Von Dr. Matthias Danne, Immobilienvorstand der DekaBank
Von den Turbulenzen an den Kapitalmärkten unbeeindruckt liefern Offene Immobilienfonds weiter stabile und verlässliche Renditen und genießen das Vertrauen der Anleger. Bereits 2007 sammelte die Assetklasse 6,7 Mrd. Euro ein. In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres nahm die Dynamik noch einmal zu: Insgesamt erwarben die Anleger bis Ende Juni Anteilscheine im Wert von 5,2 Mrd. Euro. Das verwaltete Fondsvermögen stieg damit auf rund 88,2 Mrd. Euro. Offene Immobilienfonds steigern Rendite und reduzieren das Risiko. Die Attraktivität dieser Assetklasse belegt auch eine Studie, die der Bundesverband Investment und Asset Management in Auftrag gegeben und jüngst vorgestellt hat.
Die wesentlichen Erkenntnisse: Offene Immobilienfonds steigern in Portfolios privater und institutioneller Investoren die Rendite, reduzieren das Risiko und verbessern damit die Diversifikation, also die Streuung und Mischung der Anlagen. Die Untersuchung beweist, dass Offene Immobilienfonds in verschiedenen Zeitreihen nicht nur das Risiko deutlich reduzieren, sondern nahezu durchgängig mit positiver Rendite überzeugen können. Im Schnitt liegt der durchschnittliche jährliche Wertzuwachs aktuell bei 5,2%.
Die stetige Entwicklung der Offenen Immobilienfonds wird besonders deutlich bei einem Vergleich mit dem europäischen Aktienmarkt. Von mehreren Einbrüchen an den Aktienmärkten – wie beispielsweise während des ersten Golfkrieges, der Asienkrise und der aktuellen Subprime-Krise – blieben die Offenen Immobilienfonds nahezu unberührt und erzielten weiterhin eine positive Rendite. Dies unterstreicht das Potenzial von Offenen Immobileinfonds, gerade in Krisenzeiten das Portfoliorisiko zu reduzieren. Die positiven Effekte auf das Rendite- und Risikoprofil sind selbst bei geringen Beimischungen von Offenen Immobilienfonds zu beobachten – und zwar weitgehend unabhängig von der Halteperiode.
Kreditkrise beugt Spekulationen vor
So paradox es auch klingen mag: Die Turbulenzen an den Kapitalmärkten sowie der Zinsverfall machen die Vorzüge der Immobilienanlage höchst marktwirksam sichtbar. Während viele Kapitalmarktprodukte unter der Finanzmarktkrise leiden, bringt sie für Offene Immobilienfonds bisher sogar gewisse Vorteile. Insbesondere dann, wenn es um den Erwerb von neuen Objekten für die Fonds geht. In den zurückliegenden Jahren haben vor allem Finanzinvestoren mit viel Fremdkapital das Marktgeschehen an den gewerblichen Investitionsmärkten bestimmt und die Preise getrieben. Seit Beginn der Finanzmarktkrise kommen eigenkapitalstarke Bieter wieder zum Zuge. Anders als Private-Equity-Investoren finanzieren die Offenen Immobilienfonds in der Regel mit wenig Fremdkapital.
Durch die nunmehr auftretende Verknappung an Krediten halten sich diese Investoren sehr zurück. Weiterhin sorgt die Kreditkrise dafür, dass es an den meisten Standorten in absehbarer Zeit nicht zu einem Überangebot an Flächen kommen wird, da viele Projektentwicklungen mangels Finanzierungen zurückgestellt wurden. Für die deutschen Büromärkte erwartet die DekaBank zumindest noch in diesem Jahr einen fortschreitenden Leerstandsabbau, bei allenfalls noch vereinzelnder Auflegung von Neubauprojekten. Allerdings ist in einzelnen Märkten wie München die Pipeline für 2009 bereits recht umfangreich. Deshalb ist die Lage an den deutschen Immobilienmärkten derzeit günstiger als in vielen anderen Ländern rund um den Globus.
Gewinner der Abgeltungsteuer
Die bevorstehende Einführung der Abgeltungsteuer macht Offene Immobilienfonds für Anleger noch attraktiver. Im Vergleich zu anderen Anlageklassen werden sie von der Einführung der Abgeltungsteuer profitieren. Einer der Vorteile: Die fondsinterne Spekulationsfrist von zehn Jahren bleibt erhalten. Wenn die Objekte mindestens eine Dekade lang im Portfolio waren, können die Veräußerungsgewinne steuerfrei an die Anleger ausgeschüttet werden.
Oft halten die Fonds ihre Immobilien über diesen Zeitraum im Bestand und verkaufen erst nach Ablauf der Frist. Auch die steuerliche Behandlung laufender Mieteinnahmen wird ab 2009 attraktiver: Inländische Mieterträge der Offenen Immobilienfonds unterliegen künftig der Abgeltungsteuer. Sie werden dann mit dem moderaten Pauschalsatz von 25% besteuert und damit aus der Steuerprogression herausgenommen. Derzeit werden diese Erträge noch mit dem individuellen, oftmals höheren Steuersatz des Anlegers belegt. Die Internationalisierung vieler Fonds kann steuerlich ebenfalls von Vorteil sein. Liegt der Steuersatz auf Erträge aus Vermietungen im Ausland niedriger als in Deutschland – was häufig der Fall ist –, so ist die Versteuerung im Ausland für deutsche Anleger attraktiv. Dies gilt besonders dann, wenn Deutschland mit dem jeweiligen Land ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Freistellungsmethode abgeschlossen hat. Denn dann ist mit Zahlung der ausländischen Steuer eventuell auch die Steuerschuld in Deutschland abgegolten. Erlöse aus dem Verkauf im Ausland gelegener Immobilien können ebenso unter die Freistellungsmethode fallen und müssen in Deutschland möglicherweise nicht mehr versteuert werden. Ein weiteres Plus: Immobilienerträge, die im Ausland erzielt werden und nach dem Doppelbesteuerungsabkommen in Deutschland von der Besteuerung freigestellt sind, unterliegen nach dem 1. Januar 2009 nicht mehr dem Progressionsvorbehalt. Für Anleger gilt also: Offene Immobilienfonds zählen zu den Gewinnern der Abgeltungsteuer.
Quelle: DIB, Nr. 176