Von Constanze Wrede
In den von Jones Lang LaSalle (JLL) untersuchten Regionen Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, München und Wiesbaden/Mainz wurden im 1. Quartal 2008 insgesamt rund 287.000 qm Lagerflächen umgesetzt, das entspricht einem Plus von rund 8% im Vergleich zum 1. Quartal 2007.
Regional fällt der Vergleich mit dem Vorjahresquartal dabei sehr unterschiedlich aus. Mit rund 89.000 qm (+16,2% im Vgl. zu Q1 `07) wurde in München die meisten Lagerflächen umgesetzt, gefolgt von Hamburg (85.000 qm; +12,2% im Vgl. zu Q1 `07) und Düsseldorf (67.000 qm). Der Umsatz in der Region Düsseldorf wurde dabei gepusht durch einen 40.000 qm großen Eigennutzerdeal eines Logistikunternehmens in Neuss. Die nordrheinwestfälische Landeshauptstadt konnte ihren Lagerflächenumsatz im Vergleich zum ersten Quartal 2007 damit mehr als verdoppeln.
Teilweise deutlich weniger Lagerflächen wurden im Vergleich zum 1. Quartal des Vorjahres in den Regionen Frankfurt (21.100 qm, – 26,2%), Berlin (20.100; -40,5%) und Wiesbaden/Mainz (5.500 qm; – 73,8%) umgesetzt. Mit 137.400 qm entfiel knapp die Hälfte des Gesamtumsatzes auf Flächen in der Größenordnung über 5.000 qm. Zwar wurden in den 5 Regionen damit rund 20% mehr Fläche umgesetzt als im Vorjahresquartal mit 114 000 qm, dennoch liegt der Wert ca. 11% unter dem durchschnittlichen Niveau der letzten fünf Jahre. Nach Angabe von JLL mangelt es in diesem Segment nicht an der Nachfrage sondern am Angebot. Flächen in dieser Größenordnung stehen dem Markt schlicht nicht in ausreichendem Umfang zur Verfügung. Größte Nachfrager im Segment ab 5.000 qm sind mit zusammen 81% die Branchen Transport, Verkehr und Lagerhaltung. Insgesamt wurde jeder zweite Quadratmeter wurde durch Unternehmen aus diesen Branchen nachgefragt. Die Industrie machte 15%, der Handel 13% des Gesamtumsatzes aus.
Die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 qm blieben, ebenso wie die Spitzenmieten in Gewerbeparks – seit Ende 2007 in den betrachteten Regionen stabil. Die höchsten Spitzenmieten in beiden Kategorien verzeichneten die Regionen München (6,50 Euro/qm/Monat) und Frankfurt (5,80 Euro/qm/Monat). Europaweit stagnierte die Nachfrage nach Lagerflächen im ersten Quartal 2008 europaweit insgesamt auf anhaltend hohem Niveau bei verlangsamendem Wachstum der Spitzenmieten.
Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle für erstklassige Lagerflächen, basierend auf der gewichteten Mietpreisentwicklung von 25 Index-Märkten, stieg in Q1 2008 nur noch um 0,5% (Q4 2007: + 0,8%). Damit zeichnet sich eine Abschwächung des Mietpreiswachstums im europäischen Logistiksektor ab, auch wenn im Jahresvergleich lt. JLL (März 2007/2008) europaweit insgesamt noch ein Plus von 2,6% ausgewiesen werden kann.
Ende März 2008 befinden sich elf Länder (mit 16 Indexstädten + zusätzlich Helsinki) auf der europäischen Immobilienuhr von JLL im Quadranten “Verlangsamtes Mietpreiswachstum”, darunter auch fünf deutsche Immobilienhochburgen. Drei Länder (Tschechien, Italien und Frankreich) haben die 12 Uhr-Position bereits er-reicht. Mit UK, Polen, Belgien und Irland befinden sich lediglich noch vier Märkte im Bereich “Beschleunigtes Mietpreiswachstum“
Nach Ansicht von JLL könnte die Wachstumsrate auf dem europäischen Lagerflä-chenmarkt im Gesamtjahr 2008 auf unter 1% fallen. Auch die mittel- und osteuropäischen Märkte werden auf das Jahr gerechnet deutlich unter der 3 %-Marke liegen. Ein leichtes Mietpreiswachstum wird hauptsächlich in Hubs wie London Heathrow, Rotterdam und Hamburg zu sehen sein.
Quelle: Der Immobilienbrief, Nr. 166, 16.05.2008