Von Claudia Wenzel und Thomas Wenzel, DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH, Research & Strategie
Die Welt der Finanzwirtschaft ist seit einigen Monaten in einem unruhigen Fahrwasser. Die Auswirkungen sind hinlänglich bekannt. Eine spannende, gleichwohl bisher kaum beantwortete Frage steht im Raum: Ist eine Übertragung der Finanzmarktkrise auf die weltweiten Immobilienmärkte zu erwarten? Die "Zahlenmenschen" haben sich mit klaren Aussagen eher zurückgehalten – denn jenseits der Bauchgefühle gab es bisher kaum etwas zu messen. Gibt es eine messbare Korrelation der Bankenkrise mit dem gewerblichen Immobilienmarkt?
Nach Ende des 1. Quartals 2008 lassen sich bei dem Versuch einer generalisierenden globalen Antwort bislang kaum negative Auswirkungen anhand der Immobilienkennziffern feststellen. Gleichwohl existieren regionale Unterschiede.
Gründe hierfür sind u.a. in der Vielzahl von Indikatoren zu sehen, die auf den Immobilienmarkt – mit teilweise neutralisierender Wirkung – Einfluss nehmen, sowie die zeitversetzte Reaktion (time lag) der Immobilienmärkte auf makroökonomische Gegebenheiten und die weiterhin steigende Bedeutung der Assetklasse Immobilie als Diversifikations- und Inflationssicherungsinstrument. Die Analyse und noch mehr das Ergebnis ist vielschichtiger als manche Kurzkommentierung.
Beim regionalen Vergleich wichtiger immobilienwirtschaftlicher Kennziffern in Form von Miet- und Renditeveränderungen (Anfangsrenditen) zeigt sich, dass in den vier betrachteten Regionen Amerika, Europa, Asien-Pazifik sowie GCC-Staaten/Afrika mit ihren analysierten 75 Investmentzentren das Mietniveau im Mittel weiterhin gestiegen ist. Die Renditen sind mit Ausnahme von Europa – jedoch mit regionalen Unterschieden innerhalb der Kontinente – durchschnittlich nochmals gesunken. Hier sehen wir bis zum Jahresende allerdings leicht ansteigende Werte. Ein Hochschießen indes nicht.
Der Immobilienmarkt reagiert geradezu lehrbuchhaft, analysiert man den Umkehrprozess der Yield Compression insbesondere in den Märkten, die wir vor einem Jahr als überhitzt eingestuft haben, da sie über geringe Renditespannen verfügten und stark von fremdfinanzierten Investoren geprägt waren. So ist es keine Überraschung, dass bspw. in Europa das britische Investmentzentrum London (+ 75 Bp.) deutlich ansteigende Renditen verzeichnet, eben so wie die spanischen Bürozentren Madrid (+45 Bp.) und Barcelona (+50 Bp). Ihnen ist aktuell eine Annäherung an ein rationales, durch immobilienwirtschaftliche Fundamentalwerte rechtfertigbares Preisniveau gemein. Das Renditeniveau der 36 analysierten europäischen Investmentstandorte liegt Anfang 2008 bei 5,54 % und ist in den letzten beiden Quartalen um 8 Bp. gestiegen.
Die US-amerikanischen und kanadischen Märkte, die über vergleichsweise hohe Anfangsrenditen und im internationalen Vergleich überdurchschnittliche Miet- und Wertsteigerungsprognosen (rund 4 %) verfügen, konnten bislang eher als unterbewertete Märkte eingestuft werden, so dass noch Spielraum nach unten zwischen den tatsächlichen Nettoanfangsrenditen, die am Markt bezahlt werden, und risikoadäquaten Renditen besteht (siehe hierzu auch DEGI Report Global Values 2007/2008). Die deutliche Abkühlung der wirtschaftlichen Lage in den USA ließ sich Anfang 2008 noch nicht in den reinen Immobiliendaten der Büromärkte wieder finden. In diesen Märkten waren zum Jahresbeginn die Renditen in den analysierten Zentren der USA im Mittel um 8 Bp. gestiegen. Dort ist die Cap Rate auf im Mittel 5,9 % gestiegen, während in den kanadischen Zentren ein Absinken um weitere 15 Bp. auf 6,00 % stattgefunden hat. Die untersuchten 18 amerikanischen Investmentzentren zeigen ein durchschnittliches Renditeniveau von 6,3 %. Im weiteren Jahresverlauf wird sich diese Abkühlung in den USA allerdings deutlicher in den Büromarktkennziffern manifestieren.
Auch das Gros der asiatisch-pazifischen Immobilienmärkte weist mit einem durchschnittlichen Mietpreiswachstum (> 10 %) innerhalb von sechs Monaten robuste Werte auf der Immobilienmarktseite auf. Dennoch ist mit Folgen auf den asiatisch-pazifischen Märkten zu rechnen, die sich durch die Finanzkrise, die engen Handelsbeziehungen zu den USA, steigende Inflationsraten und hohe Ölpreise bremsend auswirken können. Die Weltbank korrigierte mittlerweile die BIP-Wachstum-Prognose für Ostasien und die Pazifik- Region um -90 Bp. auf 7,3 % nach unten. Gleichwohl in einem weiterhin strukturell robusten Gesamtmarktumfeld. Zu Jahresbeginn liegt die Region mit den 19 untersuchten Standorten auf einem durchschnittlichen Renditeniveau von 6,76 %.
Fazit: Das in den meisten untersuchten Ländern in Nordamerika und Europa sowohl die Mieten als auch die Renditen aktuell weiter steigen, verdeutlicht einmal mehr, dass das Jahr 2008 eine Übergangsphase in diesen Regionen der Welt darstellt, hin zu einer risikoadjustierten Marktbewertung. Im asiatischen und arabischen Raum haben die Renditen ihren unteren Wendepunkt zum großen Teil erreicht. Die sich abkühlende wirtschaftliche Stimmung seit Beginn des Jahres lässt sich bisher nur punktuell in den reinen immobilienwirtschaftlichen Kennziffern ablesen. Allerdings wird sich dieser Gleichlauf der Kennziffern im globalen Vergleich spätestens im 4. Quartal 2008 nicht mehr so deutlich zeigen. Dann erwarten wir einen Rückgang der Mietsteigerungen welcher in den meisten Fällen auf nationale bzw. lokalen Angebotsüberhänge zurückzuführen sein wird. Die Renditen werden sich nach unserer Einschätzung in diesem Zeitraum insgesamt wieder stabilisieren.
Die Markinformation im PDF Format finden Sie auf der Website von DEGI.
Die DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH zählt zu den großen Immobilien-Asset-Managern in Europa und ist seit ihrer Gründung 1972 auf das Management von Immobilienvermögenswerten spezialisiert. Ihre Produktpalette umfasst derzeit zwei Offene Immobilienfonds für Privatanleger, zwei Offene Immobilienfonds für institutionelle Anleger, einen Immobilienspezialfonds sowie zwei Einzelmandate. Insgesamt verwaltet die Gesellschaft mit rund 130 Mitarbeitern ein Fondsvermögen von rund 6,4 Milliarden Euro. Aktuell ist die DEGI mit ihren Immobilien in 16 Ländern investiert. Seit dem 27. März 2008 gehört die DEGI zur Aberdeen Property Investors Unternehmensgruppe. Die Gruppe verwaltet ein Vermögen von insgesamt rund 20 Milliarden Euro in Immobilienfonds und Mandaten. Damit gehört das Unternehmen zu den fünf größten Immobilien-Asset-Managern in Europa. Aberdeen Property Investors hat über 600 Mitarbeiter in elf europäischen Ländern sowie in Singapur.
Das Unternehmen bietet eine umfangreiche Palette von Investmentprodukten und Serviceleistungen im Bereich der Immobilenfondsanlage sowie der indirekten „Fund of Fund“ – Assetklasse an. API verfügt über einen strukturierten Investmentansatz und ein lokal ansässiges aktives Management. Investoren können aus einer Reihe von unterschiedlichen Investmentvehikeln und Mandaten wählen. Per Ende 2007 standen Anlegern 12 nationale und regionale Fonds sowie Dachfondsprodukte zur Auswahl. Aberdeen Property Investors ist die Immobiliensparte von Aberdeen Asset Management PLC, die als internationale Investmentmanagement-Gruppe an 24 Standorten weltweit Vermögen vorrangig für große nationale und Unternehmens- Pensionsfonds, Zentralbanken und andere institutionelle Anleger verwaltet. Aberdeen beschäftigt weltweit insgesamt 1.500 Mitarbeiter in rund 19 Ländern, und deckt mit den Investmentzentren London, Philadelphia und Singapur die wichtigsten Märkte in den großen Zeitzonen der Welt ab. Das Unternehmen verwaltet insgesamt rund 140 Milliarden Euro. Seit 1991 ist Aberdeen als FTSE-250-Unternehmen an der London Stock Exchange notiert.
Quelle: Pressemitteilung der DEGI vom 22.04.2008