Jones Lang LaSalle: Europäische Büroimmobilienuhr 2. Quartal 2008

Seit Anfang des Jahres sind die Prognosen für das Wirtschaftswachstum kontinuierlich nach unten hin revidiert worden. Im Juli lagen die Consensus-Prognosen für das Wirtschaftswachstum 2008 für die EU bei 1,8 %, nach 2,1 % im Januar. Die Konjunkturstimmung, gegenüber ihrem Höhepunkt ein Jahr zuvor deutlich gedämpft, ist mittlerweile so schwach wie zuletzt im August 2003.

Ein überdurchschnittliches BIP-Wachstum wird in den Niederlanden (2,4 %), Deutschland (2,2 %) und Schweden (2,1 %) erwartet. Neben Großbritannien sind die irischen und spanischen Volkswirtschaften am stärksten von den Auswirkungen der Kreditkrise in Mitleidenschaft gezogen. Diese Länder haben in den letzten Jahren auf Grundlage des Wohnungsmarktes und eines Verbraucher-Booms ein sehr starkes Wachstum erlebt. Den Prognosen nach dürfte das Wachstum in Großbritannien auf 1,5 % zurückgehen (von 3,0 % in 2007), in Spanien auf 1,6 % (von 3,8 % in 2007) und in Irland auf 1,4% (von 5,3 %). Italien wird voraussichtlich weiterhin die mit Abstand schwächste Volkswirtschaft Europas bleiben, mit einem erwarteten Wachstum von gerade einmal 0,4 % in 2008. Die mittel- und osteuropäischen Länder schneiden weiterhin deutlich besser ab als ihre westeuropäischen Nachbarn. Die polnische Volkswirtschaft wird voraussichtlich um 5,4 % wachsen, die tschechische um 4,7 % und die ungarische um 2,2 %. Deutlicher darüber liegt das prognostizierte BIP-Wachstum für Russland. Mit 7,5 % bleibt es auch in 2008 anhaltend stark.

Immobilienuhr 2. Quartal 2008
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Der auf steigende Lebensmittel- und Energiekosten beruhende globale Inflationsdruck hat die Inflation in der Eurozone für Juni auf 4,0 % ansteigen lassen, dem höchsten Stand seit 16 Jahren und doppelt so hoch wie das Inflationsziel der EZB. In Reaktion auf diese Entwicklung erhöhte die EZB den Leitzins in der Eurozone im Juli auf 4,25 % (den höchsten Stand seit sieben Jahren). Auch Länder außerhalb des Euro-Geltungsbereichs korrigierten den Leitzins nach oben, wie z.B. die schwedische Reichsbank (auf 4,5 %). Die Bank of England beließ demgegenüber den Leitzins bei 5,0 %.

Nutzernachfrage bleibt überraschend stark – Mietpreisindex aber erstmals rückläufig

Trotz der sich verschlechternden wirtschaftlichen Aussichten und des nachlassenden Konjunkturoptimismus in ganz Europa ist die Nutzernachfrage überraschend stark. Zu beobachten ist allerdings auch, dass in den meisten Ländern die Bereitschaft der Mieter zurückgeht, die dort aufgerufenen Spitzenmieten zu zahlen.

Während der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Mietpreisentwicklung von 24 Städten*, im Einjahresvergleich noch ein Plus von 3,9 % aufweisen kann, ging er im 2. Quartal erstmals seit Anfang 2005 um 0,2 % zurück, hauptsächlich bedingt durch die sinkenden Spitzenmieten in London (- 4,4 %) und Brüssel (- 3,4 %). In sechs Städten, darunter drei deutsche Immobilienhochburgen (Berlin + 2,4 %, Hamburg + 2,2 % und München + 1,7 %) sowie Prag (+ 2,4 %), Stockholm (+ 2,3 %) und Madrid (+ 0,6 %) war demgegenüber ein weiteres Wachstum der Spitzenmieten zu beobachten. Alle anderen Märkte verzeichneten stabile Spitzenmieten.

Zur Jahresmitte bewegen sich erstmals zwei Städte auf der europäischen Büroimmobilienuhr im Quadranten „Beschleunigter Mietpreisrückgang“: beide Londoner Teilmärkte (London West End und London City) sowie Brüssel. Während bei den mittel- und osteuropäischen Märkten weiterhin mit einem moderaten Mietpreiswachstum zu rechnen ist, gelten solche Erwartungen für nur wenige Märkte in Westeuropa, u.a. für die deutschen Städte.

Im Jahresvergleich Umsatzrückgang – Fünfjahresschnitt aber deutlich übertroffen

Mit einem aggregierten Umsatz von 3,2 Mio. m² im zweiten Quartal 2008 bewegte sich der Umsatz auf dem hohen Niveau des Vorquartals. Während für das Halbjahresvolumen ein Rückgang von 5,7 % gegenüber dem Rekordjahr 2007 zu notieren ist, fällt der Fünfjahresvergleich sowohl für das Quartalsergebnis (April bis Ende Juni) als auch für den Sechsmonatszeitraum positiv aus: hier schlagen ein Plus von 17 % bzw. 21 % zu Buche.

Während die mittel- und osteuropäischen Länder, die weiterhin ein Beschäftigungswachstum verzeichnen, sowie Deutschland im zweiten Quartal eine stärkere Nachfrage nach Büroflächen erlebten, blieben insbesondere Großbritannien, Spanien und Irland unter ihren Vorquartalsergebnissen. Die höchsten Jahreswachstumsraten wiesen im 1. Halbjahr 2008 Prag (+ 91 %), Luxemburg (+ 57 %), Rotterdam (+ 26 %), Frankfurt (+ 26 %) und Moskau (+ 22 %) auf. Unter den Märkten mit den höchsten Rückgängen waren auch einige der großen Märkte wie Madrid (- 37 %), Brüssel (- 28 %), London (- 25 %) und Paris (- 19 %) zu finden. Für das zweite Halbjahr ist in den meisten europäischen Städten mit einem Rückgang der Nutzernachfrage zu rechnen.

Hohe Absorption sorgt für stabile Leerstandsquote

Mit 1,8 Mio. m² im 2. Quartal und 7,0 Mio. m² im 1-Jahresverlauf (von Ende Juni 2007 bis Ende Juni 2008) lag die Nettoabsorption auf einem sehr hohen Niveau und übertrifft den Durchschnitt der vergangenen 5 Jahre um 45 %. Diese Entwicklung hat trotz zunehmender Fertigstellungspipeline für eine stabile europäische Leerstandsquote zwischen dem ersten und zweiten Quartal gesorgt (7,1 %). Sie sank in 13 und stieg in 8 der 24 Index-Städte und liegt zur Jahresmitte zwischen 2,1% in Warschau und 12,6 % in Frankfurt. Fünf Städte wiesen zweistellige Leerstandsquoten auf. Am stärksten gesunken sind die Leerstandsquoten in Utrecht (-130 Basispunkte auf 8,5 %), Rotterdam (-100 Basispunkte auf 7,7 %) und Mailand (- 80 Basispunkte auf 6,2 %). Hohe Fertigstellungsvolumina haben die Leerstandsquoten in Budapest (+150 Basispunkte auf 10,4 %) und Moskau (+ 140 Basispunkte auf 6,1 %) deutlich steigen ließen. Nach wie vor niedrig ist der Leerstand in den beiden größten europäischen Märkten Paris und London: nach einem leichten Plus von jeweils 20 Basispunkten lag die Quote in Central London Ende Juni bei 4,1 % und in der französischen Hauptstadt bei 5,2 %.

Fertigstellungsvolumen im zweiten Quartal deutlich gestiegen

Deutlich gestiegen ist das Fertigstellungsvolumen im 2. Quartal. Mit annähernd 2 Mio. m² Bürofläche lag das Volumen mit 47 % deutlich über dem durchschnittlichen Quartalsniveau (jeweils von Anfang April bis Ende Juni) der vergangenen fünf Jahre. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass angesichts der schwächer werdenden konjunkturellen Aussichten für 2009, der steigenden Baukosten und der mangelnden Verfügbarkeit von Fremdkapital viele derzeit in der Pipeline befindlichen Büro-Bauvorhaben verschoben oder auf Eis gelegt werden. Infolgedessen wird kein starker Anstieg der Leerstandsquoten kurz- bis mittelfristig erwartet.

Spitzenmietpreise und Veränderung / Spitzenmietpreise 2. Quartal 2008
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* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

Quelle: Jones Lang LaSalle, 30.07.2008