Nach Analyse des Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo group hat der Frankfurter Büroflächenvermietungsmarkt (inkl. Eschborn und Offenbach Kaiserlei) das Jahr 2013 mit einem nahezu durchschnittlichen Ergebnis abgeschlossen. Insgesamt beläuft sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer auf 452.000 m². Damit ist das 10-Jahresmittel (459.000 m²) mit -1,5 % lediglich leicht unterschritten worden. Der Rückgang im Vergleich zum umsatzstarken Jahr 2012 (514.900 m²) fällt mit -12,2 % hingegen deutlicher aus. „Das Vermietungsjahr 2013 war durch eine hohe Marktdynamik geprägt, die das erneute spürbare Überschreiten der 500.000 m²-Marke sehr gut hätte ermöglichen können. Stattdessen wurden jedoch Großabschlüsse auf das erste Quartal 2014 verschoben und diverse Gesuche endeten in Vertragsverlängerungen. Gemeinsam limitierten sie das Umsatzvolumen für das abgelaufene Jahr“, so Radomir Vasilijevic, Head of Office & Retail Letting der NAI apollo group.
Ein moderates viertes Quartal hat 125.600 m² (-22,8 % im Vergleich zum Vorjahr) zum Gesamtjahresumsatz beigetragen. Dabei sind neben Abschlüssen der Größenklasse „1.000 bis 2.500 m²“, die gegenüber dem Vorjahresquartal um 33,6 % abnahmen, vor allem weniger Flächen bei Großdeals (>10.000 m²) umgesetzt worden (-61,3 %). Die umsatzstärkste Klasse sowohl im abgelaufenen Quartal (49.2010 m²) als auch bei Jahresbetrachtung (179.480 m²) stellen die Kleinvermietungen „unter 1.000 m²“ dar, die im Jahresvergleich um 10,2 % zulegen konnten.
„Die größte Anmietung des letzten Quartals erfolgte mit 15.300 m² durch die Kassenärztliche Vereinigung Hessen in einer Projektierung im Europaviertel. Der wichtigste Deal des Jahres fand mit 46.000 m² durch die Commerzbank AG in den ‚Lateral Towers’ im zweiten Quartal statt“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Dieser hat auch erheblich dazu beigetragen, dass unter den Branchen mit 34,7 % weiterhin die höchste Nachfrage aus der Banken-, Finanzdienstleistungs- und Versicherungsbranche stammt. Es folgen die Kommunikations-, IT- und EDV-Unternehmen mit 12,7 % sowie die Kanzleien, Notare und Rechtsberater mit 9,5 %. Auch hier haben Großanmietungen – insbesondere durch die Telekom AG im zweiten Quartal über rund 14.600 m² oder durch Linklaters LLP im dritten Quartal über rund 8.750 m² – großen Einfluss ausgeübt.
Bei räumlicher Differenzierung zeigt sich eine unveränderte Konzentration der Büroflächennachfrage auf das Zentrum der Mainmetropole. So wurden von den insgesamt 70 stattgefundenen Deals ab einer Größe von 1.000 m² (272.500 m²) 31 Abschlüsse (92.300 m²) im Bankenviertel oder im Westend getätigt. „Allerdings liegen die vier Großabschlüsse ‚größer 10.000 m²’ des Jahres alle außerhalb dieser Lagen, nämlich im Europaviertel, in der City-West sowie im Teilmarkt Praunheim-Hausen. Hinsichtlich der Spitzenmiete haben hochpreisige Anmietungen in 2013 für einen Anstieg auf 38,00 €/m² gesorgt. Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Plus von 2,00 €/m² bzw. 5,6 %“, so Vasilijevic.
Die Reduktion des marktaktiven Leerstandes hat sich auf dem Frankfurter Büromarkt im Schlussquartal ungebrochen fortgesetzt. Am Jahresende liegt die Leerstandsquote bei 11,6 %, die damit im Vergleich zum Vorjahr um 1,5 Prozentpunkte gesunken ist (Reduktion im Vergleich zum Vorquartal um 0,4 Prozentpunkte). „Zu dieser Entwicklung haben im Gesamtjahr maßgeblich Flächenabgänge von insgesamt fast 130.000 m² beigetragen“, so Kanzler. Diesen stehen zwar Fertigstellungen von nahezu 157.500 m² gegenüber. Hiervon sind aber lediglich noch 11,2 % verfügbar und somit leerstandsrelevant. Für 2014 beläuft sich das Fertigstellungsvolumen nach aktuellem Planungsstand auf 301.020 m² bei einer Vorvermietungsquote von 78,7 %. Auf das erste Quartal 2014 entfallen davon 110.030 m² mit noch 45.430 m² beziehbarer Bürofläche. Zu Jahresbeginn wird sich dies nach Ansicht der NAI apollo group in einem leichten, allerdings nur kurzfristigen Anstieg des Leerstands niederschlagen.
„Zudem lässt sich für das Jahr 2014 eine bereits aus dem Vorjahr bekannte hohe Nachfrage nach Premiumflächen prognostizieren, die zu einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete führen wird. Auch ist wieder vermehrt mit Großabschlüssen zu rechnen. Hierfür kann als Beispiel die am Jahresende stattgefundene Vertragsunterzeichnung von geschätzt insgesamt 30.000 m² durch die Deutsche Bank in einem Bestandgebäude und einer Projektierung von Tishman Speyer herangezogen werden, die allerdings voraussichtlich erst im ersten Quartal 2014 in die Umsatzstatistik aufgenommen werden kann“, so Vasilijevic. Hinsichtlich des Umsatzvolumens in 2014 prognostiziert die NAI apollo group ein Jahresendergebnis auf dem Niveau des langjährigen Mittels.
*hierunter fasst die NAI apollo group Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind.