Auch das zweite Quartal auf dem Wiesbadener Bürovermietungsmarkt zeigt mit knapp 14.000 m² ein deutlich niedrigeres Umsatzvolumen als der Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre (21.135 m2). Noch deutlicher fällt der Halbjahresvergleich aus: 29.400 m² bedeuten 40 % weniger Flächenanmietungen als im Durchschnitt der ersten sechs Monate seit 2003 (von 49.300 m²).
„Wenn man die Zahlen liest, könnte man meinen, die Nutzer seien vor allem nach der Anmietungshausse in 2007 erst einmal gesättigt. Die bloße Anzahl der abgeschlossen Mietverträge insgesamt ist aber in diesem Fall nicht der Knackpunkt, sondern die Flächengrößen. Mangelware sind bis dato nämlich die Abschlüsse jenseits der 1.500 m²“,
so Carlo Schöps, Leiter des Jones Lang LaSalle Büros in Wiesbaden.
In dieser Größenordnung gab es bis zur Jahresmitte nur zwei (durch eine Versicherung im 2. Quartal in Biebrich, und durch die UMB Unternehmensberatung im 1. Quartal in Erbenheim) – immerhin durchschnittlich acht Deals waren es demgegenüber in den vergangenen fünf Jahren.
„Gesuche und auch ernsthafte Verhandlungen für solche Flächengrößen sind durchaus vorhanden – bis Ende des Jahres könnte allein in dieser Kategorie ein Volumen von insgesamt ca. 16.000 m² abgedeckt werden“.
Das Problem ist aber nicht zuletzt die vorhandene eingeschränkte Auswahl an Flächen mit erstklassiger Qualität in guten Lagen. So gibt es nur ein klassisches Neubauprojekt in Erbenheim. Solange Nutzer nicht unter Zeitdruck stehen, sondieren sie sehr sorgfältig die Lage: ist Frankfurt sogar eine Möglichkeit, kann man doch noch auf einen Neubau spekulieren?
„Für Wiesbadens erstklassige Flächen ist es mittlerweile Realität, dass solche Angebote doppelt verhandelt werden. Und der Vermieter gibt demjenigen den Zuschlag, mit dem er die für ihn besseren Mietkonditionen, z.B. längere Mietvertragslaufzeiten, geringere Investitionskosten etc. letztlich eine für ihn gegenüber der Nominalmiete weniger reduzierte Effektivmiete erzielen kann. Potentielle Nutzer haben es derzeit in der Tat nicht ganz einfach. Von den bis Jahresende fertig gestellten 35.000 m² Bürofläche werden weniger als die Hälfte spekulativ auf den Markt kommen. Das Flächenangebot wird also auch weiterhin knapp sein."
Die Leerstandsquote (inklusive Untermietflächen) ist im 2. Quartal aufgrund einer leichten Zunahme bei den Untermietflächen von 7,7 % auf 7,9 % gestiegen, Tendenz bis Ende des Jahres stabil. Die Tatsache, dass kurzfristig zur Verfügung stehende Flächen nur zu 30 % Flächen mit 1A-Qualität sind, weist auf den Engpass für Mietinteressenten. Dies könnte dazu führen, dass das Umsatzvolumen auch in den nächsten sechs Monaten letztlich unter seinen Möglichkeiten bleibt und nur bei 65.000 m² landen wird; das Erreichen der 70.000 m²-Marke ist unwahrscheinlich, vom Jahresdurchschnitt der letzten fünf Jahre (deutlich über 80.000 m²) ist man weit entfernt.
Die Spitzenmiete auf dem Wiesbadener Büromarkt lag Ende Juni in der Innenstadt bei 13,00 Euro/m²/Monat, im Einjahresvergleich ein konstanter Wert. Bis Ende des Jahres dürfte aufgrund der Flächenknappheit ein leichtes Anziehen der Spitzenmiete auf 13,50 möglich sein.
Quelle: Jones Lang LaSalle, 08.07.2008