Die Kreditkrise belastet die Weltwirtschaft weiter. Die Maßnahmen der US-Regierung verhinderten einen drohenden Kollaps des US-Finanzsystems. Aber selbst bei einer schnellen und unbürokratischen Hilfe seitens des Staates, so die Immobilienanalysten der DekaBank in ihrem jüngsten Deka Immobilien Monitor Prognose-Update für das dritte Quartal 2008, dürfte das Hilfspaket nur der Anfang vom Ende der Finanzkrise sein, aber nicht einen Schlussstrich unter die Krise ziehen. Dies liegt vor allem daran, dass auf die Banken weitere hohe Abschreibungen und realisierte Verluste zukommen. Liquide und sichere Staatsanleihen werden weiterhin gesucht bleiben. Für die Immobilienmärkte bedeutet dies anhaltend hohe oder steigende Liquiditäts- und Risikoprämien.
Investmentmärkte
Eigenkapitalstarke Investoren können vom derzeitigen Umfeld profitieren, da fremdkapitalbasierte Anleger sich in den kommenden Quartalen angesichts der Liquiditätsknappheit aus dem Markt zurückziehen sollten. In den überhitzten europäischen Märkten London, Spanien und Paris verzeichneten die Nettoanfangsrenditen seit Herbst 2007 schon wieder kräftige Anstiege von bis zu 150 Basispunkten. Wir erwarten in Europa im laufenden und nächsten Jahr jedoch weitere und in den USA erste deutliche Renditeanstiege. Angesichts der Flucht in Spitzenobjekte in Toplagen hat sich dort bei den Durchschnittsrenditen (Cap Rates) bislang wenig getan. Rückläufige Mieten und steigende Renditen werden 2008/09 in vielen Märkten zu Ertragsverlusten führen. Über den Investitionshorizont von vier Jahren werden die laufenden Einkommen den stärksten Beitrag zum Gesamtertrag leisten.
Konjunkturausblick
In den USA bleibt der Wirtschaftsausblick schwach, wenngleich wir aufgrund einer stabilen Investitionstätigkeit von keiner Rezession mehr ausgehen. Wir erwarten einen weiteren Rückgang der Hauspreise in den Metropolen von 7 % bis Mitte 2009, wenn der Tiefpunkt erreicht sein sollte. In Europa wurden die Wachstumsprognosen für 2008 und 2009 ggü. unserer Frühjahrsprognose merklich nach unten korrigiert. Die stärksten BIP-Revisionen betreffen Spanien, UK aber auch Frankreich, Schweden und Dänemark, in denen sich die Wohnimmobilienmärkte stark abkühlen. Vor allem in Spanien belastet der schwache Wohnimmobilienmarkt den gewichtigen Bausektor und damit die Gesamtwirtschaft. Eine Entlastung durch eine Zinssenkung der EZB erwarten wir aufgrund der hohen Inflationsgefahren erst im dritten Quartal 2009.
Mietmärkte
Die europäischen und US-amerikanischen Büromärkte werden sich der schwächeren Welt- und Binnenkonjunktur und der Ausweitung der globalen Finanzmarktkrise nicht entziehen können. Einige Märkte wie die Londoner City verzeichneten im ersten Halbjahr bereits erste Mietrückgänge, in der zweiten Jahreshälfte und 2009 werden weitere folgen. Von der Verschärfung der Kreditkrise und der Konsolidierung im Finanzsektor werden vor allem Finanzmetropolen wie New York, London aber auch Frankfurt betroffen sein. Einen starken Mieteinbruch prognostizieren wir nicht, da anders als in früheren Konjunkturzyklen keine starke Überbauung droht. Die im Konjunkturabschwung rückläufige Immobiliennachfrage trifft daher nicht wie Anfang des Jahrzehnts auf ein starkes zyklisches Überangebot. Mit der von uns erwarteten Konjunkturbelebung ab 2010 werden die meisten Immobilienmärkte dann wieder sinkende Leerstände und moderate Mietsteigerungen aufweisen.
Standortempfehlungen
London, Paris, Brüssel, Luxemburg und Lyon gehören im Investitionszeitraum 2009 bis 2012 zu unseren Favoriten. Angesichts täglich neuer Hiobsbotschaften aus der Finanzwelt und dem hohen Neubauvolumen erwarten wir insbesondere in der Londoner City 2008/09 zwar weitere deutliche Marktkorrekturen, danach wird sich allerdings ein entsprechendes Rückschlagspotenzial aufgebaut haben. Die Iberische Halbinsel würden wir dagegen kurz- und mittelfristig meiden. Angesichts der kräftigen Abkühlung Schwedens mussten wir auch Stockholm, unseren ehemaligen Favoriten, herabstufen. In den USA bevorzugen wir San Francisco, Houston, Dallas, Seattle, L.A. und Washington D.C..
Risiken
Unser Risikoszenario besteht in einer Fortsetzung des Vertrauensverlustes im Finanzsektor – trotz des angekündigten Rettungsprojektes der US-Regierung. Die Folge wäre eine Wirtschaftskrise mit deutlichen Auswirkungen auf Wirtschaft und Beschäftigung. Davon sind wir gegenwärtig allerdings weit entfernt.
Lesen Sie das "Deka Immobilien Monitor Prognose-Update für das dritte Quartal 2008" hier
Quelle: Deka Bank