Ausländische Investoren kaufen vorrangig Immobilien mit Wohn- und Einzelhandelsnutzung in deutschen Metropolen. Das Kaufinteresse ist unter anderem darauf zurück zu führen, dass die deutschen Immobilienpreise im internationalen Vergleich noch immer niedrig sind.
Nachdem der Schwerpunkt der ausländischen Investoren zunächst auf die Hauptstadt Berlin gerichtet war, liegt der Focus auch auf anderen großen Städten in ganz Deutschland. Bevorzugt werden neben den Metropolregionen wie etwa München, Frankfurt, Köln oder Düsseldorf auch die zweitgrößte und bevölkerungsreichste Stadt Deutschlands: Hamburg.
Hamburg zählt mit seinen über 1,7 Millionen Einwohnern bundesweit zu den wohlhabendsten Städten bei einem BIP von 50.504 Euro pro Einwohner und einem Kaufkraftindex von ca.107,1. Hamburg hat sich als internationaler Wirtschaftsstandort etabliert: größter Seehafen Deutschlands, zweitgrößter Containerhafen Europas und achtgrößter weltweit. Neben Seattle und Toulouse ist Hamburg weltweit führender Standort der zivilen Luftfahrtindustrie sowie ein bedeutendes Außenhandel- und Logistikzentrum. Ein Wirtschaftswachstum in 2007 über dem Bundesdurchschnitt, eine stabile und sichere Wirtschaftslage und eine sehr hohe Lebensqualität sind weitere Faktoren, die Hamburg in den Anlagefokus der Investoren rückt.
Dabei werden in Hamburg Trendlagen, wie St. Georg, Karolinenviertel, St. Pauli, und traditionelle Lagen, z. B. um die Alster und in den Elbvororte, bevorzugt. Die Subprime-Krise 2007 hat zwar den Aufwärtstrends der Kaufpreise momentan etwas gestoppt. Die Banken sind bei der Vergabe von Finanzierungen restriktiver geworden und der Eigengeldanteil wurde durch das größere Sicherheitsbedürfnis der Banken nach oben gesetzt. Durch die vermehrten Aktivitäten der ausländischen Investoren sind jedoch auch die deutschen Investoren wieder stärker am Markt für Anlageimmobilien tätig.
Der Gesamtbestand an Zinshäuser liegt in Hamburg bei etwa 76.000, dies sind rund 9 % des gesamten Gebäudebestandes. In den vergangenen Jahren wurden als Verkaufsobjekte 1,4 bis 2,0 % des Bestands registriert. Die durchschnittliche Verkaufszahl lag in den letzten 10 Jahren bei 426 Objekten.
Transaktionen von Mehrfamilienhäusern in Hamburg -gesamt-
Weitere Objektwechsel erfolgen durch Schenkung oder Erbschaft innerhalb von Familien. Die tatsächliche Transaktionsquote liegt höher, da Mehrfamilienhäuser, die bei Verkäufen ganzer Immobiliengesellschaften mit veräußert werden oder zwangsversteigert werden, nicht berücksichtigt werden.
In erstklassigen Lagen Hamburgs besteht nur ein sehr geringes Angebot an Zinshäusern. Die Preise lagen in erstklassigen Lagen 2006 bei dem 18 – bis 22fachen der Jahresnettokaltmiete, in mittleren Lagen beim 14 – 16fachen und in den Randlagen beim 10 – 13fachen der Jahresnettokaltmiete.
Zur Zeit sinkt das Mietangebot vor allem in den beliebten Wohnlagen. Die Nettokaltmiete je m² Wohnfläche / Monat (bezogen auf eine 3 Zi.-Whg., ca. 70 m², ohne öffentlich geförderten Wohnungsbau, Fertigstellung bis 1948, guter Wohnwert) lag im Jahr 2007 bei 8,95 Euro – Trend weiter steigend (Infographik zur Entwicklung der Wohnungsmieten in deutschen Großstädten in den letzten 20 Jahren – hier klicken). Prognostiziert werden für Hamburg Mietpreissteigerungen von ca. 35 % in den nächsten 10 Jahren.
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Quelle: Engel & Völkers Commercial, 28.05.2008