ZIAG sieht sich als Hoffenheim der Immobilienwirtschaft

Von Ruth Vierbuchen. Wenn Chief Executive Officer Oliver Bäumler die wesentlichen Charakteristika der ZIAG umschreiben soll, dann verwendet er den ausgefallenen Begriff „Swissness“. Darunter werden Eigenschaften wie Solidität, Zurückhaltung und Verlässlichkeit verstanden, die als typisch für ein Schweizer Unternehmen gelten. Wobei Bäumler jedoch betont, dass bei den Unternehmenszahlen „eine hohe Transparenz angestrebt“ wird, was der Züblin-Immobiliengruppe für ihre Holding-Berichte auch Preise eingebracht habe.

ZIAG ist schlicht die Abkürzung für Züblin Immobilien AG, doch da der Name Züblin in Deutschland für das Stuttgarter Bauunternehmen Ed. Züblin AG vergeben ist, verwendet die deutsche Tochter der Schweizer Züblin Immobilien- Gruppe hierzulande die Abkürzung ZIAG. Direkte verwandtschaftliche Beziehungen zwischen den deutschen und Schweizer Züblins gibt es nicht, wie Bäumler versichert.

Die börsennotierte Schweizer Immobilien-Gruppe mit Sitz in Zürich hat ihr Immobilien- Portfolio von 1,16 Mrd. Euro (Stand: 30.9.2008) schwerpunktmäßig auf die Schweiz, Frankreich, die Benelux-Länder und Deutschland verteilt. Mit einem Portfolio von 359 Mio. Euro entfällt gut ein Drittel auf das Deutschland-Geschäft, regional vor allem auf Nordrhein-Westfalen und den Hamburger Raum. Den Schwerpunkt der 35 Objekte mit einem Anteil von zwei Drittel bildet das Segment Handelsimmobilien, das laut Bäumler einen stabilen Cash-flow erwirtschaftet. Verstärken will das Unternehmen in Zukunft aber noch den Anteil an energieeffizienten Büroimmobilien an erstklassigen Standorten, so die Zielvorgabe.

Das Investment in Handelsimmobilien verteilt sich auf die Bereiche Shopping-Center und Geschäftshäuser mit Einzelhandel, Büros und Wohnungen (Mischnutzung) sowie auf Fachmarktzentren auf der grünen Wiese, großflächige Einzelhandelsmärkte wie Baumärkte und Objekte mit 4 000 qm für Super- und Verbrauchermärkte. Zu den Hauptmietern gehören Praktiker, Rewe, Bauhaus und Edeka.

Wenn sich das Unternehmen in die Riege der Handelsimmobilien- Spezialisten einordnen soll, dann bemüht Matthias Ulrich, Head of Asset Management, den Vergleich mit der Bundesliga. „Wir wollen der Hoffenheim der Immobilienwirtschaft sein“, sagt er. Eine kleine, harmonisch arbeitende Truppe aus 8 Mitarbeitern, die wichtige Bereiche wie Property Management, Accounting oder Recht an namhafte Firmen ausgelagert hat.

Je nachdem wie der schwierige Markt es derzeit zulässt, will ZIAG mittelfristig den Immobilienbestand auf 1 Mrd. Euro erhöhen. Doch aktuell sind die Transaktionsmärkte zum Erliegen gekommen. Was noch läuft sind laut Bäumler Objekte mit einem Volumen von 5 bis 10 Mio. Euro. Zuletzt hatte ZIAG ein Geschäftshaus in der Top-Lage von Lüneburg verkauft, an einen Hamburger Makler, der laut Ulrich schon seit längerem an dem Objekt interessiert war. Auch das ist typisch für die aktuelle Marktlage, dass Interessenten sehr zielgerichtet kaufen.

Eine Prognose, wann sich der Markt wieder stabilisiert und normalisiert, mag Bäumler nicht abgeben: „Wir befinden uns allgemein noch in einem fallenden Markt und man sieht noch nicht das Ende der Krise. Ich musste mich jeden Monat mit einem neuen ,Worst-Case- Szenario‘ beschäftigen.“ Bremsimpulse sieht Bäumler noch nicht. Gleichwohl schließt er sich der Meinung anderer Experten an, die glauben, dass es in Deutschland nicht so schlimm wird, wie etwa in Großbritannien, Portugal oder Spanien: „Deutschland war langweilig und wird immer langweilig sein“. Aber das gewährt auch Stabilität.

Dass sich Käufer und Verkäufer bei den Preisvorstellungen noch nicht angenähert haben, beobachtet auch der ZIAG-Chef. In diesem Markt zählt er sein Unternehmen zu den Equity-Investoren. Und er will auch jetzt seine Chancen am Markt ausnutzen. Konkret hat ZIAG drei Shopping-Center-Restrukturierungen in Arbeit. In Mönchengladbach gehört ihr die 10 000 qm große Theatergalerie im Zentrum der Stadt, direkt an der Fußgängerzone. Von der Stadt hat sie die Zusicherung, die Center-Fläche um 4 000 qm erweitern zu dürfen. In unmittelbarer Nachbarschaft auf dem Gelände des Alten Stadttheaters plant die Stadt eine weitere etwa 25 000 qm große Galerie. Das Projekt hat in Mönchengladbach und Umgebung bereits für heftige Diskussionen gesorgt.

Für den Bau hatte zunächst die Hamburger ECE den Zuschlag erhalten. Doch nachdem der Europäische Gerichtshof und das OLG Düsseldorf entschieden hatten, dass Grundstücksverkäufe der öffentlichen Hand europaweit ausgeschrieben werden müssen, wurden die Karten neu gemischt. Neben ECE bewerben sich nun auch Sonae Sierra, mfi AG, die Düsseldorfer Concepta und die Baugesellschaft Jessen aus Mönchengladbach. Ende 2009 dürfte die Entscheidung fallen, wer den Auftrag erhält. Für die ZIAG-Manager ist danach entscheidend, wie ihre Theatergalerie mit dem neuen Center verbunden wird. Ob es zu einer Koexistenz kommt, bei der sich das neue Objekt an die Theatergalerie anschließt, oder ob aus beiden ein einheitliches Center wird.

Als Miteigentümer im Center von Marl, dem Marler Stern, ist ZIAG auch von der Hertie-Schließung betroffen. Zwar gehört ihr dieser Gebäudeteil nicht, doch müssen sich die Eigentümer des Gesamtkomplexes, darunter Dawnay, Day, nun über die Nutzungskonzeption der von Hertie geräumten 16 000 qm einig werden. Das Center hat für die Stadt große Bedeutung, da Marl nur eine kleine Fußgängerzone hat. Zudem plant ZIAG im 12 000 qm großen Brücken-Center in Arnsberg die Erweiterung um 15 – 20%, durch Arrondierungen und die Umwidmung von Disco- und Kegelbahnflächen. Das Center bildet den Mittelpunkt von Alt-Arnsberg. Und hier muss die ZIAG auch nachlegen, denn die Top-Einkaufsstraße der Stadt im Sauerland befindet sich im Stadtteil Arnsberg-Neheim. Positiv beurteilt Ulrich, dass Arnsberg ein Einzelhandelskonzeptentwickelt hat, um mehr Händler ins Zentrum zu ziehen.

gi24/HIR, Nr. 43

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