Von Martin Schramm, Vorstand der Garbe Logistic AG
Welche Kapitalanlagen sind angesichts der aktuellen Finanzmarktkrise als risikoarm einzustufen? Diese Frage stellt sich bei der Flucht aus Aktien, Zertifikaten oder Optionsscheinen nicht nur dem Privatanleger. Auch institutionelle Investoren suchen derzeit verstärkt nach Anlagealternativen. Galten bisher Tagesgelder respektive kurz laufende Festgeldanlagen als sicherste Anlageformen mit den hierauf gezahlten Zinsen als allgemein akzeptiertem festem risikolosen Referenzzinssatz, so hat die Bankenkrise selbst diesen Grundsatz erschüttert: Die verwahrende Bank stellt mittlerweile ein ernstzunehmendes Adressrisiko dar. Zahlreiche deutsche Kämmerer, die zum Beispiel vor kurzem noch Festgelder bei einer Tochtergesellschaft der kollabierten Investmentbank Lehman Brothers anlegten, spüren dies heute sehr schmerzhaft.
Sachanlagen als risikoarmer Hafen: Physisches Cash als Ausweg mag für Sparer in dieser Situation verlockend sein, für institutionelle Anleger – wie Versicherungsunternehmen oder Altersversorgungseinrichtungen – kommt dies selbstverständlich nur in sehr begrenztem Umfang infrage. Alternativ bieten sich Sachwerte an. Doch auch hier notieren die meisten Anlagen – wie z.B. Gold – nahe ihrer historischen Höchststände. Was noch schwerer wiegt: Bargeld, Gold und Commodities generieren keine laufende Rendite. Und besonders diese ist für Versicherungen und Altersversorger elementar wichtig.
Somit verbleibt die Immobilie als einzige, laufende Erträge generierende Sachanlage. Anleger können hier Investitionen in unterschiedlichen Regionen und in verschiedenen Teilmärkten tätigen. Wer Währungsrisiken vermeiden will, diversifiziert im Euro-Raum in unterschiedliche Nutzungsarten. In Betracht kommen Büro-, Einzelhandel-, Wohn- und Logistikimmobilien.
Doch auch Immobilien reagieren auf konjunkturelle Trends. Ein Investor muss sich daher generell die Frage stellen, ob die Nachfrage nach seinen Mietflächen bei abkühlender Konjunktur ebenfalls in gleichem Maße abnimmt.
Als Auswirkung der Finanzmarktkrise und des abgeschwächten Konsums ist davon auszugehen, dass zuerst Büroobjekte und Einzelhandelsobjekte in zweiten Lagen diesen Trend verspüren. Logistikimmobilien sind dagegen nur relativ gering betroffen. Der Grund: Logistik ist als unternehmens- und branchenübergreifendes System eine Schnittstellen-Disziplin par excellence. Durch ihre breit gefächerte Interdependenz mit dem gesamten Wirtschaftsaufkommen ist die Logistik gut aufgestellt und zählt zu den wachstumsstärksten Sektoren in Deutschland. So betrug 2007 das Umsatzvolumen hierzulande 204 Mrd. Euro – nach 189 Mrd. Euro in 2006. Damit trägt der Logistik-Sektor mittlerweile den drittgrößten Anteil zur Erwirtschaftung des BIP in Deutschland bei.
Auch in den anderen europäischen Volkswirtschaften – mit gut 20% Anteil ist der deutsche Logistikmarkt der größte in der EU – dokumentiert das Wachstum der Logistikmärkte, getrieben vor allem durch den Wegfall von Handelsbarrieren und die zunehmende Globalisierung, dass es sich um eine nachhaltig wachsende Branche handelt. Das bestätigt eine Untersuchung der Deutsche Bank Research von Anfang Oktober: Die langfristigen Wachstumstreiber wie beispielsweise die internationale Arbeitsteilung erhalten durch die Konjunkturschwäche und die hohen Energiepreise allenfalls einen temporären Dämpfer. Trotz aller Widrigkeiten rechnen die Experten für 2008 und 2009 mit einem nominalen Umsatzwachstum von 2 bis 3%. Bis 2015 wird für die gesamte Logistikbranche alles in allem ein Durchschnittswachstum von 5% erwartet. In einzelnen Segmenten wie beispielsweise der Kontraktlogistik fällt das Wachstum sogar noch deutlich höher aus.
Logistikimmobilien begrenzen Anlagerisiken
Das bedeutet, dass auch weiterhin Produktions- und Konsumgüter nahezu ungemindert gelagert, distribuiert und kommissioniert werden müssen. Das geht nicht ohne moderne Logistikhallen. Selbst ein u.U. um 10% verringerter Warenbestand muss in entsprechenden Logistikimmobilien eingelagert und umgeschlagen werden.
In der aktuellen Finanzmarktkrise können Logistikimmobilien daher sogar ein gewisses Hedging mit folgenden Vorteilen darstellen:
Vermeidung des Finanzmarktrisikos:
Die Nutzung einer Logistikimmobilie ist von der Finanzdienstleistungsbranche – zu der auch die Kreditinstitute zählen – vollständig getrennt. Banken fragen keine Lagerhallen, sondern Büros nach. Mieterseitig sind somit bei Logistikimmobilien die Finanzmarktrisiken komplett ausgeklammert.
Verringerung des Adressrisikos:
Ein gut diversifiziertes Logistikimmobilien-Portfolio besteht aus circa 50 bis 60 Objekten. Die investierten Kapitalbeträge werden somit auf eine ausreichende Anzahl von Mietern und deren Auftraggebern gestreut und das Mietausfallrisiko entsprechend minimiert.
Verringerung des Risikos einer Konsumschwäche:
Ähnlich verhält es sich bei abgeschwächtem Konsum. Zuerst werden Einzelhandelsobjekte diesen Trend verspüren, bevor die wechselseitig mit dem gesamten Wirtschafts-, Konsum- und Produktionsprozess vernetzten Logistikimmobilien betroffen sind. Im Gegenteil, es gibt sogar Logistikhallen, die vom Konsumverzicht partizipieren. So werden zum Beispiel an diversen Standorten die europaweiten Retouren bekannter Textil-Ladenketten von Logistikunternehmen neu sortiert und gelagert. Alle Kleidungsstücke, die innerhalb einer Saison nicht verkauft wurden, werden in diesen Logistikhallen zwischengelagert und dann an die entsprechenden Factory-Outlets geliefert. Die dann noch nicht verkaufte Ware wird in regelmäßigen Lagerausverkäufen abgestoßen.
Optimale Losgrößen:
Logistikimmobilien haben ein durchschnittliches Investitionsvolumen von ca. 15 bis 18 Mio. €. Für die Gestaltung ausreichend gemischter Portfolios sind diese Volumina optimal. Ebenso wird die Handelbarkeit, d.h. Fungibilität der Objekte erhöht.
Funktionsimmobilien ohne Imagemieten:
Logistikimmobilien werden nach reinen Produktivitätskriterien errichtet und angemietet. Die Objektrendite ist entsprechend direkt an die Produktivität der Logistikhalle gekoppelt. Verzerrungen der Mietpreise aufgrund besonders begehrter „Image“-Lagen oder aus Prestigeaspekten finden in dieser Nutzungsart nicht statt. So müssen Eigentümer auch nicht in teure mieterspezifische Ausbauten investieren, die bei nahezu jedem Mieterwechsel ausgetauscht werden müssen und leicht eine Jahresmiete verschlingen. Bei Logistikimmobilien dominiert die sachliche Funktionalität: Das verhindert Verzerrungen bei den Objektwerten und reduziert die Kosten für Umbaumaßnahmen bei Mieterwechseln auf ein Minimum.
Relativ stabile Mieten über die Immobilienzyklen:
Langfristige Vergleiche zwischen den Spitzenmieten für Büroimmobilien und Logistikimmobilien an deutschen Top-Standorten zeigen eine deutlich geringere Volatilität für die Funktionsimmobilien. Lokale Sondereffekte, die z.B. in Hamburg zu einer vorübergehenden Knappheit
von Büroflächen in besten Lagen führten, spielen in der Logistik nur eine sehr
untergeordnete Rolle.
Schnelle Investitionsphasen:
Auf Logistikimmobilien ausgerichtete Immobilienfonds bieten institutionellen Investoren bequem die Möglichkeit, an den Vorteilen der Nutzungsart zu partizipieren. Aufgrund der aktuellen Situation hat eine Marktbereinigung stattgefunden. Das heißt, sehr stark mit Fremdkapital agierende Käufergruppen sind nicht mehr aktiv. Die Anzahl der aktuell nachfragenden Objektkäufer hat sich im Wesentlichen auf die Fondinitiatoren reduziert. Aus diesem Grund können die in Logistikimmobilienfonds angelegten Gelder von den Fondsgesellschaften auch zeitnah investiert werden – ein weiterer Vorteil für einen zügigen Switch in diese Sachanlagen.
Begrenzter Markt:
Logistikimmobilien sind in der Regel immer Flächeninvestments. Da die Baukörper kaum in Geschossbauweise ausgeführt werden, sind zur Realisierung entsprechender Lagerkapazitäten große Flächen nötig. Das Angebot an Grundstücken, die diese Anforderungen an Lage und Größe erfüllen, ist allerdings limitiert. Bei anhaltender Nachfrage ist daher eine zusätzliche Verknappung absehbar – somit ergibt sich ein weiteres Plus für die Investition in Logistikimmobilien.
Professionelles Management sichert Marktnähe und schnelle Reaktionsfähigkeit im Portfolio:
Bei nahezu allen Investoren hat sich zwischenzeitlich die Erkenntnis durchgesetzt, dass nur ein Management von Profis im jeweiligen Marktsegment bei Immobilien mit spezialisierten Nutzungen einen dauerhaften Werterhalt ermöglicht. Gegen die Bedingungen der Logistikdienstleister von immer kürzeren Mietvertragslaufzeiten als Resultat schneller Innovationszyklen auf der Auftraggeberseite und ein daraus resultierendes vermeintlich höheres Leerstandsrisiko ist die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Asset-Manager und Developer das beste Rezept. Nur drittverwendungsfähige Logistikimmobilien hoher Bauqualität an nachhaltigen Standorten und ein ausgefeiltes Netzwerk liefern die Basis für ein aktives Portfolio-Management als Schlüssel zu einem stabilen laufenden Ertrag des Investments.
Zusammenfassend lässt sich also feststellen, dass der Einstieg in durch Profis gemanagte Logistik-Fonds in der derzeitigen Finanzmarktsituation eine echte Alternative zu Wertpapier-Investments bietet, sofern ein Interesse an langfristigen Erträgen mit geringer Volatilität besteht.
Die GARBE Logistic AG entwickelt und baut seit fast 20 Jahren Logistikhallen für große Unternehmen wie DHL, Panalpina, Lufthansa und andere. Die entwickelten Logistikimmobilien werden nach Fertigstellung direkt in einen eigenen Fonds, den GARBE Logistic European Investment Fund, eingebracht. Dieser Fonds bündelt das Know-how von GARBE und die Interessen der Investoren direkt an der Quelle und ermöglicht so Synergien, die beiden Seiten zugute kommen. Er richtet sich speziell an institutionelle Anleger, die einen Teil ihres Anlagevolumens in Logistikimmobilien investieren möchten, dafür selbst jedoch nicht die Expertise im Haus haben. Zielvolumen für diesen Fonds mit einer Mindestlaufzeit von zehn Jahren ist eine Milliarde Euro Immobilien-Anlagevolumen in den Logistik-Drehscheiben Europas.
DIB, Nr. 177
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