Der Wettbewerb um die Ansiedlung neuer Unternehmen spielt für Städte und Gemeinden gerade in der aktuellen Marktsituation eine große Rolle. Das Immobilienberatungshaus Dr. Lübke GmbH hat die aktuelle Nachfrage- und Angebotssituation in Dresden unter die Lupe genommen. Das Fazit: In der Elbmetropole deckt das Angebot an Bestandsflächen innerhalb der Stadtgrenzen bei weitem nicht die Nachfrage, obwohl es eine hohe Verfügbarkeit an großen unbebauten Grundstücken gibt, die auf eine Bebauung warten.
„In Dresden verzeichnen wir eine rege Nachfrage nach Flächen zwischen 500 bis 50.000 m², wobei besonders Flächen in Autobahnnähe Richtung Osteuropa und Mitteldeutschland gefragt sind und zunehmend Grundstücke mit Gleisanschluss präferiert werden. Doch attraktive, marktfähige Bestände sind in Dresden gegenüber den Jahren 2003 bis 2007 Mangelware und die Leerstandsrate ist – trotz der angespannten Wirtschaftslage – sehr gering,“
erklärt Dr. Eckhard Kaiser, Regionalleiter Dresden der Dr. Lübke GmbH. So liegen beispielsweise für ein aktuell leerstehendes größeres Logistikobjekt zahlreiche Anfragen von ansässigen Spediteuren und Logistikern vor, die sich bereits jetzt für die wieder anspringende Wirtschaft mit Flächen ausrüsten wollen.
Marktfähige Bestandsflächen sind Mangelware – Grundstücke finden keine Bauherren
Die Nutzer stehen bei anforderungsgerechten Produkten regelrecht Schlange und warten auf leerwerdende Flächen. Freiwerdende Objekte werden noch während der ablaufenden Mietzeit zu besseren Konditionen neu vermietet. Und dies, obwohl es ein hohes Angebot an großen, unbebauten Grundstücken gibt, die sich für eine nutzerbezogene Bebauung eignen. Doch Eigentümer und Investoren stehen vor dem Dilemma der äußerst restriktiven Kreditvergaben der Banken bei der Finanzierung von Umbaumaßnahmen oder Neubauten von Logistikflächen. Eine Eigenkapitalquote von bis zu 50 Prozent, höchste Bonität des Mieters bzw. des Investors sind Mindestforderungen der Banken.
In den drei wichtigsten Gewerbegebieten innerhalb der Stadtgrenzen Flughafen, Alberthafen und dem Industriegelände Dresden sind so gut wie keine marktgerechten Bestandsflächen mehr verfügbar.
„Entsprechend dem stärkeren Fokus auf Miet- statt Kaufflächen und dem Nachfrageüberhang rechnen wir hier weiterhin mit stabilen, sogar leicht steigenden Mieten,“
so Kaiser.
Unbebaute Grundstücke hingegen sind in allen Größenklassen vorhanden: Im Gewerbegebiet Coschütz/Gittersee stehen 5.000 bis 30.000 m² zum Kaufpreis von bis zu 65 Euro/m², im Airport Park 5.000 bis 40.000 m² und in Kaditz/Mickten 3.000 bis 60.000 m² für bis zu jeweils 220 Euro/m² zur Disposition.
Konkurrenz im Umland
Im weiteren Dresdner Umland in Nähe der Autobahnen A4, A13 und A17 bis einschließlich Autobahndreieck Nossen, in das es vorwiegend größere Logistiker mit einem hohen Flächenbedarf zieht konkurrieren insbesondere die in den letzten Jahren gewachsenen Gewerbegebiete in den Gemeinden Ottendorf-Okrilla, Radeburg und Wilsdruff / Kesseldorf um die Ansiedlung von Unternehmen. Hier werden unbebaute Gewerbegrundstücke in den Größenklassen 3.000 bis 15.000 m² (Ottendorf-Okrilla) bzw. 3.000 bis 36.000 m² (Radeburg und Wilsdruff / Kesseldorf) zu Kaufpreisen bis 45 €/m² angeboten. Bei einer Differenz von 175€/m² liegt die Investitionseinsparung bei einer Ansiedlung außerhalb der Stadtgrenzen Dresdens schnell im hohen sechsstelligen Bereich.
Sale-und Lease-Back in den Kinderschuhen
In Deutschland ist die Quote für Immobilien im Eigentum mit 70 Prozent im internationalen Vergleich sehr hoch. Trotz aktuell wirtschaftlich schwieriger Zeiten mit zu erwartenden Liquiditätsengpässen, ist der Verkauf der Unternehmensimmobilie mit Rückanmietung für viele Firmeninhaber in Dresden dennoch noch keine Option. Gleichwohl nehmen die Anfragen an die Leasingfirmen deutschlandweit zu.
Die Transaktionsrate ist jedoch aufgrund der hohen Anforderungen an die Bonität des Leasingnehmers noch überschaubar. So legen Leasinggeber und finanzierende Banken bei der Prüfung besonderen Wert auf die Drittverwendung der Immobilie und auf die Produktpalette der Unternehmen. Aufgrund dessen werden aktuell Sale-und-Lease-Back-Transaktionen in erster Linie von Unternehmen mit Einzelobjekten angestrebt, um die Eigenkapitalausstattung gezielt für die laufendenden Produktionsprozesse, Materialeinkäufe oder anstehende Investitionsvorhaben wie Umrüstung auf neue Produktlinien, einzusetzen.
gi24/Dr. Lübke
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