzeichnet sein. Zum anderen steht der typisch deutsche Pachtvertrag zur Disposition. International dominieren Varianten von Managementverträgen. In Deutschland verlangen aber dieselben Banken, die Hotelbetreibern auf Grund von Bilanzierungsverpflichtungen bei Mietverträgen von Festpachten abraten, von Projektentwicklern einen festen Pachtvertrag für die Finanzierung. Andererseits sollte natürlich die fehlende Bereitschaft eines Betreibers, der schließlich als einziger wirklich über Markt-Kompetenz verfügt, Risiken zu übernehmen, jeden Financier zum Denken anregen.
Andreas Pohl, Vorstand Deutsche Hypo AG, das Immobilienkompetenzcenter im Nord/LB Konzern sieht gleichfalls Hotelfinanzierungen als anhaltend wichtigen Bereich. Allerdings dürfe der Anteil am Portfolio auch nur der gesamtwirtschaftlichen Bedeutung von Hotelimmobilien entsprechen. Dann allerdings seien Managementverträge heute kein Ausschlusskriterium mehr. Walter Klug, Geschäftsführer des Offenen Immobilienfonds von Morgan Stanley sieht Hotelimmobilien als interessante Beimischung zum Portfolio an. Ein Offener Fonds sei schon per Gesetz auf Mietverträge angewiesen, jedoch ließe sich heute in einem internationalen Portfolio über die Gewichtung erfolgsabhängiger Pachtbestandteile stärker nachdenken.
InterContinental-Expansionsleiter Martin Bowen moniert die immobilienbezogene Denkstruktur von Immobilienentwicklern. Ein Standort sei nicht allein deshalb ein guter Hotelstandort, weil er für Büros ungeeignet sei. Ein guter Hotelstandort müsse für Ortsfremde attraktiv sein, Sicherheit im Umfeld bieten und integriert sein. Firmenkundengeschäft, das sich akquirieren ließe, reiche für den Erfolg eines Hotels nicht aus.
Interessant seien auch die Vorstellungen von Erstellungskosten von Hotels und Zimmerpreispauschalierungen. Zuzüglich zu den Grundstückskosten fallen für ein 3-Sterne Hotel im eigenen Konzern bei knapp 20 qm Zimmergröße und insgesamt 34 qm pro Zimmer über alles Baukosten von etwa 1.100 Euro pro qm an Die gesamte Hoteleinrichtung koste noch einmal durchschnittlich 7.000 pro Zimmer. Ein 4-Sterne Hotel läge bei einer Zimmergröße von 22 qm bei 45 qm über alles mit Baukosten von 1.200 Euro pro qm und 14.000 Euro für die Hoteleinrichtung pro Zimmer. 5-Sterne Hotels seien auf Grund unterschiedlicher Konzepte, Baukosten und Anteil von Wellness- oder Kongress-Flächen schwer zu klassifizieren.
Quelle: DIB, Nr. 176