So wie alle bundesdeutschen Top5-Städte leidet Düsseldorf trotz aktuell herausragender Vermietungsumsätze an einem enormen Überhang an Bürofläche und positioniert sich mit derzeit 10,5 Prozent im Leerstandsranking an zweiter Stelle. Die vierzehn Teilmärkte werden hinsichtlich ihrer Attraktivität und Zukunftsfähigkeit jedoch äußerst differenziert gesehen, so die aktuelle Dr. Lübke Studie „Marktspiegel Düsseldorf“, die relevante Standortfaktoren aus Sicht von Eigentümern und Mietern analysiert hat. Insbesondere die „soft facts“ wie Image, Ambiente und die Repräsentativität des Standortes werden von rund 70 Prozent der Nutzer hoch bewertet. Christian Dillenberger, Regionalleiter der Dr. Lübke am Standort Düsseldorf sieht in der konsequenten Profilierung für die Stadtteile und Teilmärkte „vielfach unerschlossene Vermarktungspotenziale“. Der Medienhafen als Aufsteiger der letzten 10 Jahre hat von einem nachhaltigen Branding profitiert, wird derzeit als aussichtsreichster Bürostandort gesehen und entwickelt sich zu einem lebendigen Stadtquartier.
Durch prozyklische Bautätigkeiten der letzten Jahre sowie anstehende Fertigstellungen ist eine reelle Nettoabsorption im Düsseldorfer Markt weiterhin schwierig und die Bürostandorte konkurrieren immer stärker um renommierte Mieter mit guter Bonität. Die Wahrnehmung und Kommunizierung der jeweiligen Standortvorteile gewinnt für Eigentümer bei der Objektvermarktung, insbesondere in schwierigen Lagen, zunehmend an Bedeutung.
Seestern schlägt Kennedydamm
Der Medienhafen mit seiner einmaligen Arbeitsatmosphäre ist für Mieter derzeit der attraktivste Unternehmensstandort, gefolgt von den etablierten Lagen im (erweiterten) Citybereich und „Kö“/Bankenviertel. Dies sind für 60 Prozent der Mieter die Wunschstandorte im Düsseldorfer Stadtgebiet. Die peripheren Lagen wie Ost, Süd, Heerdt/Lörick, Grafenberger Allee sowie Mörsenbroicher gehören zu den eher unattraktiven Standorten und werden nur von 1 bis 5 Prozent der Mieter präferiert. Der Vergleich der städtebaulich ähnlich konzipierten Teillagen Kennedydamm und Seestern geht eindeutig zugunsten des Seesterns, der sich unter den Top5-Bürostandorten positioniert. Mit 6 Prozent der Nennungen ist beim Kennedydamm die Diskrepanz zwischen Attraktivitätsempfinden und reeller Mietsituation am zweitstärksten ausgeprägt.
Mieter und Eigentümer sehen Zukunftsfähigkeit sehr differenziert
Keiner der befragten Mieter hegt an seinem jetzigen Standort eine schlechte Prognose hinsichtlich Stadtteilentwicklung, Neubauprojekte/Revitalisierungen und die Ansiedlung renommierter Unternehmen. Vielmehr sind mehr 82 Prozent von einer positiven Entwicklung überzeugt und attestieren damit ihrem aktuellen Unternehmensstandort eine gute bis sehr gute Zukunftsfähigkeit. Die Eigentümer sehen die dies sehr viel kritischer. Das höchste Vertrauen genießen „Kö“/Bankenviertel, Flughafen und Medienhafen. Die peripheren und preisgünstigen Lagen wie Ost, Süd, Heerdt/Lörick und Mörsenbroicher Ei gelten für sie als mögliche Verlierer im Wettbewerb um gute Mieter. Selbst der Seestern wird im Gegensatz zu der Mietereinschätzung bislang durch das Gros der Bestandshalter als schwierig gesehen. Die jüngsten Anmietungen durch Vodafone, Ericsson sowie der AXA werden jedoch zu einer Stärkung der linksrheinischen Büromarktzonen führen.
Hohe Standorttreue der Mieter auch durch erfolgreiche Preisverhandlungen
Trotz knapper gewordener Mietbudgets können sich nur 30 Prozent der Nutzer einen Wegzug aus Düsseldorf vorstellen. Die Alternativstandorte Neuss, Ratingen und Köln locken dabei nicht nur mit einem günstigeren Mietpreisgefüge. So hat der 40 Prozentpunkte niedrigere Gewerbesteuerhebesatz zuletzt die Ansiedlung von Coca Cola und Nokia in Ratingen versüßt. Doch weniger als ein Viertel der Befragten erachtet den Hebesatz als relevanten Standortfaktor. Eine Düsseldorfer Geschäftsadresse zu haben, ist einfach wichtiger. Dennoch spüren die Eigentümer eine gestiegene Preissensibilität – 90 Prozent erleben derzeit eine vermehrte bis starke Ambition der Mieter, die Preise zu verhandeln.
Ambiente immer wichtiger – Faktor Wohnen wird unterschätzt
Elementare Standortfaktoren sind für Mieter das Mietpreisniveau, die Verfügbarkeit geeigneter Büroflächen per se sowie die Erreichbarkeit per PKW, die noch vor der Anbindung an das ÖPNV-Netz rangiert. Doch neben diesen „hard facts“ benennen 70 Prozent der Mieter noch vor den Versorgungs- und Dienstleistungsangeboten ein gutes Ambiente, Flair sowie Lifestyle als wichtigen Standortfaktor und koppeln dies eng an das Image. „Gerade die Standorte, die sich im Attraktivitäts- und Zukunftsranking im Mittelfeld platzieren wie Seestern und Kennedydamm, haben mittelfristig vor allem dann gute Chancen, wenn ihnen durch gezielte Nutzungserweiterungen das dynamische Wechselspiel von Arbeiten und Leben gelingt. Jeder fünfte Mieter erachtet ein Wohnungsangebot im Umfeld als wichtig bis sehr wichtig. Dies wird bislang von den Eigentümern noch völlig unterschätzt“, so Matthias Behrendt, Senior Consultant bei Dr. Lübke in Düsseldorf. (Gi24/Lübke)
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