Von Dr. Gudrun Escher. Die Büromärkte in den vier größten Städten des Ruhrgebiets entwickelten sich 2008 relativ stabil, auch wenn verschiedene Quellen verschiedene Zahlen publizieren. Unser Fazit von West nach Ost, von Duisburg bis Dortmund.
Duisburg
Brockhoff Immobilien beziffert die Fremdvermietung auf 68 300 qm, die Eigennutzung auf 3 700 qm, gesamt 72 000 qm. Fertigstellungsvolumen 16 000 qm, Spitzenmiete 13,50 Euro, Leerstandsquote 2,0% entsprechend 52 000 qm Angebotsreserve. Davon entspreche die Hälfte nicht dem modernen Standard.
Bei den Angebotsreserven benennt Brockhoff noch das Projekt RIW Tower in Ruhrort mit allein 13 000 qm Fläche, das jedoch Ende 2008 unabhängig von der Finanzkrise gestoppt worden ist. Tendenziell erwartet Brockhoff für 2009 leichte Zunahmen in allen Faktoren, nur Leerstand und Spitzenmiete würden unverändert bleiben. Cubion sieht die Vermietungsleistung mit 70 500 qm dank starken vierten Quartals auf Vorjahresniveau. Der Büroflächenumsatz ging um 19% auf 73 000 qm zurück, davon waren nur 2 500 qm Eigennutzung.
Die Spitzenmiete stieg 12,50 Euro auf knapp 15 Euro am Innenhafen, die Leerstandsquote ist mit nur 2,1% (Vorjahr 2,6%) so niedrig wie nie.
Die größte Einzelvermietung 2008 betraf 9 900 qm in der innerstädtischen Friedrich-Wilhelm-Straße an den Liegenschaftsbetrieb BLB des Landes NRW.
Essen
Die EWG Essener Wirtschaftsförderungsgesellschaft beobachtet einen leichten Rückgang der Büroflächenumsätze von 158 000 qm 2007 auf – nach eigener Aussage einzeln belegbare – 152 100 qm. Nach der exorbitanten Steigerung 2006 sieht man sich immer noch auf sehr hohem Niveau.
Dabei entfielen 59 900 qm oder 39% auf Eigennutzer (E.ON, Stadtwerke Essen). Von den insgesamt 130 Deals des Jahres 2008 betrafen rund 100 Mietflächen unter 1 000 qm. Das kurzfristig verfügbare Angebot ist in Essen um rund 2,9% auf ca. 167 000 qm gesunken, Leerstandsquote Ende 2008 bei 4,8%. Die Spitzenmieten stiegen von 12,80 Euro auf 13,20 Euro gestiegen in Rüttenscheid/ Bredeney, dort Anteil am Gesamtumsatz 52,1%. Atisreal kommt nach Abzug der 40 000 qm für E.ON Ruhrgas auf über 107 000 qm vermietete Bürofläche (2007 156.000). Auf die periphere Zone Rüttenscheid/Bredeney entfielen 53% Umsatzanteile.
Hier wurden auch die Spitzenmieten zwischen 12,80 und 13,50 Euro erzielt. Der Leerstand sank weiter von 4,8% auf jetzt 3,6%, aber nur weniger als ein Drittel der verfügbaren Flächen habe modernen Standard. DIP Aengevelt Research liegt beim Büroflächenumsatz incl. Eigennutzer ungefähr bei den Zahlen der EWG mit 151 000 qm, sieht die Leerstandsquote bei 5,7%.
Die Spitzenmiete sei von 12,80 auf 13 Euro gestiegen. Cubion hat 140 Einzeldeals gezählt und kommt ebenfalls auf 152 000 qm Umsatz, der sich jedoch aus 62 000 qm Eigennutzer, fast auf dem Niveau vom Vorjahr, und 92 000 qm Fremdvermietung zusammensetze, sehr ausgewogen über das Jahr verteilt.
Die Leerstände seien von 5,0% auf 4,0% gesunken, wovon 0,4% auf Untervermietungsangebote entfallen, bei nur 10% hochwertiger bzw. Neubauqualität. Brockhoff Immobilien übernimmt für Essen die Zahlen der Wirtschaftsförderung EWG und prognostiziert für 2009 eine Abnahme der Fremdvermietung sowie des Gesamtflächenumsatzes, aber weitere Zunahme der Eigennutzer in der von Konzernen bestimmten Stadt. Leerstandsquote und Spitzenmiete werden sich nicht verändern.
Bochum
Für Bochum liegen nur von Brockhoff Immobilien Marktdaten vor, basierend auf der Studie von Bulwien Gesa von 2008. Die Fremdvermietung betraf 49 150 qm, Eigennutzung 28 950 qm, ergibt den Gesamtflächenumsatz von 78 100 qm.
Das Fertigstellungsvolumen wird mit 28 959 qm angegeben, was zu einer für die Region vergleichsweise hohen Leerstandsquote von 5,6% führt.
Die Spitzenmieten liegen bei 11,00 Euro. Die größte Einzelvermietung über 6 900 qm im Trimontepark erfolgte, vermittelt durch Brockhoff, an die Bundesknappschaft.
Dortmund
Auch für Dortmund verwendet Brockhoff die Zahlen der Wirtschaftsförderung. Demnach wurden 65 000 qm fremd vermietet und 13 500 qm von Eigennutzern übernommen. Der Gesamtflächenumsatz wird entsprechen mit 78 500 qm angegeben und damit 14% unter dem Vorjahreswert (in der publizierten Tabelle sind Gesamtflächenumsatz und Fremdvermietung vertauscht worden). Den größten Einzelabschluss bildete die Vermietung von 13 000 qm Bürofläche in einem Neubauprojekt am „Dortmunder U“ an eine Sozialversicherung.
Die Spitzenmiete lag bei 12,50 Euro und die Leerstandsquote mit 3,9% bei einem Fertigstellungsvolumen von 16 000 qm. In 2009 wird nur letzteres steigen, im Übrigen erwartet Eckhard Brockhoff wenig Veränderungen. Die Auswertung eigner Zahlen von Cubion ergab einen Flächenumsatz von 77 500 qm, darin enthalten 13 500 qm Eigennutzung, entsprechend 18% unter dem Vorjahreswert, jedoch immer noch 10% über dem 5-Jahresdurchschnitt. 114 000 qm vakanter Bürofläche incl. dem Flughafengebiet Holzwickede bedeuten 4% Leerstand, die Spitzenmiete liegt bei 13,00 Euro. Da 75% der Leerstände nur niedrige oder mittlere Qualität aufweisen und die Mehrzahl der verfügbaren hochwertigen Flächen sich an der immer weniger gefragten Büromeile entlang der B1 befinden, besteht ein Nachfrageüberhang in der City, obwohl für 2009 24 000 qm Fläche neu auf den Markt kommen werden.
Zu einem anderen Ergebnis kommt Atisreal mit nur 68 000 qm Flächenumsatz (ohne Eigennutzeranteil?) und die 17,2% Zuwachs sind wohl ein Druckfehler und sollten den Rückgang bezeichnen. Beim Leerstand kommt man auf 3,5% und bei den Spitzenmieten auf 13,50 Euro. Relativ hoch sei mit gut 45% der Anteil moderner Leerstandsflächen am Gesamtleerstand von 97 000 qm, der sich gleichmäßig auf die City, den Cityrand und Nebenlagen verteile. Dabei spielt wohl eine Rolle, dass Neubauprojekte im Bereich Stadtkrone Ost sowie Phoenix West langsamer als erhofft vom Markt angenommen werden. Dennoch ist die Leerstandsquote die zweitniedrigste in der Region.
Fazit
Duisburg, die Stadt der Logistiker und Call-Center, hat mit Abstand die geringsten Leerstände und deshalb ein Problem: Interessenten für Gewerbe- wie für Büroflächen treffen kaum mehr auf ein ausreichendes Angebot. Da kommt die Entwicklung von Aurelis am Bahnhof zur rechten Zeit (siehe Sonderbericht). Bei der am Innenhafen erzielten Spitzenmiete hat Duisburg, trotz gestiegenen Mieten in allen Ruhrstädten, in 2008 sogar Essen überholt. Essen mit den größten Büroflächenbeständen bewegt sich weiter auf hohem Niveau, auch wenn Eigennutzer wie ThyssenKrupp und E.ON nicht alle Jahre die Bilanz aufbessern.
Die Stadt bleibt geprägt durch die Hauptverwaltungen von DAX-Unternehmen, ist dadurch bedingt anfälliger für wirtschaftliche Schwankungen, man wird hier die Rezession zu spüren bekommen, zumal die öffentliche Hand ihren Bedarf gedeckt hat, nur noch 10% entfielen 2008 auf diesen Sektor. Dennoch könnte es sich lohnen, das moderne Büroangebot zu ergänzen. Bochum wird schon hinsichtlich des geringeren Büroflächenbestandes immer Schlusslicht bleiben, hat jedoch noch großes Entwicklungspotential im Bereich Universitätsstraße und im Umfeld der Ruhruniversität. BioPark und die neue Hochschule für Immobilienwirtschaft sind nur die Spitze des Eisbergs. Nur hier stieg die Vermietungsleistung, wobei die Fremdvermietung sogar um ca. 50% zugenommen hat.
Dortmund hat als Tor zu Westfalen ein eigenes Profil und dürfte weniger anfällig reagieren als Essen. Das spiegelt sich vor allem in den Einzelhandelsmieten, die in der Spitze mit fast 200 Euro/qm doppelt so hoch sind wie in Essen (Quelle: Comfort). Aber das ist ein anderes Thema. Der Flächenumsatz in den vier Städten zusammen betrug (incl. Eigennutzer) ca. 382 000 qm und lag damit über dem Umsatz in Düsseldorf. Der Leerstand beträgt durchschnittlich 4,1%. Dabei nicht eingerechnet sind die vielen Vermietungen in Mülheim an der Ruhr – dort gibt es derzeit praktisch keine freien Büroflächen mehr – in Gelsenkirchen, Herne, Herten u.a. Zum Vergleich: Düsseldorf 368 000 qm vermieteter Fläche (-21%), Spitzenmiete 23,50 Euro im Medienhafen, Leerstandsquote 8,7%. (Quelle: Anteon).
DIB -Ruhr-, Nr. 2
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