Die Zwischenbilanz ein Jahr nach der REIT-Einführung in Deutschland ist laut dem Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. (BFW) ernüchternd: „Der REIT droht zum Ladenhüter zu verkommen. Nach einem erhofften Boom haben sich bis heute lediglich zwei Unternehmen zu einem REIT gewandelt, acht Unternehmen befinden sich im Vor-REIT-Status und vier Unternehmen haben REIT-Pläne. Das ist eine enttäuschende Bilanz, wenn man bedenkt, dass der UK-REIT in Großbritannien zum gleichen Zeitpunkt eingeführt wurde und sich mittlerweile 16 Unternehmen erfolgreich zu einem UK-REIT gewandelt haben“, so BFW-Präsident Walter Rasch anlässlich des ersten Jubiläums des REIT-Gesetzes.
Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) war am 1. Juni 2007 rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Kraft getreten. Es soll den Finanzplatz Deutschland stärken und an die Erfahrungen der 20 Länder wie USA, Japan, Frankreich und Niederlande anknüpfen, in denen der REIT bereits erfolgreich eingeführt wurde.
„Das deutsche REIT-Gesetz bietet Unternehmen kaum Rechtsicherheit und Chancengleichheit, um mit anderen Anlageformen konkurrieren zu können“, erläutert Dr. Alan Cadmus, Stellvertretender Vorsitzender des BFW Arbeitskreises „Neue Finanzierungsinstrumente“ und Sprecher des Vorstandes der Polis Immobilien AG die Problematik des REIT-Gesetzes. Ein schwerwiegender Mangel bestehe in der fehlenden Absicherung des REIT-Status gegenüber Maßnahmen Dritter. „Insbesondere die ‚10-Prozent-Regel’ und die ‚Streubesitzquote’ verunsichern Unternehmen“, so Dr. Cadmus weiter. Beide Bestimmungen können von einem Dritten unbewusst verletzt oder gar gezielt ausgenutzt werden, um den REIT-Status eines Unternehmens zu untergraben. „Es ist unsinnig, wenn ein Unternehmen dafür bestraft wird, dass Aktionäre mehr als 10 % seiner Aktien halten, denn der börsennotierte REIT hat nach gegenwärtiger Rechtslage keine Möglichkeit, die Zusammensetzung seiner Aktionäre wirksam zu kontrollieren“, kommentiert der Stellvertretende Arbeitskreis-Vorsitzende die „10-Prozent-Regel“. „Wenn der Gesetzgeber eine solche Regel einführt, um Probleme bei den Doppelbesteuerungsabkommen zu lösen, müssen die Sanktionen denjenigen treffen, der gegen diese Regeln verstößt.“
Auch die „Streubesitzquote“ entzieht sich der Kontrolle der Unternehmen. Zum Streubesitz zählen die Aktien derjenigen Aktionäre die weniger als 3 % der Aktien halten. Die REIT-AG verliert ihren REIT-Status, wenn sich nach der Börsenzulassung weniger als 15 % der Aktien im Streubesitz befinden. Dazu kann es auch dadurch kommen, dass sich mehrere Aktionäre, die jeweils weniger als 3 % der Aktien besitzen, untereinander abstimmen und dann nach den wertpapierrechtlichen Vorschriften zusammen gerechnet werden. Eine solche Aktion mehrerer Aktionäre kann das Unternehmen weder erkennen, noch verhindern.
Ein weiterer Schwachpunkt liegt laut BFW darin, dass REIT-Dividenden der Gewerbesteuer unterliegen. „Dies ist eine Benachteiligung gegenüber anderen Immobilienfonds und -unternehmen, die üblicherweise von der Gewerbesteuer befreit sind. Folglich werden deutsche Unternehmen beim Aufbau von REITs steuerlich diskriminiert, obwohl das REIT-Gesetz gerade den Finanzplatz Deutschland stärken sollte“, so Dr. Alan Cadmus.
Quelle: BFW, 28.05.2008
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