Hamburg: Bürovermietungsmarkt 1. Quartal 2013 – Hamburger Büromarkt mit sattem Plus von 29 %. Nach den Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger startete der Hamburger Büromarkt mit einem Flächenumsatz von 110.000 m² dynamisch in das Jahr 2013. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 85.000 m² Flächenumsatz stieg das Ergebnis um 29 %. „Angesichts der Unsicherheiten der Unternehmen durch die Krise im Euroraum fiel das Vermietungsergebnis in Hamburg überraschend gut aus. Die positiven und negativen Aussichten zur Geschäftslage der Hamburger Unternehmen im Jahr 2013 halten sich die Waage. Der Hamburger Büromarkt profitiert von beidem: Expansive Investitions- und Personalplanungen der Unternehmen führen zu Neuanmietungen und Flächenerweiterungen, angestrebte Kostenreduzierungen zu Flächenumsatz durch preisgünstigere, flächenoptimierte Anmietungen“, so Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
Mehr Großabschlüsse als Anfang 2012
Das gute Vermietungsergebnis im 1. Quartal wurde durch vier Großabschlüsse über 5.000 m² getragen. Den bisher größten Mietvertrag unterzeichnete die Philips Deutschland GmbH mit rund 14.000 m² in der Röntgenstraße (Am Flughafen). Zweitgrößter Abschluss war der Mietvertrag mit DB Schenker am Heidenkampsweg 77-79 (City Süd) mit 7.400 m². Anders als im Vorjahreszeitraum befand sich darunter kein Eigennutzergeschäft. Im mittleren Flächensegment zwischen 1.001 und 5.000 m² lag der Flächenumsatz auf annähernd dem gleichen Niveau wie im Vorjahreszeitraum. Die Nachfrage nach kleinen Flächen bis 500 m² war weiterhin hoch. Bezogen auf die Anzahl der Abschlüsse machte dieses Segment rund 64 % von 140 Abschlüssen aus.
City Süd mit Abstand stärkster Teilmarkt
Das Ranking der Teilmärkte auf dem Hamburger Büromarkt führte im 1. Quartal die City Süd an, die sich mit einem Anteil von 31 % am Flächenumsatz als stärkster Teilmarkt deutlich vor der City mit 21 % positionierte. In der City Süd wurden allerdings nur halb so viele Mietverträge registriert wie in der City. Die City Süd verzeichnete zehn Verträge über 1.000 m², die City nur fünf. Das Angebot an großen zusammenhängenden Mietflächen zu einem marktgerechten Mietpreis ist in der City aktuell immer noch so knapp, dass viele Unternehmen in die angrenzenden zentralen Lagen ausweichen. Platz drei im Ranking der Teilmärkte belegte der Teilmarkt Am Flughafen mit großem Abstand und einem Anteil von 16 % am Gesamtflächenumsatz. Grund für diesen vergleichsweise hohen Flächenumsatz war die Standortentscheidung der Philips Deutschland GmbH. Die HafenCity erreichte lediglich einen Anteil von knapp 3 % und lag damit auf dem sechsten Platz hinter den Teilmärkten Altona und Eimsbüttel mit 8 % und 6 %.
Informations- und Telekommunikationsbranche größter Flächenabnehmer
Die Nachfrageverteilung der Branchen veränderte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur unwesentlich. Die stärkste Flächennachfrage ging im 1. Quartal von der Branche Information und Telekommunikation mit einem Anteil von 24% (26.200 m²) am Flächenumsatz aus. Mit jeweils rund 12 % des Umsatzes landeten die Branchen Bildungseinrichtungen (13.600 m²) und Handel und Gastronomie (13.100 m²) auf Platz zwei, dicht gefolgt von Tourismus und Verkehr mit 11% (12.500 m²) des Flächenumsatzes. Die üblicherweise stärkste Branche der Beratungsunternehmen verbuchte nur knapp 9 % des Umsatzes auf sich (9.800 m²).
Spitzenmiete gibt leicht nach
Am Ende des 1. Quartals lag die Hamburger Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von drei 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) bei 23,50 Euro/m²/Monat. Im Vergleich zum Jahresende 2012 ist das Spitzenmietniveau um 50 Cent gesunken. Die gewichtete Durchschnittsmiete fiel um 7 % von 14,70 Euro/m²/Monat auf 13,70 Euro/m²/Monat.
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes bezogen auf das Mietpreisniveau dominierte mit 28 % die Preisgruppe zwischen 10,00 und 12,50 Euro/m²/Monat. Dieses Preissegment verzeichnete im Vergleich zum Vorjahreszeitraum den größten Zuwachs (350 %). Im Segment über 20,00 Euro/m²/Monat wurden 4 % des Umsatzes getätigt, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum eine Reduzierung um rund 43 % bedeutet. „Mieten im hochpreisigen Segment werden nur für Büroflächen in Adresslagen wie Neuer Wall oder für Büroflächen mit Alleinstellungsmerkmalen erzielt. Das hohe Mietniveau erfordert eine entsprechend hochwertige Ausstattung in zentraler Lage. Dieses Angebot ist derzeit sehr knapp, so dass wir in diesem Preissegment derzeit nur wenig Bewegung registrieren“, so Andreas Rehberg.
Leerstandsquote leicht fallend
Die gute Vermietungstätigkeit der letzten Monate führte zu einem weiteren leichten Abbau des Leerstands im 1. Quartal. Dieser reduzierte sich gegenüber dem Jahresendergebnis 2012 von 970.000 m² auf 965.000 m². Bei einem Büroflächenbestand von 13,16 Mio. m² lag die Leerstandsquote bei 7,3 % inklusive Untermietflächen (7,1 % ohne Untermietflächen) und damit 0,6 Prozentpunkte unter dem Wert des Vorjahreszeitraumes.
Das Fertigstellungsvolumen in Hamburg wird in 2013/2014 voraussichtlich bei 338.000 m² liegen. Dabei sind rund 61 % der im Bau befindlichen und projektierten Flächen bereits vertraglich gebunden, so dass erneut relativ wenig spekulative Fläche auf den Markt kommen wird. Schwerpunkt der baulichen Tätigkeit bildet dabei die Hamburger Innenstadt mit einem Gesamtvolumen von rund 100.000 m² und 20 Projekten.
Gute Aussichten für den Jahresverlauf 2013
„Der dynamische Start in das Jahr 2013 auf dem Hamburger Büromarkt und die überwiegend guten Aussichten zur Geschäftslage der Hamburger Unternehmen lassen eine weitere positive Entwicklung im Jahresverlauf erwarten. Großgesuche aus dem Vorjahr werden in diesem Jahr ihren Abschluss finden. Der Jahresumsatz dürfte das Vorjahresniveau in Höhe von 430.000 m² erreichen, wenn nicht sogar übertreffen“, prognostiziert Andreas Rehberg.