GdW-Verbandstag 2008: Nachhaltige Wohnungswirtschaft ist wertbeständig und trotzt der Finanzkrise

„Die deutschen Wohnimmobilien waren und sind von keiner Spekulationsblase betroffen", erklärte Lutz Freitag, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen anlässlich der Pressekonferenz zum GdW-Verbandstag 2008. Die stabile Lage der Wohnungsunternehmen – trotz der Finanzkrise – ergäbe sich vor allem aufgrund des ständigen Liquiditätszuflusses und der Refinanzierung über dauerhafte und langfristig stabile Mieteinnahmen. Die GdW-Unternehmen seien insoweit nicht von der Finanzkrise betroffen.

Die nachhaltige Wohnraumbewirtschaftung der 3.000 im GdW und seinen Regionalverbänden organisierten Unternehmen, begleitet von kontinuierlicher Instandhaltung und ständiger Modernisierung, wirke wertstabilisierend. Langfristige Hypothekenkredite sowie eine konstant hohe Eigenkapitalquote der Wohnungsunternehmen garantierten eine solide Finanzierung der Wohnungswirtschaft auch auf lange Sicht. Die „goldene Finanzierungsregel", langfristige Anlagegüter auch langfristig zu finanzieren, werde strikt beachtet.

Die Wohnungswirtschaft braucht verlässliche Finanzierungspartner

Dennoch zeichnen sich die Auswirkungen der internationalen Finanzkrise auf die reale Ökonomie bereits ab: Es droht eine globale Rezession, auch wenn die nationalen Rettungsprogramme für die Banken erste Wirkungen zeigten. Die Wohnungswirtschaft sei auf verlässliche Finanzierungspartner und einen funktionierenden Finanzmarkt angewiesen, so der GdW-Präsident. Auch wenn Wohnungsunternehmen aufgrund der grundpfandrechtlichen Sicherheiten eine umworbene Zielgruppe seien, benötigten sie gefestigte Rahmenbedingungen für die Finanzierung.

Dazu gehört, dass

• eine ausreichende Anzahl an Finanzierungspartnern am Markt vertreten ist, damit Finanzierungskonditionen verglichen werden können,
• sich die Wohnungsunternehmen von der Bonität des Finanzierungspartners überzeugen können,
• der Verkauf von Krediten nur von Banken an Banken erfolgen darf, damit für die Kreditnehmer nicht unkalkulierbare Risiken entstehen,
• der deutsche Pfandbrief als bewährtes Refinanzierungsinstrument nicht geschwächt wird. Der Pfandbrief ist die Grundlage der für die deutsche Immobilienwirtschaft so wichtigen Festzinsfinanzierung, die in den letzten Jahren auf europäischer Ebene erfolgreich von der Bundesregierung verteidigt wurde. Die Refinanzierung über den Pfandbrief ermöglicht den Pfandbriefbanken trotz Finanzmarktkrise bisher die Kreditversorgung der Immobilienwirtschaft.  

Die im GdW und seinen Regionalverbänden organisierten Wohnungsunternehmen handeln gemäß ihrem nachhaltigen Geschäftsmodell. Dies gilt nicht nur für das Finanzmanagement, sondern auch für den Klimaschutz.

Forderungen an die Politik zur Steigerung der Energieeffizienz bei Wohngebäuden und zur Unterstützungen der Bemühungen um mehr Klimaschutz

Die im GdW und seinen Regionalverbänden organisierten 3.000 Wohnungsunternehmen gehören zu den Vorreitern klimaschonenden Handelns innerhalb der deutschen Wirtschaft. Sie haben seit 1990 rund 160 Mrd. Euro in ihre Bestände investiert. Damit haben sie das nationale Sektorbudget im Wohnbereich für die CO2-Reduktion nach dem Kyoto-Protokoll von 12 Prozent bis 2012, bereits 2007 um 5 Prozent übererfüllt. Dennoch stellen steigende Energie- und Betriebskosten, Klimawandel, Klimaschutz und einschlägige Gesetzgebung die Wohnungswirtschaft vor erhebliche Herausforderungen, für deren Bewältigung und das weiterhin so erfolgreiche Vorankommen sie verlässliche Rahmenbedingungen benötigt. Hier müssen Staat und Politik handeln.

Der GdW fordert daher:

Auf eine weitere Verschärfung der ab 2009 geltenden Mindestanforderungen an das energiesparende Bauen und die Einführung von neuen Nachrüst- und Nutzungspflichten verzichten

Mit den ab 2009 geltenden anspruchsvollen Mindestanforderungen an das energiesparende Bauen (EnEV 2009) ist für die meisten Bestände der Wohnungsunternehmen die Grenze der Belastbarkeit erreicht und für viele bereits übertroffen. Es darf schon allein wegen der damit verbundenen immensen Kostensteigerungen keine weitere Verschärfung der Anforderungen geben. Die bereits angekündigte weitere Erhöhung der Standards ab 2012 wird zu einer erheblichen Einschränkung der Modernisierungsanstrengungen führen und eine schnelle energetische Breitenwirkung verhindern.

Keine Kürzungsrechte für Mieter bei den Heizkosten

Mietminderungs- und Heizkosten-Kürzungsrechte würden das Mieter-Vermieter-Verhältnis mit äußerst streitanfälligen Fragen belasten und die Investitionsfähigkeit des Vermieters einschränken. Sie sind für den Vollzug der Energieeinsparverordnung völlig ungeeignet und darüber hinaus nicht verfassungskonform, da sie die Durchsetzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften auf die Mieter verlagern. Dies ergab auch ein Gutachten eines renommierten Verfassungsrechtlers.

„Man darf nicht die Durchsetzung öffentlichen Rechts privatisieren",

unterstrich GdW-Präsident Freitag.

„Das widerspricht unserer Rechtsordnung."

Der Gesetzgeber werde zudem ohnehin mit der neuen EnEV 2009 den Vollzug der Energieeinsparverordnung erheblich verbessern. Schon deshalb werde ein privates Kontrollrecht vollkommen überflüssig. Auch sehe die EnEV künftig vor, dass die Bezirksschornsteinfegermeister im Rahmen ihrer Feuerstättenschau die Außerbetriebnahmepflichten und Dämmpflichten an Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen prüfen, den Eigentümer bei Nichterfüllung schriftlich darauf hinweisen und bei Nichteinhaltung einer Frist zur Nacherfüllung die nach Landesrecht zuständige Behörde unterrichten. Dies sei ein vollständiger Vollzug, der das Kürzungsrecht von Mietern vollkommen überflüssig mache. Außerdem sei schon die Debatte über dieses Kürzungsrecht ein politisch falsches und gefährliches Signal, weil der Eindruck erweckt würde, es sei allein die Verantwortung des Vermieters, für Klimaschutz zu sorgen und die Kosten zu tragen. Dies sei heute schon eine bei den Mietern vorherrschende Meinung, die von der Politik in fataler Weise bestätigt würde.

Investitionszulagen für Problembestände

Für energetisch schwierige oder im Hinblick auf die soziale Lage der Bewohner besonders förderungswürdige Bestände sollten gesellschaftlich erwünschte, aber noch nicht wirtschaftliche Modernisierungen durch Investitionszulagen ermöglicht werden. Dies gilt z. B. für Großsiedlungen, besonders erhaltenswerte Bausubstanz oder Gebäude des sozialen Wohnungsbaus, sowie für Objekte, die einen besonders hohen energetischen Standard im Bestand erreichen sollen.

Förderung verstetigen

Das CO2-Gebäudesanierungsprogramm und die Förderung erneuerbarer Energien sollten langfristig planbar und verstetigt fortgesetzt werden. In diesem Zusammenhang ist die Aufstockung der Mittel für das energieeffiziente Bauen und Modernisieren im Rahmen des Maßnahmenpakets der Bundesregierung sehr zu begrüßen. Die Förderung erneuerbarer Energien sollte verstetigt werden. Sie sollte allen Wohnungsunternehmen – unabhängig von ihrer Größe – zugängig sein.

Ermäßigte Mehrwertsteuersätze für energiesparendes Bauen und Modernisieren einführen

Die EU hat den Weg eröffnet, ermäßigte Mehrwertsteuersätze für energiesparendes Bauen und Modernisieren in den Mitgliedsstaaten vorzunehmen. Zusammen mit staatlichen Fördermaßnahmen würde ein niedrigerer Mehrwertsteuersatz Investitionen in den Gebäudebestand auslösen und damit zu weiteren Energieeinsparungen führen. Der durch die EU-Kommission vorgeschlagene Weg zur Verbesserung der Rahmenbedingungen für die Investitionen sollte zügig umgesetzt werden.

Steuerliche Nachteile für Wohnungs- und Immobilienunternehmen bei Nutzung erneuerbarer Energieanlagen beseitigen

Wohnungs- und Immobilienunternehmen können in vielen Fällen die Einspeisevergütung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) für den Betrieb erneuerbarer Energieanlagen wegen gravierender steuerlicher Nachteile nicht nutzen und müssen daher auf die Nutzung erneuerbarer Energien im Sinne des EEG verzichten. Das Gewerbesteuergesetz (GewStG) und das Körperschaftsteuergesetz (KStG) sollten entsprechend geändert werden, so dass auch Wohnungsunternehmen, die die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen sowie steuerbefreite Vermietungsgenossenschaften Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien nach EEG errichten können.

Rechtssicheres Contracting für die Bestände ermöglichen, für die keine Regelung besteht

„Energieeffizientes Wärmecontracting ist eine vorteilhafte Lösung für Mieter, Vermieter und Umwelt",

betonte Freitag nach der gestrigen Anhörung zum Energieeinsparungsgesetz im Bundestag. Es müsse nun eine gesetzliche Regelung kommen, die für die vor 1989 geschlossenen Mietverträge ein rechtssicheres Contracting ermöglicht.

Aktuell ist bei Mietverträgen, die ab dem 1. März 1989 geschlossen wurden, rechtssicheres und unkompliziertes Wärmecontracting nach der Rechtsprechung des BGH möglich, wenn diese auf die II. Berechnungsverordnung (BVO) verweisen. Das bedeutet: Ein Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses die Beheizung des Gebäudes auf Wärmelieferung (Wärmecontracting) umstellt, darf die Kosten der Wärmelieferung auf den Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mieter die Betriebskosten der Heizung gemäß § 27 II. BVO trägt.

„Hier kann energieeffizientes Wärmecontracting unkompliziert durchgeführt werden",

so der GdW-Präsident.

Die Neuregelung, die aktuell von der Bundesregierung diskutiert wird und die auch in der Anhörung zur Sprache kam, schließt diese unkomplizierte Verfahrensweise gerade aus. Sie würde praktische und rechtliche Hürden aufbauen und den Einsatz des Wärmecontractings für die Mietverhältnisse ab 1. März 1989 behindern. Damit widerspricht die beabsichtigte Neuregelung den Erklärungen und Ideen der Bundesregierung, Contracting rechtssicher zu ermöglichen. Wichtig und notwendig sei es daher lediglich, eine rechtssichere Regelung nur für die Wohnungsbestände neu einzuführen, für die eine solche Möglichkeit nicht besteht, erklärte Freitag. Die mit der Umstellung auf Contracting verbundene Energieeinsparung diene dem Umweltschutz und der CO2-Minderung.

„Rechtssicheres Wärmecontracting ist somit ein wichtiger Beitrag zur Umsetzung der Klimaschutzziele der Bundesregierung",

betonte der GdW-Präsident.

Quelle: GdW