Unbeeindruckt von politischen Erdbeben und vom "Klinsi"-Mißerfolgsfaktor beim FC Bayern dreht der Münchener Bürovermietungsmarkt seine Runden, sorgt für Stabilität in turbulenten Zeiten. Bei fast 210.000 m² und deutlich über 250 Deals liegt laut Jones Lang LaSalle (JLL) der Umsatz allein im 3.Quartal, ein ähnlich hohes Niveau wie im vergangenen Jahr. Von Januar bis Ende September ergibt sich damit insgesamt ein vermietetes oder eigengenutztes Flächenvolumen von knapp über 600.000 m². Damit ist das 5-bzw. 10 Jahresmittel der ersten drei Quartale um 36 % bzw. 19 % übertroffen.
Bemerkenswert ist die dabei in 2008 deutlich höhere Anzahl (+ 100) der registrierten Mietvertragsabschlüsse gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum in 2007:
"Die ganz großen Deals wie im vergangenen Jahr (zwischen 21.000 und 60.000 m²) hat es heuer nicht mehr gegeben",
so Christof Sämmer, Leiter der Bürovermietungsabteilung Jones Lang LaSalle München.
"Den größten Abschluss gab es im Frühjahr mit 19.000 m². Im 3. Quartal konnte Jones Lang LaSalle dann 15.000 m² an TNS Infratest in einem Projekt an der Landsberger Straße vermitteln".
Alle weiteren großen Flächenumsätze zwischen Juli und Ende September lagen unterhalb der 10.000 m²-Marke (sechs waren es ab 5.000 m²). In 2008 zeigten sich vor allem die unternehmensbezogenen Dienstleister (vor allem Berater und Anwälte), Industrieunternehmen, EDV-Firmen und bemerkenswerter Weise auch Banken/Finanzdienstleister als anmietungsfreudige Klientel. Zusammen machten sie mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes aus. Am stärksten fokussiert war die Innenstadt mit einem Umsatz von 135.000 m², das Umland-Nord und der Teilmarkt Westen.
"So gut sich das Umsatzergebnis insgesamt anhört, Wolken sind in der Ferne bereits auszumachen: Zwei Fakten und Entwicklungen sollten zu denken geben und werden meines Erachtens ausschlaggebend vor allem für 2009 sein : die Neuanfragen gehen ganz eindeutig zurück, vor allem im großflächigen Bereich; das Marktgeschehen lebt überspitzt formuliert, von der Vergangenheit, von Gesuchen also, mit denen Nutzer teilweise vor bis zu zwei Jahren an die Maklerunternehmen herangetreten sind. Und zum anderen steigt das Fertigstellungsvolumen wieder deutlich an".
Waren 2006 noch 60.000 m² das Maß, sind es im laufenden Jahr 5 mal soviel (von den 320.000 m² sind zwei Drittel bereits vorvermietet oder für Eigennutzer gebaut) und 2009 kommen voraussichtlich noch einmal 240.000 m² auf den Markt, 65 % davon spekulativ. Die Finanzmarktkrise macht auch vor den Toren des Freistaats nicht halt. Das wird die Umsätze zeitverzögert in nicht unbeträchtlichem Maße beeinflussen. Wer nicht muss, wird einen Umzug weniger in Betracht ziehen. Trotz allem: 2008 bleibt der immobile Himmel noch weiß-blau: 10 % Minus am Ende des Jahres gegenüber dem Vorjahr sind kein Grund in Depressionen zu verfallen, 750.000 m² wären ein überdurchschnittlich gutes Ergebnis.
Beim Leerstand und den Mieten dagegen konnten schon erste Auswirkungen der genannten Entwicklungen ausgemacht werden. Die Leerstandsquote legte auf 8,4 % Ende September zu, Tendenz bis Jahresende weiter leicht steigend. Die für den Markt charakteristische Spitzenmiete von 30,50 Euro/m²/Monat wird auch in den kommenden drei Monaten nicht weiter zunehmen, Preissensibilität auf Nutzerseite steht gegen Vorstellungen auf Eigentümerseite. Im 3. Quartal wurden der größte Umsatzanteil und die meisten Deals in der Preisklasse zwischen 11 und 14 Euro erzielt. Allerdings ist im Vergleich zu den Vorjahren bemerkenswert, dass besonders viele Vertragsabschlüsse ab 25 Euro/m²/ Monat aufwärts abgeschlossen wurden.
Quelle: Jones Lang LaSalle (JLL)