(Von Dr. Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“) – Der deutsche Vermietungsmarkt zeigte in den vergangenen 3 Jahren eine kontinuierliche Belebung. Das belegen die Zahlen: Wurden im 1. Halbjahr 2009 von CB Richard Ellis 784 Vermietungen gezählt, waren es im Vergleichszeitraum des Folgejahres 1 044 und im 1. Halbjahr 2011 nun 1 159. Am häufigsten fällt die Wahl auf Shopping-Center: Insgesamt 54% (628 Deals) aller Vermietungen wurden im Center gezählt.
Gemessen an den Vorjahren hat sich das Interesse der Einzelhändler an Einkaufszentren laut CB Richard Ellis (CBRE) 2011 sehr deutlich erhöht. Als Grund für dieses Wachstum identifizierte Sven Buchsteiner, Senior Consultant, Retail Services bei CBRE, die Entwicklung von 3 Shopping- Centern, deren Vermietungsliste bereits vor Eröffnung publiziert worden seien. Dazu gehören das Center am Leipziger Platz in Berlin, die Pasing Arcaden in München, deren 1. Bauphase im März eröffnet wurde und die Thier Galerie in Dortmund, die Mitte September an den Start geht. Ein weiterer Grund ist nach Auskunft des Experten, dass die Shopping-Center-Betreiber verstärkt dazu übergehen, auch Nachvermietungen zu melden. Das verbessert die Statistik.
Die zweitstärkste Gruppe sind mit 247 Vermietungen die 1A-Lagen, die sich laut CBRE im Vergleich der vergangenen Jahre recht stabil gezeigt hat. Allerdings ist ihr Anteil von 33% (2009) über 23% im Vorjahr auf 21% in diesem Jahr gesunken. Dass sich die Vermietungsaktivitäten hier auf einem relativ stabilen Niveau – ohne Ausschläge nach oben – bewegen, liegt demnach in der Natur der städtebaulichen Begrenzung des Flächenangebots in den Top-Einkaufslagen, die einerseits keine beliebige Ausweitung der Fläche erlaubt. Andererseits ist die Fluktuation in den Lagen – hier werden die Mietverträge meist über 10 Jahre abgeschlossen – eher gering. Neumieter haben deshalb Probleme, kurzfristig an eine Fläche zu kommen. Da bieten die innenstadtnahen Shopping-Center Ausweichmöglichkeiten, zumal die Miete niedriger ist.
Interessant ist beim Blick auf die Verteilung der Mietverträge, dass sich gerade im 1. Halbjahr 2011 das Interesse wieder vornehmlich auf Shopping-Center und 1A-Lagen konzentriert. Zusammen machen sie 75% der gezählten Vermietungen aus. Dagegen hat das Gewicht von 1B-Lagen (4%), 2er-Lagen (4%), Stadtteillagen (9%) und grüne Wiese (4%) gegenüber 2009 und 2010 spürbar abgenommen.
Damals entfielen 7% der Deals auf 1B-Lagen. In den 2er-Lagen wurde 2010 mit 10% ein relativer Spitzenwert gemessen. Stadtteillagen waren besonders 2009 mit 16% (2010: 12%) stark gefragt. Auch auf der grünen Wiese lag der Anteil deutlich unter 2009 (8%) und 2010 (10%).
Vor allem kleinere regionale und nationale Bekleidungseinzelhändler mieten laut Buchsteiner Flächen in 2er-Lagen, wo die Mieten niedrig aber die Frequenz insbesondere in den Metropolen immer noch hoch ist. Ähnlich ist die Nachfragestruktur in den Stadtteillagen, die als Nahversorgungszentren für die Bevölkerung an Bedeutung gewinnen. Hier kommt aber noch verstärkt die Gastronomie als Mieter hinzu. Auf der grünen Wiesen sind es vor allem Möbel-, Bau- und Gartenmärkte mit mehr als 5 000 qm Verkaufsfläche, die als Mieter auftreten.
Bei den Mietern registriert CB Richard Ellis im 1. Halbjahr eine deutliche Verschiebung. Waren in den vergangenen beiden Jahren vor allem die Lebensmittelanbieter – allen voran Rewe und Edeka – führend, weil sie als kapitalstarke Mieter auch der krisenbedingten Flaute trotzen konnten, hat sich 2011 „Das Depot“ mit 21 Anmietungen (2010: 4) an die Spitze geschoben, vor dem deutschen Anbieter von Herren-Mode Camp David mit 18 Anmietungen. Aus der Riege der Nahversorger hat sich einzig die Drogerie-Kette dm mit gleichfalls 18 Anmietungen unter den Top 3 gehalten.
Viele neue Konzepte vor dem Markteintritt
Auch Butlers hat mit 16 neuen Filialen das Expansionstempo gegenüber 2010 (3) deutlich erhöht. Und auch die Klein-Kaufhaus-Kette Woolworth macht ihre Ankündigung aus dem Vorjahr wahr und mietete 15 (2010: 1) neue Märkte. Auf den Plätzen folgen Rossmann mit 11 (2010: 13) sowie Deichmann, Hennes & Mauritz und Rewe mit jeweils 10 Anmietungen. Im 1. Halbjahr des Vorjahres war Rewe mit 28 neuen Filialen noch Spitzenreiter gewesen. Auch bei C&A hat sich das Tempo in den vergangenen 3 Halbjahren von 14 (2009) über 11 (2010) auf 9 leicht verringert.
Groß ist das Interesse der internationalen Einzelhändler und auch deutscher Händler mit neuen Konzepten anzutreten. Laut Buchsteiner haben im 1. Halbjahr 34 Handelskonzepte ihren erstmaligen Auftritt angekündigt. Dazu gehören die australische Kette Cotton on, der US-Modeanbieter Forever 21, der australische Ausrüster für Skater Ware Billabong, die niederländische Mode-Kette Scotch & Soda, das spanische Young-Fashion-Konzept Bershka von Inditex sowie der französische Lederwaren- Spezialist Le Tanneur. Als neues deutsches Label hat Neo von Adidas für 2012 die Eröffnung der ersten Läden angekündigt. (Quelle HIR Nr. 102 vom 19.08.2011).