Gastronomie-Immobilien: Der Traum vom eigenen Restaurant

Der Erfolg eines Gastronomiebetriebs hängt von diversen Faktoren ab – ein wichtiger davon ist die optimale Gastronomie-Immobilie. Ob Kiosk, Imbiss oder Restaurant, die Immobilie muss bestimmte Voraussetzungen hinsichtlich ihrer Größe, Ausstattung und Lage erfüllen. Bei der Suche nach einem geeigneten Objekt sind daher gewisse Kriterien zu berücksichtigen, um langfristig erfolgreich zu wirtschaften.

1. Welche Arten von Gastronomie-Immobilien gibt es?

Je nach Art des Gastronomiebetriebes und geplanter Nutzung lassen sich unterschiedlichen Typen von Immobilien unterscheiden.

• Restaurant und Gaststätte: Beide Varianten zeichnen sich dadurch aus, dass Speisen und Getränke zum sofortigen Verzehr ausgegeben werden. Restaurants gelten dabei als gehobenere Gaststätte mit diversen Räumen und Tischen für die Gäste, während bei Gaststätten oftmals nur der kurzfristige Aufenthalt zum Verzehr im Vordergrund steht. Die Anforderungen an die Immobilie unterscheiden sich allerdings kaum voneinander: Neben Gasträumen müssen Arbeitsräume wie Küche, Umkleiden für Mitarbeiter, Personal- sowie Kundentoiletten, Anlieferungs- und Lagerbereiche sowie oftmals Büroräume zur Verfügung stehen. Diese erfordern eine gewisse Größe und Aufteilung, die bei einem zuvor als Gaststätte genutzten Objekt bereits vorhanden sind. In anderen Fällen kann ein Umbau erforderlich sein, um die Immobilie an die Voraussetzungen anzupassen.
• Kiosk und Imbiss: Unter einem Imbiss wird ein Verkaufsstand oder kleiner Laden verstanden, an dem schnell zubereitete Speisen verkauft werden. Kunden essen diese entweder an einem Stehtisch vor Ort oder nehmen die Speisen mit. Bei einem Kiosk handelt es sich ebenso um einen kleinen Laden oder ein sogenanntes freistehendes „Büdchen“, an dem neben Zeitschriften, Zeitungen und Zigaretten in der Regel Getränke ausgeschenkt und kleine Speisen wie Backwaren ausgegeben werden. Die Gastronomieflächen zeichnen sich durch eine geringe Größe und einen einfachen Grundriss aus, da die Imbiss-Küche in der Regel direkt in den Verkaufsraum integriert ist, in der Regel keine Sitzplätze vorhanden sind und eine Kundentoilette nur unter bestimmten Voraussetzungen erforderlich ist. Wird kein Alkohol ausgeschenkt, muss in den meisten Bundesländern keine Toilette für die Gäste eingerichtet werden.
• Diskothek: Hierbei handelt es sich um einen Gastronomiebetrieb, in dem regelmäßig Tanzveranstaltungen abgehalten werden. In deren Rahmen werden hauptsächlich Getränke, oftmals aber auch einfache Speisen verkauft. Die Ansprüche an geeignete Immobilien können ganz unterschiedlich sein. Bei Großraumdiskotheken ist eine große Grundfläche vorausgesetzt. Diese kann in weitere Räume unterteilt werden, um Gäste mit unterschiedlichen Musikrichtungen zu bedienen. Auch können separate Räumlichkeiten mit Sitzgelegenheiten erforderlich sein. Strategisch sinnvoll sollten außerdem Bars zum Getränkeausschank in der Diskothek verteilt sein. Toiletten, Personal und Lagerräume sind ebenfalls notwendig. Kleinere Objekte in Innenstadtlage verfügen meist über eine Bar mit angrenzender Tanzfläche. In jedem Fall müssen diese Immobilien besondere Auflagen zum Lärmschutz erfüllen.
• Bar oder Café: In einer Bar werden primär alkoholische Getränke ausgeschenkt. Oftmals bestehen diese Immobilien aus einem Gastraum mit Sitzmöglichkeiten, dessen zentrales Element die Theke darstellt. Flächenmäßig sind diese Objekte eher klein, müssen aber über sanitäre Einrichtungen für die Gäste verfügen. Werden zu den Getränken kleinere Speisen verkauft, muss die Immobilien ebenso eine Küche aufweisen. Auf den Verzehr von Getränken, insbesondere Kaffee, und kleine Speisen sind auch Cafés ausgelegt. Charakteristisch sind kleine Tische, die je nach Lage sogar draußen platziert werden können, oder eine Einrichtung in Lounge-Atmosphäre. Eine Küche, eine Theke, Lagerräume wie Toiletten sind wichtige Kriterien für ein Café. Die Grenzen zwischen Café, Bistro und Bar sind meist fließend: Tagsüber werden Heißgetränke und Speisen angeboten, am Abend alkoholische Getränke.

2. Welche Vorteile haben Gastronomie-Immobilien?

Bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie spielt oftmals das geplante Konzept eine wichtige Rolle. Wer ein gehobenes Restaurant eröffnen möchte, sucht meist gezielt nach außergewöhnlichen Objekt. Hierbei kann aber zum Problem werden, dass die gewählte Immobilie die vom Gesetzgeber erforderlichen Voraussetzungen für den Gastronomiebetrieb nicht erfüllt. Ein eventuell erforderlicher Umbau kann mit hohen Kosten verbunden sein.

Es kann daher von Vorteil sein, gezielt nach Gastronomie-Immobilien zu suchen, die ausschließlich für diese Nutzung ausgelegt sind und zuvor als solche genutzt wurden. Denn diese verfügen in der Regel über einen entsprechenden Grundriss, die technischen Voraussetzungen (beispielsweise Kühlräume und Belüftung) sowie sanitäre Einrichtungen. Wird ein Restaurant übernommen, das im Umkreis bereits eine gewisse Reputation aufweist, kann sich das außerdem positiv auf den Betrieb auswirken. Denn so kann der Erfolg durch vorherige Recherchen bereits abgeschätzt werden.

3. Welche Vor- und Nachteile sollten bei der Wahl des Standortes beachtet werden?

Eines der wichtigsten Kriterien bei der Wahl ist der geeignete Standort. Die Anforderungen an diesen können je nach Art des gastronomischen Betriebes ganz unterschiedlich ausfallen. Bei einer Diskothek ist die Lärmemission zu bedenken – ein Wohngebiet ist daher als Standort denkbar ungeeignet. Restaurants sind hier deutlich besser aufgehoben, während Bars in Szenevierteln die meiste Laufkundschaft erreichen. Welche Vor- und Nachteile zentrale sowie dezentrale Standorte bei der Wahl einer geeigneten Gastronomie-Immobilie haben, zeigt die folgende Übersicht:

4. Welche Kriterien sollen Gastronomie-Immobilien erfüllen?

Zwar können die Kriterien je nach Gastronomie-Art differieren, doch gibt es einige Punkte, die Interessenten bei ihrer Suche bedenken sollten. Mit der Beantwortung der folgenden Fragen lässt sich feststellen, ob die Wunschimmobilien den eigenen Anforderungen entspricht:

• Lage: Ist eine zentrumsnahe Lage für das Gastronomie-Konzept sinnvoll oder ein Standort außerhalb des Zentrums? Gibt es attraktive Geschäfte oder ein Einkaufszentrum in der Nähe, sogenannte „Magnetbetriebe“? Wie gestaltet sich die Konkurrenz? Wie ist die allgemeine Erreichbarkeit?
• Parken: Gehören Parkplätze zum Objekt oder gibt es öffentliche Parkplätze in der Nähe?
  Anlieferung: Können Lieferanten ungehindert Waren anliefern?
• Fassade: Hat das Gebäude eine ansprechende Außenfront, an der sich gut ein Schriftzug anbringen lässt? Liegt der Eingang gut sichtbar für Passanten? Gibt es Außenbeleuchtung? Ist die allgemeine Umgebung gepflegt und sauber?
• Gasträume: Ist die Fläche des Gastraumes groß genug und gut geschnitten, um ausreichend Sitzplätze zu schaffen? Wie ist der Zustand von Wänden, Bodenbelägen und Beleuchtung? Sind die Räume behindertengerecht?
• Nebenräume: Gibt es Räume, die als Büro oder Personalbereich genutzt werden können?
  Toiletten: Sind ausreichend Toiletten für Gäste und Personal vorhanden?
• Lagerräume: Haben Lieferanten schnellen Zugang zu den Lagerräumen und sind sie groß genug?
• Technik: Fall eine Küche vorhanden ist – sind die Geräte funktionstüchtig? Wie ist der Zustand von Stromversorgung, Klimaanlage, Lüftung und Heizung?
• Sicherheit: Gibt es eine Alarmanlage? Wie einbruchssicher ist die Immobilie?
• Allgemeiner Zustand: Müssen gegebenenfalls Renovierungen oder Umbauten vorgenommen werden und wie viel würden diese kosten?
• Kosten: Wie hoch ist der Kaufpreis, die Pacht oder Miete? Welche Nebenkosten fallen an?

5. Gastronomie-Immobilien mieten, pachten oder kaufen?

Nur selten verfügen Gastronomen über das nötige Eigenkapital, eine eigene Immobilie zu kaufen. Alternativen stellen die Miete oder die Pacht dar, die einige Gemeinsamkeiten aufweisen, sich aber in einigen Punkten grundlegend voneinander unterscheiden.

Bei beiden Varianten handelt es sich um die Gebrauchsüberlassung einer Sache. Allerdings wird bei einem Pachtvertrag zusätzlich das Recht zur Fruchtziehung eingeräumt. Daher werden Gastronomie-Immobilien üblicherweise mit vollständigem Inventar verpachtet, sodass Pächter die Lokalität sofort bewirtschaften können. Bei der Miete wird meist ein leerer Betrieb ohne Einrichtungsgegenstände übernommen.

Auf den ersten Blick klingt die Pacht deutlich attraktiver als die Miete. Doch sollte bedacht werden, dass die Pacht mit anderen Kündigungsfristen einhergeht. So kann der Vertrag in der Regel nur zum Ende des Pachtjahres gekündigt werden. Oftmals wird die Höhe des Pachtzinses an den Umsatz gekoppelt. Allerdings sollte hier eine Höchstgrenze festgelegt werden, da Pächter bei gutem Umsatz sonst eine unverhältnismäßig hohe Pacht zahlen müssen.

Der Kauf hat gegenüber Pacht und Miete aber einen entscheidenden Vorteil: Immobilienbesitzer können innerhalb der gesetzlichen Rahmen ihre eigenen Vorstellungen verwirklichen und die Gastronomie-Immobilie nach ihren Wünschen gestalten.