Die von CORPUS SIREO und empirica durchgeführte Untersuchung „Germany 21: Regionaler Büromarktindex“ belegt die weiterhin sehr guten Investmentmöglichkeiten an den 14 Potenzialstandorten jenseits der Top 7. Mit der Ausnahme von Bonn sind die durchschnittlichen Angebotsmieten vom dritten Quartal 2011 auf das zweite Quartal 2012 in allen untersuchten Potenzialstädten weiter gestiegen. Spitzenreiter ist die Stadt Aachen. Hier gab es einen Anstieg von 6,1 Prozent auf knapp 8,50 Euro pro Quadratmeter Bürofläche. Mit Wachstumsraten der durchschnittlichen Angebotsmiete von drei bis vier Prozent im selben Zeitraum schneiden Nürnberg, Bremen, Essen, Mannheim, Leipzig und Mainz ebenfalls sehr gut ab.
Die Mieten in den Potenzialstädten haben sich in den vergangenen Jahren deutlich positiver entwickelt als in den Top 7 Metropolen, verlieren perspektivisch allerdings etwas an Dynamik. In den A-Metropolen werden sich die Spitzenmieten in den nächsten Quartalen weiterhin positiv entwickeln, eine Trendumkehr ist erst Ende 2013 in Sicht. Demgegenüber ist an den Potenzialstandorten kein deutlicher Anstieg der Mietniveaus zu erwarten, sie werden sich bis Ende 2013 auf einem etwa gleichbleibenden positiven Level bewegen.
Mannheim liegt mit einer Spitzenmiete von 14 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012 an der Spitze der Potenzialstädte. Mittelfristig ist von einer stabilen Entwicklung der Spitzenmiete auszugehen. Die Nettoanfangsrendite bleibt stabil auf einem Niveau von 6,3 Prozent. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Wiesbaden und Hannover mit einer Spitzenmiete von jeweils 13,50 Euro pro Quadratmeter, die Anfangsrenditen liegen bei 6,3 Prozent (Wiesbaden) und 6,1 Prozent (Hannover).
Energieeffiziente Neubauten liegen im Trend
Im Vergleich zum Gesamtindex haben sich die Preise für Neubauten (Objekte mit Baujahren ab 1995) im Jahresverlauf 2012 besser entwickelt als Altbauten. Lagen 2011 Altbauten noch auf einem höheren Indexniveau, konnten Neubauten im zweiten Quartal 2012 den ersten Platz zurückgewinnen. Zwar lässt sich keine grundsätzliche Trendwende erkennen, dennoch ist zu konstatieren, dass insbesondere die „echten“ Neubauten mit Baujahren ab 2010 besonders hohe Mieten erzielen, sie werden auch aufgrund ihrer besseren Energieeffizienz nachgefragt. Die geringste Preisdynamik verzeichnen weiterhin Objekte der Baualtersklasse 1945 bis 1995.
Fokusstadt Hannover
Die Landeshauptstadt von Niedersachsen ist die Fokusstadt des aktuellen Potenzialindex. Hannover ist mit einem Büroflächenbestand von 5,4 Millionen Quadratmeter der größte Büromarkt unter den 14 Potenzialstädten – und damit die Nr. 8 in Deutschland. Im vergangenen Jahr wurden am Hannoveraner Büromarkt mehr als 180.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet – ein Spitzenwert in den letzten zehn Jahren in der Stadt sowie der höchste Wert unter den Potenzialstädten.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt im zweiten Quartal 2012 bei 8,50 Euro je Quadratmeter. Seit Mitte 2011 haben sich zentrale Bürolagen in Hannover deutlich besser entwickelt als der Gesamtmarkt. Die durchschnittliche Miete im Zentrum der Stadt ist zwischen dem ersten Quartal 2008 und dem zweiten Quartal 2012 um fast 20 Prozent gestiegen. Allerdings gilt auch in Hannover das Gesetz des Immobilienmarktes, dass die Lage das entscheidende Kriterium der Wertentwicklung darstellt: Objekte in peripheren Lagen liegen im Mittel gerade einmal fünf Prozent über dem Niveau des ersten Quartals 2008.
Das preisliche Auseinanderdriften zentraler und peripherer Lagen unterstreicht die gewachsene Bedeutung von Spitzenobjekten in Hannover. Zentrale Lagen sind durch einen großen Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Da dort große Neubauflächen fehlen, wurden in den letzten Jahren mehrere Revitalisierungen angestoßen, die zum Teil schon bezogen sind: so etwa das Haus der Wirtschaftsförderung (6.600 Quadratmeter), das Beratungszentrum der Deutschen Rentenversicherung (4.600 Quadratmeter), oder das ehemalige Haus der Zürich-Versicherungen am Klagesmarkt (4.500 Quadratmeter). Es ist zu erwarten, dass dieser Trend weiter anhalten und die Spitzenmiete in Hannover steigen wird.
Aber auch am Rand der Innenstadt tut sich viel. Jüngstes Beispiel für die Weiterentwicklung historischer Bestände zu modernen Büroobjekten ist das seit 2009 revitalisierte Hanomag-Areal südlich der Innenstadt. Dort entstehen 30.000 Quadratmeter Bürofläche in Alt- und Neubauten, unter anderem für die Deutsche Telekom, Windwärts Energie und das Gründungszentrum Kreativwirtschaft. Abgerundet wird das gemischt genutzte Quartier durch 20.000 Quadratmeter Einzelhandel in der denkmalgeschützten U-Boot-Halle. Entlang der wichtigen Büroachse Podbielskistraße – die geprägt ist durch Konversionsareale der hannoverschen Traditionsfirmen Bahlsen, Deutsche Grammophon, Pelikan und Geha – sind verschiedene Büroneubauten entstanden, die von kleineren Objekten wie dem „Podbi 342“ bis zur 2011 eröffneten neuen Talanx-Zentrale mit 30.000 Quadratmeter Bürofläche und einem innovativen Geothermie-Konzept reichen.
Internationale Investoren kaufen in Hannover
Im Jahr 2012 hat es in Hannover bereits einige bemerkenswerte Transaktionen gegeben. Im ersten Quartal kaufte die Beos AG 25.000 Quadratmeter, der Dundee International Reit erwarb 19.500 Quadratmeter. Im zweiten Quartal sicherte sich Peakside Capital SPC in Hannover 23.700 Quadratmeter. Diese Deals veranschaulichen, dass die internationalen Investoren in den deutschen Potenzialstädten bereits aktiv sind.