Jones Lang LaSalle (JLL) – Eine erstmals in der Region durchgeführte Umfrage („Investor Sentiment Survey“ **) unter 350 lokalen Projektentwicklern, Staatsfonds und eigenkapitalstarken Investoren sieht die Immobilienmärkte des Mittleren Ostens als zukünftige Gewinner: Im Vergleich zu anderen Regionen wird mit einer deutlich besseren Performance der Immobilienmärkte des Mittlerer Ostens gerechnet.
Der Mittlerer Osten dürfte eine der Regionen sein, die von der globalen Kreditkrise am wenigsten in Mitleidenschaft gezogen werden und die Investoren bleiben für die Vereinigten Arabischen Emirate, Saudi-Arabien und Katar optimistisch.
„Dieser Report ist nicht nur der erste seiner Art, der in unserer Region erstellt wurde, sondern liefert darüber hinaus einen wichtigen Maßstab bei der Beurteilung in den kommenden Monaten und Jahren“,
so Blair Hagkull, Managing Director von Jones Lang LaSalle MENA. Und weiter:
„Stimmungsbilder sind eine wichtige Komponente zur Einschätzung der Gesundheit eines jeden Marktes und damit auch Beurteilungskriterium für künftigen Wohlstand.“
Die Ergebnisse im Überblick:
Es besteht kein klarer Konsens darüber, ob die Wirtschaftslage kurz vor ihrem „Tiefpunkt” ist
- Mehr als 60 % der Investoren sind optimistisch, dass die globalen Kapitalmärkte entweder unverändert bleiben oder sich in den nächsten 1-2 Jahren wieder bessern werden.
Der Mittlere Osten wird die anderen Regionen überholen
- Mehr als 50 % der Befragten glauben, dass die Immobilienmärkte des Mittleren Ostens in den nächsten 1-2 Jahren die stärkste Performance von allen Regionen weltweit an den Tag legen werden.
- 20 % aller Befragten halten den asiatisch-pazifischen Raum, angetrieben von Indien und China, in der nächsten Zeit für den Markt mit der besten Performance.
- Am wenigsten Zuversicht zeigen die Investoren im Blick auf die westeuropäischen Immobilienmärkte: nur 3 % erwarten, dass diese Region am besten abschneiden wird.
- Die meisten Investoren aus dem Mittleren Osten glauben nicht, dass die Märkte in den USA und Europa kurzfristig ihre Performance signifikant steigern können.
VAE, Saudi-Arabien und Katar am stärksten im Fokus
- Fast 50 % der Befragten glauben, dass die Vereinigten Arabischen Emirate in den nächsten ein bis zwei Jahren den Immobilienmarkt mit der besten Performance bieten. Besonders zuversichtlich zeigen sich die Investoren gegenüber Abu Dhabi.
- Fast ein Viertel der Befragten charakterisiert Saudi-Arabien als den Immobilienmarkt mit der stärksten zu erwartenden Performance, dynamisiert durch eine große und sich schnell urbanisierende Bevölkerung sowie die neue Gesetzgebung, die die Immobilienmärkte öffnet. Unter den kleineren GCC-Staaten*** (ausgenommen Saudi-Arabien / VAE) steigt Katar zum Markt mit der besten Performance auf.
Der Mittlere Osten wird voraussichtlich eine der Regionen sein, die am wenigsten von der derzeitigen globalen Wirtschaftslage in Mitleidenschaft gezogen werden
- Es besteht ein klar umgekehrtes Verhältnis zwischen den Immobilienmärkten mit der stärksten Performance und denjenigen Volkswirtschaften, die voraussichtlich am meisten von der globalen Wirtschaftslage in Mitleidenschaft gezogen werden.
- Die Investoren gehen davon aus, dass die Schwellenmärkte im Mittleren Osten und Nordafrika (MENA), im asiatisch-pazifischen Raum und in Osteuropa am wenigsten von einer Wirtschaftskrise betroffen sein werden.
- Umgekehrt wird Nordamerika nach Meinung der Investoren vom globalen wirtschaftlichen Umfeld am meisten in Mitleidenschaft gezogen werden (57%).
Die Investoren aus dem Mittleren Osten sind gut aufgestellt
- 45 % der Befragten gehen davon aus, dass diese Investoren von den schwierigen Bedingungen andernorts am meisten profitieren. Der Zeitpunkt für sie ist gut, um im Ausland zu investieren.
Obwohl das in den Mittleren Osten gesetzte Vertrauen höher ist als anderswo, ist die Region nicht völlig gegen Auswirkungen der globalen Wirtschaftslage geschützt
- Weniger als 20 % der Investoren vertraten die Ansicht, dass die derzeitige wirtschaftliche Situation signifikante Auswirkungen auf den Mittleren Osten hat.
- Mehr als 40 % der Investoren behaupten, dass das derzeitige globale Wirtschaftsumfeld wenig oder gar keine Auswirkungen auf ihre Einstellung gegenüber Immobilieninvestments im Mittleren Osten hat.
„Die Golf-Region bietet die Möglichkeit einer international vergleichsweise starken Wertschöpfung. Käufer versuchen in der Region, Rendite von 8 – 8,5 % für erstklassige Büroimmobilien zu erzielen, für Hotels etwas mehr. Dabei sind Investoren insbesondere in Abu Dhabi, im Königreich Saudi-Arabien und in Katar, entsprechend dem robusten wirtschaftlichen Potential und dem im Vergleich fortgeschritteneren Stadium im Immobilienzyklus, auf ein starkes Kapitalwachstum aus“,
so Ian Ohan, Leiter Investment Transactions von Jones Lang LaSalle MENA. Und weiter:
„Unter dem Eindruck steigender Kreditkosten dürften die Renditen einem zunehmenden Aufwärtsdruck ausgesetzt sein.“
Den Preisen für Immobilien liegt zunehmend eine Beurteilung des Cash-Flows zugrunde, was die Entwicklung der Immobilienmärkte weg von einer Projektentwicklungs- und hin zu einer Kapitalmarktbasis widerspiegelt. Nachdem die angespannte Lage an den Kreditmärkten zu immer weniger spekulativen Exit-Gelegenheiten führt, ist mit einer größeren Transaktionsaktivität dann wieder zu rechnen, wenn die Wertanforderungen der Verkäufer den Ertragsbewertungen eher entsprechen.
„Auch ein ganz wichtiges Kriterium ist für Investoren das Thema Markt-Transparenz. Hier sind Regierungsinitiativen zu beobachten, wie zum Beispiel die Einführung internationaler Best-Practice-Gesetzgebungen und die Durchsetzung von Corporate Governance – Initiativen“,
so Ian Ohan.
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** Die Umfrage zur Investorenstimmung 2008 wurde unmittelbar nach dem Zusammenbruch der US Investmentbank Lehman Brothers durchgeführt und ist somit einer der aktuellsten und wichtigsten Quellen zur Investorenstimmung in der MENA-Region
*** Gulf Cooperation Council (Golf-Kooperationsrat), bestehend aus Bahrain, Katar, Kuwait, Oman, Saudi-Arabien und VAE
Quelle: Jones Lang LaSalle