Größe der Neubau-Wohnungen in Hamburg nimmt ab, Quadratmeterpreise in der Hansestadt ziehen an.
Die durchschnittliche Neubau-Wohnung in Hamburg hatte 2021 eine Wohnfläche von 81 m², 2,7 Zimmer und kostete rund 700.000 €. Ähnlich hoch lag der Kaufpreis auch 2020, aber mit 93 m² Wohnfläche und 3,2 Zimmern war die durchschnittliche Neubau-Wohnung noch deutlich größer.
Diese Auswertung geht aus dem Marktbericht für Neubau-Eigentumswohnungen in Hamburg hervor, den Grossmann & Berger heute veröffentlicht. Dies verdeutlicht die anhaltende Preisrallye auf dem Hamburger Neubaumarkt.
Die Preisdynamik fiel sogar noch stärker aus als Mitte 2021 vorhergesagt. So legte der durchschnittliche Angebotspreis* für Neubau-Eigentumswohnungen in Gesamt-Hamburg um 16,8 % gegenüber dem Vorjahr zu, auf 8.480 €/m² Wfl. In den Top-23-Stadtteilen** betrug der Anstieg 10,5 % und überschritt damit erstmals die Marke von 10.000 €/m² Wfl.
„Maßgeblicher Faktor für diese Preisentwicklung ist die rückläufige Anzahl an Neubau-Projekten aufgrund fehlender Grundstücke mit Genehmigungsreife. Zudem werden Projektentwicklungen immer komplexer, was die Prozesse verlangsamt,“ erläutert Frank Stolz, Geschäftsleiter Neubau Hamburg von Grossmann & Berger.
Großteil der Projektstarts in Zentral und West
Die Zahl der Projektstarts ist bereits seit 2018 rückläufig. 2021 wurde mit 61 Projekten und einem Minus von rund 20 % gegenüber dem Vorjahr ein neuer Tiefstand erreicht. Die Anzahl der angebotenen Wohneinheiten belief sich auf 1.196 und reduzierte sich im Vorjahresvergleich um 6 %.
Über die Hälfte dieser Wohneinheiten entfiel auf die Teilmärkte Zentral Hamburg und West Hamburg. Die Projekte mit den meisten Wohneinheiten starteten in Ottensen, Stellingen und der HafenCity. In den Top-23-Stadtteilen von Hamburg gingen 2021 lediglich 18 Projekte an den Start. Den höchsten Kaufpreis erzielten 2021 Neubau-Eigentumswohnungen in Rotherbaum mit durchschnittlich 15.150 €/m² Wfl.
Preisanstieg auf über 20.000 €/m² Wfl. erwartet
Gemäß dem G&B Immobilienpreistrend*** für Neubau-Eigentumswohnungen wird sich die gegenwärtige Marktdynamik auch 2022 fortsetzen. Der Hamburger Immobiliendienstleister geht davon aus, dass die Kaufpreise angesichts der Angebotsknappheit auf durchschnittlich 8.950 €/m² Wfl. in Gesamt-Hamburg und auf durchschnittlich 10.750 €/m² Wfl. in den Top-23-Stadtteilen anziehen werden.
„Als zusätzlicher Pushfaktor für die Preisentwicklung in diesem Jahr könnte sich die Anhebung der Grunderwerbssteuer in Hamburg ab Januar 2023 von derzeit 4,5 auf 5,5 Prozent auswirken. Denn einige Interessenten möchten sich voraussichtlich diese Steuererhöhung sparen und noch 2022 kaufen“, so Stolz.
Die teuersten Lagen in Hamburg werden 2022 Rotherbaum (bis zu 21.000 €/m² Wfl.), Harvestehude (bis zu 18.000 €/m² Wfl.), Uhlenhorst (bis zu 14.000 €/m² Wfl.), HafenCity (bis zu 13.500 €/m²/Wfl.) und St. Georg (bis zu 13.000 €/m² Wfl.) sein.
Zu den teuersten Lagen für Neubau-Eigentumswohnungen im Hamburger Umland im Bereich von 6.000 €/m²/Wfl. zählen Wedel, Schenefeld, Halstenbek, Rellingen, Ahrensburg, Reinbek und Wentorf.
* Durchschnittlicher Angebots-Kaufpreis: Berechneter Wert, der sich auf alle erfassten Neubau-Eigentumswohnungs-Projektstarts innerhalb eines definierten Zeitraums bezieht.
** Zu den Top-23-Wohnlagen im Neubaubereich zählt Grossmann & Berger 23 Stadtteile mit der höchsten Nachfrage: Alsterdorf, Altona-Altstadt, Altona-Nord, Bahrenfeld, Barmbek-Nord, Barmbek-Süd, Eilbek, Eimsbüttel, Eppendorf, HafenCity, Harvestehude, Hoheluft-Ost, Hoheluft-West, Hohenfelde, Lokstedt, Othmarschen, Ottensen, Rotherbaum, St. Georg, St. Pauli, Sternschanze, Uhlenhorst, Winterhude.
*** G&B Immobilienpreistrend: Einschätzung der erzielbaren Kaufpreise für Standard-Neubau-Eigentumswohnungen, ohne Berücksichtigung lage- und projektbedingter Besonderheiten: Neubau-Erstbezug, 3 Zimmer, rund 80 m² Wfl., 1. OG, moderne Ausstattung, Aufzug, ohne Einbauküche und Parkplatz.