Das höchste Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt Deutschland wurde 2011 mit Einzelhandelsimmobilien erzielt. „Insgesamt rund 9,8 Milliarden Euro legten Investoren in einzelhandelsgenutzte Immobilien an. Dies entspricht einem Anteil von 42 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland. „Im Vergleich zum Vorjahr wurden damit knapp 43 Prozent mehr in diesen Immobilientyp investiert. Innerhalb des Einzelhandelssegments wiederum konnten Einkaufszentren mit etwa 4,9 Milliarden Euro gut die Hälfte der Anlagegelder auf sich ziehen“, ergänzt er. Ein knappes Drittel des Transaktionsvolumens (ca. 3,1 Mrd. €) wurde im Rahmen von Paketverkäufen erzielt. Der Anteil ausländischer Investoren lag bei 44 %, was ca. 4,3 Mrd. € entspricht.
Großverkäufe prägten den Einzelhandelsmarkt
Sieben der zehn größten Verkäufe des Jahres 2011 entfielen auf Einzelhandelsimmobilien. „Lediglich das Portfolio gemischt genutzter Immobilien der Deutschen Post sowie die beiden Frankfurter Bürotürme Greentowers und Silberturm konnten sich zwischen den großen Einzelhandelsimmobilien in die Top Ten einreihen“, sagt Andreas Trumpp. Zu den beiden bereits im ersten Quartal abgeschlossenen Verkäufen des Metro-Portfolios mit über 700 Mio. € und dem Verkauf eines 50 %-Anteils am Oberhausener Einkaufszentrum CentrO kamen im vierten Quartal noch zwei weitere sehr große Transaktionen. Der US-amerikanische Pensionsfonds TIAA-CREF kaufte für rund 410 Mio. € das Einkaufszentrum PEP in München. Die ca. 60.000 m² Mietfläche umfassende Immobilie wurde vom offenen Immobilienfonds Grundbesitz europa von RREEF erworben. Der Verkauf der Gropius Passagen in Berlin war mit 341 Mio. € ebenfalls marktprägend. Ein geschlossener Fonds von WealthCap veräußerte das 85.000 m² große Einkaufszentrum an mfi.
Einkaufszentren mit höchstem Marktanteil am Transaktionsvolumen
Vor allem bedingt durch großvolumige Einzelverkäufe (z.B. CentrO, PEP, Gropius Passagen, Skyline Plaza, Hamburger Meile) lagen Einkaufszentren mit gut 4,9 Mrd. € bzw. knapp 51 % Anteil am Transaktionsvolumen weit vor den anderen Nutzungstypen. Innerstädtische Kauf- und Warenhäuser sowie Geschäftshäuser in 1A-Lagen mit gut 2,3 Mrd. € bzw. 24 % Marktanteil und Fachmarktzentren sowie Fachmärkte mit etwa 2,2 Mrd. € bzw. 23 % Marktanteil folgten auf den weiteren Plätzen.
Offene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds waren aktivste Käufergruppe
Offene Immobilienfonds sowie Immobilienspezialfonds sicherten sich 2011 einzelhandelsgenutzte Immobilien für rund 2,7 Mrd. €. Damit hatten sie einen Marktanteil von 28 %. „Investoren mit einem eher risikoorientierten Anlagefokus waren allerdings kaum weniger aktiv und kauften deutsche Einzelhandelsimmobilien für knapp 2 Milliarden Euro“, sagt Andreas Trumpp. „Diese Investoren sind weiter von der Stabilität Deutschlands sowie des deutschen Einzelhandels überzeugt und sehen hierzulande gute Chancen im Erwerb optimierungsbedürftiger Objekte“, ergänzt er.
Spitzenrenditen zogen aufgrund der hohen Nachfrage weiter an
Die hohe Nachfrage sowohl nach Einkaufszentren als auch nach innerstädtischen Geschäftshäusern und Einzelhandelsimmobilien bei einem gleichzeitig überschaubaren Angebot ließ die Spitzenrenditen im Jahresvergleich anziehen. Einkaufszentren wurden je nach Standort am Jahresende 2011 zu Spitzenrenditen zwischen 5,00 % und 6,50 % gehandelt. Deutlich teurer waren 1A-Lagen. Dort lagen die Spitzenrenditen knapp unter der 4%-Marke in München und bis zu 4,80 % in Berlin. „Geschäftshäuser in 1A-Lagen der deutschen Metropolen stehen bei sicherheitsorientierten Anlegern wie Privatinvestoren und Familiy Offices ganz oben auf der Einkaufsliste. Allerdings sind die meisten der aktuellen Eigentümer kaum bereit, diese Objekte zu veräußern“, sagt Andreas Trumpp.
Ausblick: Interesse an Einzelhandelsimmobilien bleibt hoch
Obwohl sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zuletzt immer mehr eintrübten, sorgten positive Nachrichten vom deutschen Arbeitsmarkt und spürbare Lohnerhöhungen für ein stabiles Konsumklima. Nicht nur dadurch wird die Attraktivität für Investitionen in deutsche Einzelhandelsimmobilien hoch bleiben. „Limitierend auf das Transaktionsgeschehen wirken sich weiterhin das vor allem im Core-Segment geringe Angebot sowie die zurückhaltende Finanzierungsbereitschaft der Banken aus“, sagt Andreas Trumpp. „Trotzdem erwarten wir für 2012 aufgrund einer Vielzahl sich in Anbahnung befindlicher, großvolumiger Verkäufe ein lebhaftes Marktgeschehen“, ergänzt er. Vor allem Einkaufszentren, aber auch Fachmarktzentren erfreuen sich weiter einer großen Beliebtheit. Im Segment Fachmarktzentren werden aktuell insbesondere Objekte zwischen 15 und 35 Mio. € mit Mietvertragslaufzeiten um 10 Jahre stark nachgefragt.