Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 786.000 Quadratmetern verfehlte der Münchener Büromarkt 2008 nur knapp das Mitte des Jahres erwartete Ergebnis von 800.000 Quadratmetern und blieb um 6 Prozent unter dem Vorjahreswert (834.000 m²). Trotzdem liegt die bayerische Landeshauptstadt wieder mit weitem Abstand an der Spitze aller großen deutschen Standorte. Das ergibt der „Office Market Report 2009“ für die neun wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Der Vermietungsmarkt konnte sogar noch leicht zulegen, wenn man den Anteil der Eigennutzer-Deals berücksichtigt, der sich gegenüber 2007 auf rund 61.000 Quadratmeter halbierte“, betont Stefan Bauer, Geschäftsführer der Atisreal GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. „Dies lag vor allem am sehr regen Marktgeschehen bei den kleinen und mittleren Flächengrößen, wogegen die Großabschlüsse deutlich rückläufig waren. Nach wie vor ist der Trend zur Anmietung von Neubauflächen oder Projekten stark ausgeprägt.“
Wie bereits im Vorjahr war das Stadtgebiet wieder am meisten gefragt (Anteil am Flächenumsatz: 74 %). Auch die beliebtesten Büromarktzonen haben sich kaum verändert: Unangefochtener Spitzenreiter ist die Innenstadt (rund 20 %), gefolgt von der Region Nord (knapp 17 %) und dem Cityrand Süd (gut 9 %) sowie den auch im vergangenen Jahr starken Büromarktzonen Westend (fast 7 %) und Cityrand Nord (rund 6 %).
Im Vergleich zum Vorjahr gab es deutliche Verschiebungen bei der Verteilung des Gesamtumsatzes auf die einzelnen Größenklassen: Während 2007 vor allem Großabschlüsse über 10.000 Quadratmeter das Bild bestimmten (Anteil: gut 28 %), waren es im vergangenen Jahr lediglich 12 Prozent. Dagegen legten sowohl die kleinen Flächenkategorien bis 1.000 Quadratmeter (rund 38 %, plus 6 Prozentpunkte), als auch die mittleren Abschlüsse über 1.000 bis 10.000 Quadratmeter (50 %, plus 10 Prozentpunkte) deutlich zu.
„An keinem anderen Standort gibt es eine vergleichbar homogene Verteilung, was ein Indiz für eine breite und damit stabile Nachfragebasis ist“, so Bauer.
Auch die Branchenverteilung ist ausgeglichen: Die Beratungsgesellschaften liegen an der Spitze (Anteil am Flächenumsatz: 16 %), gefolgt von der Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen (15 %), den Informations- und Kommunikationstechnologien (knapp 14 %) sowie den Verwaltungen von Industrieunternehmen (gut 10 %).
Flächenangebot und Mieten weiter gestiegen
Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) ist in München im vergangenen Jahr weiter angestiegen (um fast 12 % auf 2,04 Mio. m²). Dafür verantwortlich ist die deutliche Zunahme der Flächen im Bau um rund 43 % (auf 604.000 m²). Vor allem die Flächen, die davon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehen, haben signifikant um 125 Prozent zugenommen (auf 407.000 m²).
„München wird damit in diesem Jahr mehr als andere Standorte die erhebliche Ausweitung des Flächenangebots zu spüren bekommen“, so Bauer.
Anders als die verfügbaren Flächen im Bau haben sich die Leerstände leicht reduziert (um knapp 1 % auf 1,64 Mio. m²). Die Leerstandsrate liegt bei 8,4 Prozent im gesamten Markt- und bei 7,5 Prozent im Stadtgebiet. Die Mietpreisniveaus haben sich 2008 positiv entwickelt: Die Spitzenmiete stieg um knapp 10 Prozent auf 34 Euro pro Quadratmeter – der stärkste Anstieg aller deutschen Bürostandorte. Auch die Durchschnittsmieten haben in den meisten Büromarktzonen angezogen. Verantwortlich für diese Entwicklung ist auch die Tatsache, dass sich die Nachfrage stark auf moderne, neuwertige Büroflächen konzentriert hat, für die entsprechend hohe Mieten zu zahlen waren.
Rückläufiger Flächenumsatz absehbar
„Auch der Münchener Büromarkt wird die Auswirkungen der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation zu spüren bekommen und sehr wahrscheinlich einen abnehmenden Flächenumsatz hinnehmen müssen“, prognostiziert Stefan Bauer. „Wie stark der Rückgang ausfallen wird, ist ungewiss, aber München hat gute Chancen, auch 2009 wieder den höchsten Umsatz aller deutschen Bürostandorte zu erzielen. Aufgrund der umfangreichen Bautätigkeit werden die Leerstände im Laufe des Jahres wieder leicht steigen. Die Mieten dürften deshalb ihren Zenit erreicht haben, so dass für 2009 in Teilbereichen erste, vereinzelt auch etwas umfangreichere Mietpreisrückgänge zu erwarten sind.“
Quelle: Atisreal
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