Oft erweckt die Diskussion über Verkehrswerte den Eindruck hehrer Wissenschaft, die durch Verwendung und Analyse unterschiedlicher mathematischer Rechenmethoden das Modell der Realität weiter annähert.
Je näher die bewertete Immobilie dem bekannten Multi-Tenant Kapitalanlagediamanten kommt, desto genauer sollte die Bewertung sein. Schließlich teilen uns die Makler in einer der vielen Renditedefinitionen regelmäßig Preisänderungen auf die zweite Kommastelle mit. Die alte Erfahrung in der Bearbeitung notleidender, weitgehend leer stehender Immobilien, durchaus zwei Gutachten mit 50% Preisunterschied beschaffen zu können, sollte mit der Genauigkeit der Methoden eigentlich Geschichte geworden sein. Aber de facto heisst das längst nicht, dass es für den Wert der Immobilie auch Käufer gibt. Anders sieht die Situation bei der klassischen Kapitalanlageimmobilie aus, die die Datenbanken erfassen. Hier kommt die IPD bei selbstverständlich immobilienwirtschaftlich positivem Tenor durchaus zu überraschenden Ergebnissen.
Zwischen 30 und 60% aller Verkaufsfälle im europäischen, transparenten Immobilienkapitalanlagemarkt liegen um mehr als 10% neben der Bewertung! Aber es wird besser. Blickt man sich aber das Zickzack der letzten Jahre an, wundert man sich schon über die Sicherheit solcher Verbesserungsstatements.
Die Genauigkeit von Immobilienbewertungen hat sich 2008 in den Niederlande, Frankreich, Großbritannien und Deutschland insgesamt verbessert. So erhöhte sich der Anteil der Verkaufsfälle bei denen der erzielte Verkaufspreis weniger als 10% Abweichung von der letzen Bewertung beträgt. Das geht aus einer Studie zur Immobilienbewertung hervor, die die IPD Investment Property Databank zusammen mit der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) aktuell vorgestellt hat. Untersucht wurden tatsächliche Verkaufsfälle von Objekten, die sich mindestens ein Jahr im Bestand des Investors befanden und bei denen seit der letzten Bewertung mindestens drei Monate vergangen waren. Portfoliotransaktionen blieben für die Untersuchung unberücksichtigt. „Obwohl die europäischen Länder erhebliche Unterschiede im Jahr 2008 in der Veränderung der Immobilienwerte aufweisen, hat sich der Abstand zwischen dem ermittelten Wert der Immobilie und dem tatsächlich realisierten Kaufpreis im Vergleich zur letzten Untersuchung für alle vier untersuchten Länder verringert“, sagt Dr. Daniel Piazolo, Managing Director von IPD Deutschland.
In Großbritannien und Deutschland gab es bei 60% der ausgewerteten Verkäufe zum Verkehrswert Abweichungen von weniger als +/-10%. „In Frankreich konnten nur knapp 50% der Verkaufsfälle eine derart geringe Differenz aufweisen – dagegen sind es den Niederlanden 62% der Fälle“, ergänzt Dr. Piazolo. (GI24/DIB, Nr. 205)
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