Wuppertal: Nur minimale Zuwachsraten für Mieten in 1A-Lage

Wuppertal ist das Wirtschafts- und Kulturzentrum des Bergischen Landes. Die Stadt ist Sitz der Bergischen Universität, an der rund 14.000 Studenten eingeschrieben sind. Mit mehr als 352.000 Einwohnern gilt Wuppertal aber auch als ein wichtiger Einzelhandelsstandort in Nordrhein-Westfalen, wie Jürgen Kreutz, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens COMFORT, in seinem neuen Städtereport über Wuppertal berichtet.

Noch im 19. Jahrhundert galt Wuppertal als die Textilstadt Nummer eins in Deutschland und zog ob dieses Umstandes Besucher aus ganz Europa an. Heute kommen die meisten Besucher der weltberühmten Schwebebahn wegen nach Wuppertal. Seit 1901 hat sich die weltweit einmalige Schwebebahn – das Wahrzeichen der Stadt – im Stadtverkehr bewährt.

Die Einzelhandelslandschaft in Wuppertal teilt sich in die beiden annähernd gleichgewichtigen Stadtteile Barmen und Elberfeld, welche traditionell um die Zentrumsfunktion und Handelsumsätze konkurrieren. In diesem Wettstreit gewinnt das Elberfelder Zentrum kontinuierlich an Gewicht. Ein Verhältnis, das sich auch in den Mietpreisen für Ladenlokale in den so genannten 1A-Lagen widerspiegelt. Ladenlokale in Barmen erzielen nach COMFORT-Erhebungen in der Regel rund 30% weniger Miete als solche in Elberfeld. Zudem mussten die Immobilieneigentümer in beiden Stadtteilen im vergangenen Jahr Mietpreissenkungen hinnehmen. Im Verlauf der letzten fünf Jahre stiegen die Mieten in Wuppertal für kleine Ladenlokale von 80-120 qm Verkaufsfläche dementsprechend auch nur unterdurchschnittlich um 2,9%. Zum Vergleich: Bundesweit stiegen die Mieten im gleichen Zeitraum um mehr als 20 Prozent an.

Der stärkste Einzelhandelsbereich in Wuppertal-Elberfeld erstreckt sich nach COMFORT-Angaben von den City-Arkaden über die Alte Freiheit zur Poststraße bis etwa zur kreuzenden Schwanenstraße. Mit Rathaus-Galerie und City-Arkaden verfügt Elberfeld bereits über zwei innerstädtische Shopping-Center, die als Magneten funktionieren sollten. De facto, so Kreutz, Geschäftsführer der COMFORT Düsseldorf GmbH, tun sie das aber nicht. Denn während das ECE-Center City-Arkaden für sich genommen funktioniert, hält sich der Erfolg der Rathaus-Galerie einigermaßen in Grenzen. Mit der Folge, dass ausschließlich die Lagen in unmittelbarer Nähe des ECE-Centers von namhaften Einzelhändlern nachgefragt werden. Profitiert, so Kreutz, habe beispielsweise die Poststraße. Bei ihren Gesuchen für Wuppertal seien Einzelhändler aber kompromisslos, was die Lagequalität angeht. Eingekauft, so Kreutz, wird jedenfalls vorrangig in den City-Arkaden, was seinen Grund auch in der relativen Unübersichtlichkeit der 1A-Lage in Wuppertal findet. Passentenfrequenzzählungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt Wuppertal in den 1A-Lagen bestätigen die Einschätzung der COMFORT-Experten: Spitzenreiter mit 4.632 Passanten pro Stunde ist der Standort Alte Freiheit vor den City-Arkaden.

In den Top 1A-Lagen muss derzeit mit Mietpreisen von 72 Euro/qm für ein Ladenlokal mit einer Verkaufsfläche von 80 bis 120 qm und 31 Euro/qm für ein Ladenlokal mit 300 – 500 qm gerechnet werden.

Im Vergleich zu anderen gleich großen Städten ist die Nachfragesituation von Immobilieninvestoren nach Geschäftshäusern in den 1A-Lagen am Standort Wuppertal geringer. Aktuell werden in Elberfeld Kaufpreise zum 15,5fachen der Jahresmiete aufgerufen. In Barmen dagegen wird bei einem Verkauf derzeit nur etwa das 13,5-14fache der Jahresmiete erzielt.

Im Stadtteil Barmen befindet sich die 1A-Lage nach Angaben von Jürgen Kreutz im oberen Bereich der Einkaufsstraße Werth von der Galerie Alter Markt ausgehend. Diese hat den vorderen Bereich der Fußgängerzone Werth nachhaltig gestärkt. Hier sind auch Filialisten wie Hennes & Mauritz, Deichmann oder die Telekom vertreten. Grundsätzlich werde diese Lage vom filialisierten Einzelhandel weniger nachgefragt als Ladenlokale in Elberfeld. Insbesondere die Nachfrage aus dem hochpreisigen Segment tendiert stark gegen Null.

Zu den derzeit diskutierten Plänen für Elberfeld wiederum zählt insbesondere das Großprojekt „Neugestaltung Döppersberg“. In dieser Neustrukturierung des zentralen Platzes mitten in der City, mit Schwebebahnstation, Busbahnhof und Anbindung zum Hauptbahnhof, welches gleichzeitig als Einfallstor und Visitenkarte der Stadt gelten soll, liegt nach Ansicht vieler Beobachter die Chance, das Zentrum weiter zu stärken und damit die Stadt zukunfts- und leistungsfähig zu machen. Die Straßenbauarbeiten sind abgeschlossen, die Blücherbrücke wurde fertig gestellt. Anfang 2009 begann der Umbau der Straße Döppersberg, danach werden bis Mitte 2012 der Busbahnhof mit den Parkdecks und Teile der Mall fertig gestellt. Ende 2012 könnte mit der Bebauung am Bahnhofsvorplatz begonnen werden. Der Bahnhofsvorplatz wird im Wesentlichen in 2013 hergerichtet.

Die dort entstehende Mall soll über zwei Ebenen auch Platz für Geschäfte, Gastronomie und Dienstleistung bieten. Hiermit verbunden ist die Hoffnung auf eine Belebung des unmittelbaren Bahnhofsumfeldes. Aus der Mall ist direkt, vor Wettereinflüssen geschützt und barrierefrei, der Übergang zu den beiden Parkdecks mit rund 250 öffentlichen Stellplätzen sowie zum Busbahnhof geplant.

gi24/Comfort

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