Das auf die Vermittlung von einzelhandelsgenutzten Immobilien in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisierte Makler- und Beratungsunternehmen COMFORT hat zu Jahresbeginn ein umfangreiches Ranking der Mieten für Ladenlokale in den 1A-Lagen in allen Bundesländern über den Zeitraum der vergangenen fünf Jahre vorgelegt. Demnach stiegen die Mieten in den ostdeutschen Ländern in diesem Zeitraum deutlicher an als in den westdeutschen Bundesländern.
Während im Westen Deutschlands für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche zwischen 80 und 120 Quadratmetern eine durchschnittliche Steigerung über alle untersuchten Städte von 18,7 Prozent errechnet wurde, betrug diese Steigerung im Osten 29,7 Prozent. Im Bundesdurchschnitt aller untersuchten Städte lag die Steigerung im Beobachtungsraum bei 20,2 Prozent.
Freilich, so Manfred Schalk, Geschäftsführer der COMFORT München GmbH und innerhalb der COMFORT-Gruppe bundesweit übergreifend für den Bereich Retail Vermietung zuständig, ist die Zahl der untersuchten Standorte in Westdeutschland erheblich höher als im Osten Deutschlands. Dadurch haben sich die teilweise erheblichen Steigerungen in einzelnen Städten – wie beispielsweise in Potsdam – auch recht deutlich in dem Ergebnis niedergeschlagen. Dennoch, so sein Kollege Alexander Folz, Geschäftsführer des Leipziger Büros der COMFORT Berlin-Leipzig GmbH, sei zu konstatieren, dass die Renaissance der Innenstädte auch im Osten Deutschlands Früchte trage und die Kunden zum Einkaufen wieder massiv zurück in die Innenstädte kämen.
Der Anfangserfolg der Shopping Center auf der grünen Wiese, der in der Hauptsache den ungeklärten Eigentumsverhältnissen kurz nach der Wende geschuldet war, sei damit Vergangenheit. Mit zunehmender Planungssicherheit entdecke der Einzelhandel die Attraktivität der ostdeutschen Innenstädte für sich und siedele sich bevorzugt in diesen an. Im Gegenzug, so Folz, sei abzusehen, dass für viele der Center auf der grünen Wiese auch keine Restrukturierungsmaßnahmen mehr greifen würde. Hier seien in einigen Fällen wohl nur noch Renaturierungsmaßnahmen die Lösung.
Unter den westdeutschen Bundesländern an der Spitze der Entwicklung finden sich – traditionell – die beiden süddeutschen Bundesländer Baden-Württemberg und Bayern, berichtet Manfred Schalk. In beiden Bundesländern stiegen die Mieten für kleine Ladenlokale in den vergangenen fünf Jahren um mehr als 24 Prozent. Und dies, obwohl die Städte im Süden Deutschlands bereits im Jahr 2004 auf ein vergleichsweise hohes Mietniveau verweisen konnten. Dies war natürlich in einigen Städten der neuen Bundesländer nicht der Fall.
Nur unterdurchschnittlich fielen die Steigerungen in den bevölkerungsstarken alten Bundesländern Hessen mit 6,3 Prozent, Niedersachsen mit 13,8 Prozent, Nordrhein-Westfalen mit 10,8 Prozent, Rheinland-Pfalz mit 13,1 Prozent und Schleswig-Holstein mit 15,3 Prozent aus. Im Saarland, wo aber mit Saarbrücken auch nur eine relevante Einkaufsstadt in die Untersuchung mit einging, wurde in den letzten fünf Jahren eine glatte Nullrunde gedreht. Interessanterweise gilt dies jedoch nur für die kleineren Ladenlokale. Größere Flächen um 300-500 Quadratmeter waren dagegen gefragt und erzielten eine Steigerung von 23,5 Prozent.
Im Osten glänzten Länder wie Brandenburg mit 50,0 Prozent, Mecklenburg-Vorpommern mit 48,2 Prozent, Sachsen-Anhalt mit 24,0 Prozent Steigerung. Einzig in Sachsen und in Thüringen fielen die Steigerungen mit 11,9 und 11,6 Prozent etwas dürftiger aus als im Bundesdurchschnitt.
In den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg gab es unterschiedliche Entwicklungen. Während sich Bremen und Hamburg mit 23,0 und 19,3 Prozent moderat, aber überdurchschnittlich steigerten, erstaunt die Steigerung in Berlin mit 35,1 Prozent, die vorrangig von den teilweise extremen Steigerung in Berlin-Mitte (Alexanderplatz, Rosenthaler und Oranienburger Straße) getragen werden, wie Ronald Steinhagen, Geschäftsführer des Berliner Büros der COMFORT Berlin-Leipzig GmbH berichtet. Aber auch die Steigerungen in den beiden Top-Einkaufslagen Berlins Kurfürstendamm und Tauentzienstraße fielen mit 29,4 und 35,1 Prozent deutlich aus.
Insgesamt lässt sich feststellen, dass größere Flächen in Deutschland in den vergangenen fünf Jahren noch etwas stärker gefragter waren als kleine. Die Preise stiegen um 21,7 Prozent gegenüber 20,2 bei den kleinen Ladenlokalen. Ein Trend, so Schalk, der aber nicht für die neuen Bundesländer gelte. Hier betrug die Steigerung für die größeren Ladenlokale „sogar“ 23,1 Prozent während kleinere Ladenlokale um deutliche 29.7 Prozent stiegen. In Westdeutschland halten sich kleine (18,7 Prozent) und große Ladenlokale mit 21,8 Prozent Steigerung etwa die Waage. Am eklatantesten geht die Schere zwischen großen und kleinen Ladenlokalen in Bremen und Bremerhaven auseinander, wo die Einzelhändler traditionell nach großen Flächen suchen (die es in dieser Anzahl nicht gibt) und die Preise in diesem Segment um 61,4 Prozent stiegen.
Die bundesweite Steigerung von 2007 auf 2008 betrug Schalks Angaben zufolge 5,1 Prozent für die kleinen und 2,7 Prozent für die großen Ladenlokale. Auch im vergangenen Jahr waren die Steigerungsraten der neuen Bundesländer mit 8,1 Prozent höher als die der alten Bundesländer mit 4,4 Prozent. Mit Prognosen für das laufende Jahr hält sich Schalk mit Blick auf die vielen Unwägbarkeiten zurück. Derzeit sei jedoch aus den Gesprächen mit vielen filialisierten Einzelhändlern zu erkennen, dass diese die Situation nicht als katastrophal erachten und tendenziell versuchen werden, ihre Marktposition zu verbessern. „Dies würde bedeuten“, sagt Schalk, „dass die Expansion der erfolgreichen Einzelhandelsketten nicht einbrechen und schon gar nicht zum Erliegen kommen wird und auch die Mietpreise nicht in dem Umfang sinken werden, der derzeit von einigen „Spezialisten“ prophezeit wird.“
Schalk verweist in diesem Zusammenhang auf die zahlreichen, im Vorfeld der Mehrwertsteuererhöhung Anfang 2007 verbreiteten Schock-Szenarien, die sich alle dadurch auszeichneten, dass sie sämtlich ausgeblieben sind.
gi24, Comfort
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