Stabile Wohnungsmieten in München im Vergleich zum Vorjahr – Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen – Entspannung auf dem Investmentmarkt
Auf dem Münchener Wohnimmobilienmarkt sind in der ersten Jahreshälfte 2009 unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten. Während Eigentumswohnungen einen weiteren Preisanstieg von 4 % auf 3.640 Euro/m² verzeichnet haben, sind die Mieten geringfügig zurückgegangen, liegen aber mit 12,40 Euro/m²/Monat weiterhin deutlich über dem Vorjahresniveau.
Damit bleibt München, im Vergleich zu den sieben weiteren untersuchten Märkten, die mit Abstand teuerste Stadt in Deutschland. Die Angebotsmieten liegen beim Zweitplazierten, Frankfurt, 1,25 Euro/m²/Monat, beim Letztplazierten Leipzig 7,40 Euro/m²/Monat unter dem Preis von München.
"Auf Stadtteilebene ist die Entwicklung des Münchener Mietwohnmarktes im 1. Halbjahr 2009 sehr unterschiedlich verlaufen", so Stefan Mergen, bei Jones Lang LaSalle Leiter Residential Valuation Deutschland. Während die Schwerpunktmiete in der Innenstadt weiter um mehr als 8 % auf 14,25 Euro/m²/Monat zugelegt hat, kam es im Südwesten durch ein hohes Wohnraumangebot der letzten Jahre zum Teil zu deutlichen Mietrückgängen. Diese Entwicklung hat sich aufgrund der Vielzahl der Angebote überproportional auf die gesamtstädtische Schwerpunkt- und Durchschnittsmiete niedergeschlagen. Mergen weiter: "Auch andere Teile Münchens weisen stagnierende und rückläufige Mieten auf, beispielsweise die begehrten Lagen in Bogenhausen und Schwabing im Nordosten der Stadt. Die Werte liegen allerdings noch deutlich über den Mitte 2008 registrierten Werten".
Interessant auch die Mietentwicklung bei der Betrachtung von Baualterklassen: Zwar sind Altbau-Wohnungen auf gesamtstädtischer Ebene weiterhin am kostspieligsten, im Großteil der Münchener Stadteile sind die Preise im Neubausegment allerdings auf dem Vormarsch und liegen bereits über denen der Altbauten.
Anders als die Angebotsmieten haben die Kaufpreise im 1. Halbjahr 2009 einen Anstieg um 3,7 % auf 3.640 Euro / m² erlebt. Im Vergleich zu den anderen untersuchten Städten liegt München damit weiter unangefochten an der Spitze, auch wenn sich der Vorsprung vor Frankfurt um 70 Euro/m² verringert hat. "Die innerstädtischen Standorte Münchens sind es wiederum", so Mergen, "die die deutlichsten Preiszuwächse zeigen. So wurde im Bezirk Mitte-Süd die 5.000 Euro/m² – Marke erreicht". Rückgänge werden lediglich in Teilbereichen im Nordosten sowie im Osten Münchens verzeichnet. Ende Juli 2009 lagen die Schwerpunktkaufpreise für Eigentumswohnungen hier bei 3.030 Euro/m² bzw. 3.840 Euro/m² auf. "Wer in München eine Eigentumswohnung kaufen möchte, der muss weiter tief in die Tasche greifen. Dabei sind Altbauwohnungen besonders begehrt", so Mergen.
Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.210 Euro/m² 3,5 % unter dem Schwerpunkt des vergangenen Halbjahres. Auf Bezirksebene zeigen sich aber große Abweichungen sowohl nach oben als auch nach unten. So hat sich der Schwerpunktkaufpreis im Norden im 1. Halbjahr 2009 auf 2.350 Euro/m² verteuert. Der höchste Kaufpreis wird mit einem Schwerpunkt von 2.800 Euro/m² aktuell im Südosten aufgerufen, gefolgt vom Südwesten mit 2.790 Euro/m². "Ein Grund für die ermittelten Preisschwankungen ist der deutliche Rückgang der Kaufangebote. So hat sich in München die Zahl angebotener Mehrfamilienhäuser um fast 30 % gegenüber dem Vorjahr reduziert.
Des Weiteren ist zu beobachten, dass in nahezu allen untersuchten Städten die Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer häufig sehr weit auseinander liegen. Eigentümer von qualitativ hochwertigen Mehrfamilienhäusern sehen dann häufig von einem Verkauf ab", so Mergen. "Gerade für München rechnen wir damit, dass sich die Situation schnell entspannen wird. Sobald sich die Finanzierungskonditionen wieder verbessert haben, wird auch die Finanzierungsbereitschaft auf Käuferseite wieder zunehmen, da das Investmentpotenzial weiterhin sehr groß ist. München bleibt der Top-Standort im Wohnsegment", so Andrew Groom, bei Jones Lang LaSalle Leiter Valuation & Transaction Advisory Deutschland. (gi24/JLL)
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