IVD-Gewerbemarktbericht: Büromieten ziehen im Bayern-Trend um +2,0 % an

IVD-Gewerbemarktbericht: Büromieten ziehen im Bayern-Trend um +2,0 % an –  Ladenmieten verzeichnen dagegen leichte Rückgänge. Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 24.01.2012 auf einer Pressekonferenz die traditionellen Gewerbemarktberichte Herbst 2011 "Office/Retail" und "Renditeobjekte/Investment" vorgelegt. Die Berichte können über www.ivd-sued.net bezogen werden. Im Vergleich Herbst 2011 zum Frühjahr 2011 verzeichneten die Büromieten im Herbst 2011 mit +2,0 % einen leichten Anstieg.

"Die nach wie vor anhaltend positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt mit den niedrigsten Arbeitslosenzahlen der letzten zwanzig Jahre und einer daraus resultierenden zunehmenden Zahl an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten führte im vergangenen Jahr zu einer verstärkten Nachfrage nach Büroimmobilien", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstitutes. "Diese vermehrte Nachfrage zog in Bayern steigende Mieten nach sich. Aktuell liegen die Büromieten für den guten Nutzungswert im Bayerndurchschnitt bei 9,00 €/m²."

Die Mieten für Ladenlokale gaben hingegen, wie bereits im Frühjahr 2011 beobachtet, auch im Herbst 2011 leicht nach. Diese Abschläge reichen von -2,5 % bei den Ladenlokalmieten im 1a-Geschäftskern (150 m²) bis hin zu -1,1 % bei den Ladenlokalmieten im 1b-Geschäftskern (60 m²). Lediglich die Mieten für Ladenlokale im 1b-Nebenkern mit 60 m² legten im Herbst 2011 – wenn auch nur marginal – mit +0,6 % zu. Bei näherer Betrachtung des Bayernwertes ist festzuhalten, dass das Sinken der Ladenlokalmieten eher vom flachen Land ausgeht. In den Groß- und Mittelstädten sind die Mieten für Ladenlokale im Herbst 2011 im Vergleich zum Frühjahr 2011 tendenziell stabil bis steigend.

"Im Zusammenhang mit der Insolvenz der Schlecker Gruppe geht das IVD-Institut", so Prof. Stephan Kippes, "davon aus, dass der Markt für Einzelhandelsimmobilien dadurch nur bedingt verändert wird. Mit ihren etwa 7.200 Filialen ist die Handelskette allerdings schon allein von der Stückzahl der Outlets wichtig. Wesentlich bemerkenswerter ist allerdings, dass Schlecker-Märkte vielfach in Nebenkern – und teilweise in Streulagen angesiedelt sind, die wenig Laufkundschaft aufweisen nur Zielverkehr – und die oft von Form und Zuschnitt für Einzelhandelszwecke nur bedingt geeignet sind. Teilweise handelt es sich um Randlagen, auch in der Innenstadt, die ungünstig geschnitten sind, die vermutlich nicht selten nur über eine sehr niedrige Miete neu vermietet werden können. In diesen Segmenten ist die Nachfrage nach entsprechenden Ladenflächen relativ gering, so dass es vielerorts schwer werden dürfte Nachmieter zu finden soweit Schlecker-Läden frei werden."

In Oberbayern verlief die Entwicklung der Büromieten ähnlich dem Bayerntrend. So gab es bei den Büromieten im Herbst 2011 im Vergleich zum Frühjahr 2011 einen leichten Anstieg von +1,2 %. Die Ladenlokalmieten gaben dagegen in allen Marktsegmenten – insbesondere im Nebenkern – teilweise deutlich nach. Somit wurden hier die im Frühjahr 2011 beobachteten deutlichen Steigerungen wieder ausgeglichen.

Mit seiner guten Infrastruktur, hochqualifizierten Facharbeitern bietet München beste Voraussetzungen für Firmen und Investoren. Dies spiegelt sich auch auf dem Münchner Gewerbeimmobilienmarkt wider, der als einer der attraktivsten in Deutschland gilt.

Wie bereits im Frühjahr 2011 angekündigt, kam es im Herbst 2011 bei den Ladenlokalen in München zu einer deutlichen Bewegung. Während im Frühjahr 2011 die Mieten für Ladenlokale, unabhängig von Lage und Größe, stabil geblieben sind, konnten im Herbst 2011 teilweise klare Steigerungen registriert werden. Dabei fielen besonders in den Nebenkernlagen die Anstiege deutlicher aus als in den Geschäftskernlagen. Dies liegt sicherlich an einer vermehrten Nachfrage, die ihre Ursache in den im Vergleich zum Geschäftskern immer noch niedrigeren Mieten hat und somit gerade für kleinere Unternehmen eine "kostengünstigere Alternative" zum Geschäftskern darstellt.

Die Büromieten blieben in München im Herbst 2011 in der City A-, City B-, Suburb A- und Peripherie B-Lage stabil, während die Suburb B-Lage einen Rückgang von -3,8 % hinnehmen musste, lediglich die Peripherie A-Lage hatte einen Anstieg von +4,5 % im Vergleich zum Frühjahr 2011 zu verzeichnen. Die Ladenmieten liegen bei einer Größe von 80 m² mit einer Schaufensterfront von 5 m im 1a- und 1b-Geschäftskern aktuell bei 410,00 € bzw. 155,00 €. Die Ladenmieten mit 200 m² und einer Schaufensterfront von 8 m erzielten im 1a-Geschäftskern 315,00 € und im 1b-Geschäftskern 90,00 €.

Die anhaltende Wirtschafts- und Eurokrise führt auch weiterhin zu einer Verunsicherung unter den Anlegern und zur Suche nach einer sicheren Geldanlage. Bedingt durch die immer noch niedrigen Zinsen ist die Nachfrage nach Anlageobjekten ungebrochen hoch. Hierbei setzen die Anleger insbesondere auf Wohnimmobilien, da diese eine größere Sicherheit bieten. Betrachtet man die Entwicklung der Multiplikatoren im Herbst 2011 im Vergleich zum Frühjahr 2011 stiegen die Wohnhausmultiplikatoren Baujahr vor 1950 um +6,4 % und die Wohnhausmultiplikatoren Baujahr nach 1950 um +7,1 %.

Die gewerblichen Anlageobjekte erweisen sich im Herbst 2011 gegenüber dem Frühjahr 2011 stabil bis leicht steigend. "Hierbei legten", so IVD-Süd Vorstandsmitglied Sven Keussen "die Multiplikatoren in München – auf sehr hohem Niveau – für Cityobjekte/Handelsimmobilien in den 1a-Lagen um +2,6 % und die Multiplikatoren für Logistikimmobilien um +1,4 % zu. Die Büroobjekte in der City A-Lage (innerhalb des Altstadtrings) und in der City B-Lage (innerhalb des Mittleren Rings) blieben dagegen stabil auf dem Niveau vom Frühjahr 2011."

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut von folgenden Trends:

  • Der Münchner Bürovermietungsmarkt erzielte 2011 mit insgesamt 860.300 m² Flächenumsatz das beste Ergebnis der letzten zehn Jahre. Im Vergleich zum Vorjahr lag die Veränderung bei +47,0 %. Das gewerbliche Transaktionsvolumen in München belief sich 2011 auf insgesamt 2,9 Mrd. €. Die Veränderung zum Vorjahr lag, so IVD-Mitgliedsunternehmen Colliers Schauer & Schöll, bei etwa +68,0 %. Im historischen Vergleich ist dies das drittbeste Jahresergebnis nach den Boomjahren 2006/2007.
  • Bayern weist deutschlandweit die niedrigste Arbeitslosenquote aus. Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit lag die Quote im Dezember 2011 bei 3,4 %. Insgesamt sind aktuell 229.800 Personen ohne Arbeit gemeldet. Somit liegt die Veränderung zum Vorjahresmonat bei -14,8 %.
  • Die Zahl der gemeldeten Stellen in Bayern lag im Dezember 2011 bei 68.682. Die Veränderung zum Vorjahresmonat betrug +28,4 %.
  • Die Arbeitsagentur für Arbeit München meldete im Dezember 2011 insgesamt 46.572 Personen ohne Arbeit, -11,7 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Arbeitslosenquote lag bei 3,8 %.
  • Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Arbeitsamtsbezirk München lag im Juni 2011 bei 1.040.206 Personen. Die Veränderung zum Vorjahr betrug hier +2,8 %.