In Köln wurden im ersten Halbjahr dieses Jahres 155.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Das Ergebnis liegt nur um rund 4 Prozent unter dem Vorjahresrekord und ist das zweitbeste jemals registrierte Halbjahresresultat. Dies ergibt der „City Report Köln“ für das erste Halbjahr 2008, den Atisreal Deutschland Anfang August veröffentlichen wird.
„Wir freuen uns, dass dieses Ergebnis trotz deutlich weniger Großverträgen erzielt werden konnte“,
erklärt Jens Hoppe, Geschäftsführer der Atisreal GmbH und zuständig für die Kölner Niederlassung.
„Dies spricht für eine breite und stabile Nachfrage.“
Der größte Flächenumsatz wurde in den zentralen Citylagen erzielt, die immer beliebter werden. Vier Branchengruppen dominieren das Marktgeschehen, angeführt von den bereits vor einem Jahr stark vertretenen Beratungsgesellschaften (knapp 21 %). Ihnen folgen die Versicherungen (fast 19 %); in diesem Ergebnis spiegelt sich vor allem die Großanmietung der AXA Service AG in der Innenstadt wider. Platz drei belegen Dienstleister wie Zeitarbeitsfirmen und private Bildungseinrichtungen (gut 17 %), und die Unternehmen aus Medien und Werbung steigerten ihren Anteil von rund 8 Prozent auf über 13 Prozent.
Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 10 Prozent auf 691.000 Quadratmeter gesunken. Der Leerstand verringerte sich um 7 Prozent (auf aktuell 612.000 m²), wobei der Rückgang der modernen Flächen um minus 20 % besonders ins Gewicht fiel (sie machen etwa 21 % des Gesamtleerstands aus).
„Angebotsqualität und Nachfragepräferenzen klaffen insbesondere in den bevorzugten Lagen auseinander“,
erläutert Hoppe. Dies zeigt sich in der City sowie in Ehrenfeld/Braunsfeld.
Beide Büromarktzonen verfügen nicht nur über die höchsten Anteile am Flächenumsatz, sondern verzeichnen auch die größten Leerstände. Der Anteil der modernen Flächen am Gesamtleerstand beträgt in der City allerdings nur noch 18 Prozent. Die aktuelle Leerstandsquote liegt bei 8,5 Prozent. Von den Flächen im Bau (339.000 m²) stehen noch 23 Prozent (79.000 m²) dem Vermietungsmarkt zur Verfügung. Die Bautätigkeit beschränkt sich auf wenige Büromarktzonen und wird von den Projekten in der City und im Cityrand dominiert.
Spitzenmiete leicht gestiegen – positive Aussichten: Die Spitzenmiete hat sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um fast 4 Prozent auf 21 Euro pro Quadratmeter erhöht und wird in der City erzielt, allerdings hat sie sich im zweiten Quartal kaum verändert; in einigen Büromarktzonen waren die Spitzenmieten sogar leicht rückläufig.
„Dafür ist das mangelnde Angebot an hochwertigen, modernen Neubauflächen verantwortlich, sodass die Mieter in bestimmten Lagen immer öfter auf Bestandsflächen mit entsprechend niedrigeren Mieten ausweichen“,
erklärt Hoppe.
Die Prognose für das Gesamtjahr 2008 ist sehr positiv; insbesondere moderne Neubauflächen in zentralen Lagen werden stark nachgefragt.
„Wir rechnen damit, dass in etwa die Größenordnung des Vorjahres von 277.000 Quadratmetern wieder erreicht wird. Da die verfügbaren Flächen im Bau begrenzt sind, ist von einem weiteren leichten Abbau der Leerstände auszugehen. Die Mietpreisniveaus werden stabil bleiben. In nachgefragten Büromarktzonen und bei Immobilien mit besonderer Architektur oder Qualität können unabhängig von der Lage auch höhere Mieten erzielt werden“,
so Hoppe.
Investmentumsatz gesunken: Im ersten Halbjahr 2008 wurden in Köln 575 Millionen Euro investiert – rund 21 Prozent weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Obwohl Köln damit im Trend aller großen deutschen Standorte liegt, fiel der Rückgang des Transaktionsvolumens deutlich moderater aus als in den übrigen Städten. Portfolioverkäufe hatten mit 60 Prozent des Volumens (230 Mio. €) einen erheblich geringeren Anteil als vor einem Jahr. Schwerpunktmäßig waren Büroimmobilien gefragt (knapp 56 %), gefolgt von Einzelhandelsimmobilien (rund 32 %). Bei Wohnprojekten zieht die Nachfrage an.
Die Projektentwickler sind mit fast 22 Prozent die wichtigste Investorengruppe. So erwarb die Hochtief Projektentwicklung das ehemalige Lufthansa-Hochhaus sowie das terrassenförmige Nebengebäude an der Deutzer Brücke vom Whitehall Fund. Atisreal vermittelte die Transaktion mit gut 34.000 Quadratmetern innerhalb von nur drei Monaten. Die Gebäude werden revitalisiert und sollen als Green Buildings wieder auf den Markt kommen. Lufthansa hatte im vergangenen Jahr das Hochhaus nach 35 Jahren Mietzeit verlassen. Auf Platz zwei liegen die Equity/Real Estate Funds (knapp 20 %), gefolgt von den Immobilien AGs (18 %), Versicherungen (gut 11 %), Spezialfonds (9 %) sowie Immobilienunternehmen (über 8 %). Der Anteil ausländischer Investoren ist um rund 25 Prozentpunkte auf gut 31 Prozent gesunken.
Quelle: Atisreal, 15.07.2008