Nach Analyse von Realogis – Beratungsunternehmen für Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks – wurde von allen Marktteilnehmern im Großraum München* im Zeitraum Januar bis Dezember 2013 ein Gesamtvermietungsvolumen von ca. 208.000 m² Fläche in Industrie- und Logistikimmobilien umgesetzt (2012: 305.000 m²). „Damit bleibt der Münchner Markt hinter den Erwartungen zurück“, so Oliver Raigel, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH. Zu dem aktuellen Ergebnis hat eine Vielzahl von Faktoren beigetragen. So konnte aufgrund des mangelnden Angebotes an modernen Lager und Logistikflächen, einer Leerstandsquote von unter 1 Prozent, fehlenden Projektentwicklungen sowie einer verhaltenen Nachfrage der Automobilbranche kein Abschluss über 10.000 m² getätigt werden. Stattdessen war der Markt in 2013 von einer verstärkten Nachfrage im mittleren Größenbereich (ca. 2.000 m² bis 5.000 m²) geprägt. Gleichzeitig hat sich aufgrund des niedrigen Zinsniveaus der Anteil der Eigennutzerankäufe und Grundstücksankäufe erhöht.
„Nach einem starken Ausreißer-Jahr 2012 beobachten wir eine degressive Entwicklung bei der Nachfrage- und Bedarfssituation der Automotivebranche inklusive ihrer Zulieferer“ so Raigel. Mit ca. 25.000 m² umgesetzter Fläche in 2013 hat sich dieses Marktsegment deutlich abgeschwächter präsentiert. Raigel weiter: „Handelsunternehmen dagegen bestätigen Münchens Standortqualität auch im Jahr 2013 und zeichnen so München als gefragten und stabilen Wirtschaftsstandort aus.“ Der Großraum München zählt mit seiner ausgezeichneten Infrastruktur und hohen Dichte an Logistik treibenden Unternehmen neben Berlin, der Rhein-Main-Region, dem Ruhrgebiet und Hamburg zu den umsatzstärksten Logistikstandorten in Deutschland. Erneut konnte der Münchner Norden, der besonders stark im zweiten Halbjahr 2013 zulegte, mit einem Anteil von ca. 42 Prozent (88.200 m²) seine Führung als flächenstärkster Mikromarkt der bayerischen Metropole bestätigen.
Vollvermietung von Neubauentwicklungen weit vor Fertigstellung
Insgesamt wurden in 2013 im Großraum München zwölf Neubauentwicklungen mit einer Gesamtfläche von ca. 105.000 m² realisiert. Somit wurden gut 50 Prozent aller Flächen in neuen Projekten vermietet. Dabei gingen nach vorheriger Gewinnung von Ankermietern für den Standort auch einige Projektentwickler wieder ins Risiko und errichteten Teilflächen spekulativ. „Der Markt hat diesen Investoren Recht gegeben, sämtliche in 2013 fertiggestellte Neubauprojekte sind vollvermietet“, berichtet Oliver Raigel, „und alle derzeit noch im Bau befindliche Projekte mit Ausnahme einer marginalen Teilfläche von 2.000 m² sind bereits jetzt weit vor Fertigstellung voll vermietet.“ Ebenfalls wurden verstärkt einige built-to-suit Entwicklungen für Zustellbasen von Paketdienstleistern realisiert.
2014 nimmt der Markt wieder Fahrt auf
Für das Jahr 2014 geht Realogis bei weiterhin konstanten Mietpreisen von einer Steigerung des Vermietungsvolumens auf 250.000 m² aus. Laut Raigel befinden sich aktuell „für das erste Quartal 2014 einige Großabschlüsse in der Vorbereitung“. Zudem ist eine komplett spekulative Neubauentwicklung in Parsdorf mit 35.000 m² Lager-, Logistik- und Bürofläche in der Planung.
Aktuelle Mietpreisübersicht
- hochwertige Logistikimmobilien mit folgenden Merkmalen: mind. 10,00 m Hallenhöhe, großzügige Andienungszonen und Minimum 1-2 Tore pro 1.000 m² Hallenfläche, effiziente Beheizungssysteme. Mietpreis Halle: 5,95 – 6,50 Euro/m², zugehörige Bürofläche 9,00 – 10,50 Euro/m²
- funktionale Bestandsimmobilien mit folgenden Merkmalen: mind. 7,50 m Hallenhöhe, Rampen und/oder ebenerdige Andienung, großzügige Andienungszonen, Heizung, Sprinkleranlage. Mietpreis Halle: 5,50 Euro – 5,95 Euro/m², zugehörige Bürofläche 7,00 – 9,00 Euro/m²
- einfache Hallenflächen mit folgenden Merkmalen: bis zu 5,00 m Hallenhöhe, unzureichende Belichtung und Dämmung, meist nur ebenerdige Andienung. Mietpreis Halle: 4,00 – 4,90 Euro/m², zugehörige Bürofläche 5,00 – 6,00 Euro/m²
In eigener Sache: 2013 hat sich die Realogis Immobilien München GmbH mit einem Marktanteil von ca. 35 % am Gesamtmarkt (72.000 m²) erneut als Branchenprimus in der Vermittlung von Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks für den Großraum München bestätigt und geht gestärkt ins Neue Jahr. Aktuell ist Realogis als marktführendes Immobilienberatungsunternehmen exklusiv für die Vermarktung des Neubauvorhabens in Parsdorf ausgewählt worden, mit der jetzt im Januar 2014 begonnen wird. „Ein Novum des Parks, der im Münchener Osten direkt an der A94 gelegen ist, ist die komplett spekulative Errichtungsweise der insgesamt 35.000 m² großen Fläche“, so Oliver Raigel. Die Fertigstellung dieses Parks ist für das dritte Quartal 2014 geplant.
* Marktgebiet Großraum München: Die bayerische Landeshauptstadt München zählt im internationalen Vergleich zu den führenden Wirtschaftsmetropolen und ist geprägt von einer breiten und ausgewogenen Wirtschafts- und Branchenstruktur. Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in einem Radius von ca. 50 km rund um München. Geografisch im Herzen Europas gelegen verfügt der Großraum München über eine leistungsstarke Verkehrsinfrastruktur inklusive acht Autobahnen (A8, A9, A92, A94, A95, A96, A995 und A99), Flughafen sowie Gütertransport auf der Schiene.