Der international tätige Immobilien-Investmentmanager Savills Investment Management (Savills IM) sieht trotz einiger Herausforderungen, die sich für 2023 abzeichnen, auch selektive Chancen für Immobilieninvestments – insbesondere in den Sektoren urbane Logistik und Light Industrial, bezahlbarer Wohnraum, Einzelhandel des täglichen Bedarfs sowie Real Estate Debt. Der Fokus liegt verstärkt auf Toplagen, überzeugenden ESG-Merkmalen und soliden Fundamentaldaten.
Die größten Herausforderungen für das kurzfristige makroökonomische Umfeld sind für Savills IM die steigende Inflation, höhere Finanzierungskosten und die Rezessionsgefahr, welche sich auf die Investitions- und Vermietungsmärkte auswirken.
Die gestiegenen Zinsen werden sich insbesondere auf Investments mit hoher Fremdfinanzierung auswirken. Allein in Großbritannien müssen in den nächsten zwei Jahren 60 Milliarden Pfund an auslaufenden Krediten refinanziert werden. Dieses Bild zeigt sich auf vielen anderen Märkten in gleicher Weise. Auch die Nutzermärkte werden herausfordernder, da viele mit geringerem Wachstum und der drohenden Rezession zu kämpfen haben.
Umso wichtiger ist es, sich jetzt gut zu positionieren, um vom nächsten Aufschwung zu profitieren. Besonders attraktiv für Investoren sind Objekte mit aktuell stabilen Erträgen und soliden ESG-Eigenschaften.
Bezahlbarer Wohnraum bietet nach Ansicht von Savills IM langfristiges Wachstumspotenzial, mit starker Nachfrage, verlässlichen Renditen und einer positiven sozialen Wirkung.
Auch Real Estate Debt ist zunehmend attraktiv. Vor dem Hintergrund der gestiegenen Volatilität werden die traditionellen Kreditgeber im Jahr 2023 wahrscheinlich sehr vorsichtig agieren und das Angebot an Fremdfinanzierungen einschränken. Anstehende Refinanzierungen stehen somit höheren Zinssätzen zu restriktiveren Bedingungen gegenüber – alternative Kreditgeber dürften in diesem Umfeld weiter an Bedeutung gewinnen. Sie können auch Finanzierungen für bestimmte Sektoren und Objekte unterschiedlicher Qualität vergeben, bei denen Banken zunehmend restriktiv sind.
Der Raum Asien-Pazifik (APAC) wird von Investoren zunehmend als relativ sicherer Hafen angesehen, sowohl um das Portfolio stärker zu diversifizieren als auch die Turbulenzen auf anderen Märkten abzufangen. Die Kombination aus geringerer Inflation und stabilem Arbeitsmarkt bedeutet, dass die Volkswirtschaften in Asien aktuell besser für eine wirtschaftliche Erholung positioniert sind. Mit der Anpassung der Zinssätze wird die Ertragskomponente der Renditen deutlich an Bedeutung gewinnen.
Es werden diejenigen Investoren und Eigentümer profitieren, die in der Lage sind, sich auf neue Trends einzustellen, und die den zunehmend anspruchsvollen ESG-Regulierungen entsprechen.
Kiran Patel, Global Chief Investment Officer und Deputy Global CEO, Savills IM, kommentiert: „Das Jahr 2023 wird für Immobilieninvestoren eine Herausforderung darstellen. Das Ausmaß der Renditeausweitung bleibt abzuwarten. Wer innerhalb der nächsten 12 bis 24 Monate eine Refinanzierung anstrebt, muss höhere Finanzierungskosten einplanen. Diese Zeit des hohen Marktstresses wird jedoch denjenigen Investoren, die über die erforderlichen Marktkenntnisse verfügen, Chancen bieten – vor allem in Sektoren, die von strukturellen Trends profitieren. Alternative Kapitalgeber dürften vermehrt Refinanzierungsanfragen erhalten.
Im Gegensatz zu früheren globalen Abschwüngen wurde die Kreditvergabe für Immobilien in diesem Zyklus insgesamt besser kontrolliert, das Überangebot an neuen Immobilien wurde stark begrenzt und wir haben ein robustes Beschäftigungsniveau. Der Immobiliensektor wird von Mietwachstum profitieren, aber steigende Kosten auf Seiten der Nutzer und Investoren für Energie, Löhne und höhere Finanzierungskosten werden den positiven Effekt auf die Preise ausgleichen. Wir gehen davon aus, dass diese Phase nur von kurzer Dauer sein wird. Deshalb konzentrieren wir unsere Kaufanstrengungen auf Sektoren und Vermögenswerte mit starken strukturellen Fundamentaldaten, die, wenn sich die Preise angepasst haben, einen ausgezeichneten Einstiegspunkt in den nächsten Zyklus bieten werden.“
Carolina von Groddeck, Head of Germany bei Savills IM, sagt: „Die Suche nach stabilen Wertanlagen hat 2023 Priorität. Dabei zeigt sich immer mehr, dass das Thema Nachhaltigkeit und ESG-Faktoren keine kurzfristigen Trends, sondern von grundlegender Bedeutung für Immobiliennutzer, Immobilienentwickler und Bestandshalter sind. Auch und vor allem in der deutschen Immobilienbranche wächst die Erkenntnis, dass ESG-Anforderungen einen konkreten kommerziellen Nutzen mit sich bringen. Dass der Nachhaltigkeitsaspekt auch bei Investments in die Asien-Pazifik-Region zunehmend an Bedeutung gewinnt, ist eine sehr erfreuliche Entwicklung.“