Die Mieten für Ladenlokale in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte sind seit dem Jahr 2001 um durchschnittlich 8,7 Prozent gestiegen, das zeigen die Erhebungen des auf innerstädtische 1A-Lagen spezialisierten Maklerhauses LÜHRMANN.
Nach einem konjunkturbedingten Rückgang im Jahr 2009, blieb der Mietzins 2010 weitgehend stabil. Da vor allem internationale Filialunternehmen wieder verstärkt expandieren, ist für die kommenden Jahre wieder mit steigenden Mieten zu rechnen. Die Eigentümer innerstädtischer Geschäftshäuser in 1A-Lage hatten in den zurückliegenden Jahren Grund zur Freude, die Mieten für Ladenlokale in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte stiegen seit dem Jahr 2000 um durchschnittlich 8,7 Prozent.
Trotz einer weltweiten Finanzkrise und dem massiven Preisverfall auf dem Markt für Wohn- und Büroimmobilien gab es bei den Spitzenmieten in den besten deutschen Innenstädten keinen wirklich spürbaren Preisnachlass. Wie die regelmäßige LÜHRMANN-Untersuchung der 253 relevanten deutschen Einkaufsstädte zeigt, ist die durchschnittliche Spitzenmiete eines 80 bis 100 m² großen Ladenlokals in Bestlage bis 2008 kontinuierlich um insgesamt 5,18 Euro pro m² gestiegen. Zwar kam es im Jahr 2009 im Zuge der konjunkturellen Schwächephase zu einem verhaltenen Rückgang um 0,46 Euro von 58,95 Euro pro m² auf 58,49 Euro pro m². 2010 blieb die durchschnittliche innerstädtische Spitzenmiete jedoch mit bis dato 58,47 Euro pro m² wieder nahezu stabil. Insgesamt kam es in der ersten Dekade des neuen Jahrtausends zu einem Anstieg von insgesamt 4,70 Euro pro m². Aufgrund der spürbar angezogenen Expansionsbestrebungen vieler internationaler Filialisten ist zudem für die kommenden Jahre wieder mit steigenden Spitzenmieten in der innerstädtischen 1A-Lage zu rechnen.
Hohe Kundefrequenz sichert Umsatz
„Grundlage der Mietpreisentwicklung ist zunächst die ununterbrochen hohe Nachfrage nach Ladenlokalen in der innerstädtischen Bestlage. Die immer professioneller strukturierten Filialunternehmen ringen unbeeindruckt von der Krise weiter um eine natürlich begrenzte Anzahl an Ladenflächen in den deutschen Fußgängerzonen und Einkaufsstraßen“, so Achim Weitkamp, Geschäftsführender Gesellschafter bei LÜHRMANN. „Offensichtlich garantiert die Bestlage den Einzelhändlern eine durchweg hohe Kundenfrequenz und somit erstklassigen Umsatz. Es ist daher gesichert, dass hier auch zukünftig die Mieten hoch und die Premiumflächen in den beliebtesten deutschen Fußgängerzonen von Hamburg über Berlin bis München im Fokus der erfolgreichen nationalen und internationalen Filialunternehmen sind.“
In den zehn wichtigsten deutschen Einkaufsstädten waren die Mietpreissteigerungen durchweg höher als im deutschlandweiten Mittel. Des Weiteren gibt es signifikante Unterschiede zwischen einzelnen Regionen und Standorten. Städte mit negativer Gesamtprognose oder mit einem gravierenden Standortnachteil, etwa in Form eines schlecht integrierten innerstädtischen Center, gerieten dabei unter Druck. Die höchsten Mietpreissteigerungen in den Metropolen verzeichnet LÜHRMANN in Berlin (+76,5%), Nürnberg (+52,5%) und München (+39,1%).
Metropolen als Sprungbrett
Achim Weitkamp: „Aufgrund der zunächst geringeren deutschen Marktkenntnis nutzen große Handelsunternehmen ihre Vorzeigestandorte in den deutschen Metropolen häufig als Sprungbrett für die Expansion in die Mittelstädte.“ So eröffnete die erste deutsche H&M-Filiale 1980 zunächst in Hamburg, den ersten Zara sah man 1999 in Köln, den zweiten ebenfalls in Hamburg. Ladenlokale in den bekanntesten deutschen Einkaufsstraßen sind daher auch aus diesem Grund besonders begehrt. Auf die Markteintrittsphasen folgt dann in den meisten Fällen eine flächendeckende Expansion in die attraktiven Groß- und Mittelstädte.
Steigende Mietpreise durch Expansionsschub
LÜHRMANN rechnet schon für das kommende Jahr mit leicht ansteigenden Mietpreisen, da die Expansionsgeschwindigkeit vor allem internationaler Filialunternehmen derzeit wieder spürbar zunimmt. Modeanbieter wie Forever 21, Gina Tricot, Urban Outfitters oder Abercrombie & Fitch suchen weltweit händeringend nach Top-Standorten. Das Fashion-Konzept Forever 21 hat zuletzt innerhalb kurzer Zeit jeweils rund 4.000 bis 6.000 Quadratmeter große Läden in Dublin, Wien und Amsterdam angemietet, weitere Geschäfte werden auch in Deutschland folgen. Und während das bald auch in Hannover großflächig in der Innenstadt vertretene Textilunternehmen Primark kürzlich einen Megastore mit knapp 8.000 Quadratmetern Gesamtfläche auf der Londoner Oxford Street anmietete, eröffnet der Computerhersteller Apple, an dessen zukünftigem Hamburger Vorzeigeladen am Jungfernstieg derzeit noch gearbeitet wird, bald seinen zweiten Londoner Flagship-Store im Szeneviertel Covent Graden.
1,66 Millionen Euro Monatsmiete in New York
„Den weltweit größten Deal gab es dieses Jahr in New York. Für unglaubliche 1,66 Millionen Euro Monatsmiete sicherte sich die japanische Unternehmensgruppe Fast Retailing für ihr Casualwear-Konzept Uniqlo rund 8.300 Quadratmeter Gesamtfläche im Tishman Building auf der 5th Avenue 666“, sagt LÜHRMANN-Geschäftsführer Weitkamp. Um sich den Mieter nicht entgehen zu lassen, kaufte der Immobilieneigentümer zudem den bisherigen Nutzer aus seinem Vertrag heraus. Der Herrenausstatter Brooks Brothers erhielt dadurch insgesamt 46 Millionen Dollar Abstandszahlung. Fast Retailing-Unternehmenschef Tadashi Yanai sagte dem japanischen Wirtschaftsblatt Nikkei, höchste Priorität habe es, seine Marke und das Unternehmen global zu machen. Schon in den nächsten Jahren will Fast Retailing, für das unter anderem die deutsche Designerin Jil Sander als Beraterin arbeitet, die Konkurrenten Gap, Zara und H&M überholen. Dazu seien jährlich rund 500 Geschäftseröffnungen in den nächsten drei bis fünf Jahren geplant, auch Berlin ist ein Thema.