Lagerflächen erzielten 2007 Top-Ergebnis

Von André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“

Die direkten Investitionen in Lagerflächen erreichten lt. Jones Lang LaSalle (JLL) 2007 europaweit 15 Mrd. Euro. Trotz des Rückgangs gegenüber dem Vorjahr (-12%) ist dies das zweitbeste jemals erzielte Ergebnis. Auf die Top 5 Länder des europäischen Lagerflächen-Investmentmarktes entfielen Dreiviertel des Gesamtvolumens. Angeführt wird die Liste von Großbritannien, das allerdings im Jahresvergleich einen Rückgang von 35% verzeichnete. Mit 4,3 Mrd. Euro lag das Volumen aber deutlich über dem der anderen Länder: Deutschland, größter westeuropäischer Lagerflächen-Investmentmarkt auf dem Kontinent, kommt auf 2,3 Mrd. Euro, ein Plus von 5%. In Frankreich hat sich die Transaktionsaktivität mehr als verdoppelt (auf 1,86 Mrd. Euro). Während sich Schweden mit 1,78 Mrd. Euro auf dem Niveau des Vorjahres bewegte, überschritt die Niederlande mit einem Plus von 30% erstmals die 1 Mrd. Euro-Marke.

Die begrenzten Investitionsmöglichkeiten haben das Renditeniveau lt. JLL nach unten gedrückt und damit gleichzeitig die Risikoprämien minimiert. Trotz dieser Vorsicht ist für die zentraleuropäische Region insgesamt im Jahresvergleich ein Transaktionsplus von 50% zu konstatieren. Zu verdanken ist das den Aktivitäten in Polen, das sein Volumen annähernd verdreifachte (auf 500 Mio. Euro). Grund dieses Wachstums war das Zusammenwirken eines starken Nutzerinteresses und eines sich vergrößernden Angebots sowohl durch Fertigstellungen, als auch durch verstärkte Veräußerungsaktivitäten. Rückläufige Investitionsvolumina von Minus 13%, 18% und 23% zeigten die Tschechische Republik (auf 62 Mio. Euro), Rumänien (auf 82 Mio. Euro) und Ungarn (auf 205 Mio. Euro). In Skandinavien verzeichnete Finnland einen beträchtlichen Zuwachs des Transaktionsvolumens (auf rund 400 Mio. Euro), fast eine Verdoppelung des Vorjahresniveaus. Auch hier sorgten vor allem sinkende Renditen für verstärkte Verkaufsaktivitäten. Norwegen dagegen büßte gegenüber dem Rekordjahr 2006 fast 50 % ein. Das Investitionsniveau in Schweden war mit 1,78 Mrd. Euro weiterhin robust. Das Volumen in Südeuropa litt unter dem Einbruch der Aktivitäten auf dem spanischen Markt (-70% auf 170 Mio. Euro). Hier fehlte es vor allem an adäquaten Investitionsobjekten. Insgesamt führte das im Jahresvergleich zu einem Rückgang um -37%.

Die Nutzernachfrage für Lagerflächen wurde europaweit dynamisiert durch zunehmende Outsourcing-Aktivitäten und einen expandierenden Einzelhandelsmarkt. In 2007 stieg der Lagerflächen-Umsatz mit 14,5 Mio. qm auf Rekordhöhe und zeigte gegenüber 2006 ein Plus von 19%. Während das größte Umsatzwachstum in den mittel- und osteuropäischen Märkten verzeichnet wurde, entfiel auf die “Großen 3”, angeführt von Deutschland mit 3,3 Mio. qm, Großbritannien (1,5 Mio. qm) und Frankreich (1,5 Mio. qm) fast 44% des Gesamtumsatzes 2007.

Die starke Nachfrage hat die Bautätigkeit in Europa 2007 weiter angekurbelt. Mit rund 10 Mio. qm wurden 19% mehr Flächen fertig gestellt als im Vorjahr. Allein 1,7 Mio. qm entfielen dabei auf den russischen Markt, eine Verdoppelung des Volumens gegenüber dem Vorjahr. Weitere drei Märkte lagen über der 1 Mio.-Marke: Deutschland mit 1,5 Mio. qm, London (1,2 Mio. qm) und Polen (rund 1 Mio. qm). Unter den drei Top Logistikmärkten (gemessen am umgesetzten Flächenvolumen) zeigte Frankreich mit einem Rückgang von 34% und UK mit einem Rückgang von 20% eine gegenläufige Entwicklung. Dies ist hauptsächlich auf die hohe Bautätigkeit der letzten Jahre zurückzuführen, die das verfügbare Angebot deutlich erhöht hat. Demgegenüber legten die Fertigstellungen in Deutschland um 24% zu. Mehr als 11,5 Mio. m² Lagerflächen befinden sich in der europäischen Fertigstellungs-Pipeline für 2008.

Während der Mietpreisindex für erstklassige Lagerflächen von JLL insgesamt einen Anstieg um 2,3% für die 25 untersuchten Märkte ausweist, ist das Mietpreisniveau in vielen Märkten außerhalb der Ballungsräume gesunken. Dies ist auf das starke Neubauvolumen der letzten Jahre an diesen Standorten zurückzuführen. Gleichzeitig sehen sich Gebäudenutzer einem enormen Druck ausgesetzt, ihre Logistikkosten zu senken. Diesen Druck geben sie weiter an die Vermieter, deren Spielräume durch das gewachsene Angebot enger geworden sind. Innerhalb der Ballungsräume sieht JLL in 2008 noch ein potenziell leichtes Mietpreiswachstum an stark nachgefragten Standorten. Generell ist eher von gleich bleibenden Mieten auszugehen

 

Quelle: Der Immobilienbrief, Nr. 163, 04.04.2008