Wie Jones Lang LaSalle mitteilt, läuft es gut auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt. Sogar so gut, dass bereits Ende September fast das durchschnittliche Jahresvolumen an vermieteten Flächen der letzten fünf Jahre erreicht ist. Seit 2003 liegt das 12-Monats-Mittel bei etwas mehr als 152.000. In den neun Monaten des laufenden Jahres haben über 180 Vertragabschlüsse dafür gesorgt, dass schon ca. 146.000 m² Büroflächen angemietet wurden, davon bemerkenswerte 72 % in Flächen erstklassiger Ausstattungsqualität. Und auch bemerkenswert: 16 Deals lagen zwischen 2.000 und 10.000 m² und machten 43 % des Gesamtumsatzes aus.
„Mag sein, dass wir als Schwaben alles etwas gemächlicher angehen, dafür sind wir aber auch sehr – nachhaltig",
so Sandro Camilli, Leiter des Stuttgarter Büros von Jones Lang LaSalle.
„Für unseren Bereich bedeutet dieses Modewort des Jahres: wenn nicht weitere, den deutschen Markt direkt tangierende Hiobsbotschaften aus der Wirtschaft Unternehmen ihre Entscheidungen aufschieben lassen, werden wir in den letzten drei Monaten Aktivitäten erleben, die vielleicht zum besten Quartalsergebnis des Jahres führen. Und das würde bedeuten, dass Stuttgart für das Gesamtjahr die 200.000 m² Marke toppt. Ein nachhaltig hervorragendes Ergebnis eben“.
Umsatzstärkster Teilmarkt im ersten Dreivierteljahr ist mit deutlichem Abstand die City. 27 % des gesamten vermieteten Volumens als auch aller unterschriebenen Mietverträge entfallen auf diesen Standort. Hier werden auch die höchsten Mieten zwischen 15 und 17,50 Euro/m²/Monat erzielt.
„Solche von uns als für den Markt charakteristische Mieten bezeichnet, können aber schon auch mal übertroffen werden. Bis Ende des Jahres gehen wir grundsächlich von einem leichten Anstieg dieses Spitzenwerts aus“.
Stuttgart-Nord, Vaihingen und Leinfelden-Echterdingen liegen beim erzielten Umsatz eng beieinander (jeweils mit einem Anteil um die 10-11 %). Letztgenannter Stadtteil – ein Markt, der in der Regel nicht zu den umsatzstärksten zählt – katapultierte sich durch die größte Anmietung im 3. Quartal (8.000 m² an ein Software- und Beratungsunternehmen) in die Top 3 Riege. Das hatte natürlich auch Auswirkung auf die Branchenstatistik: Unter den vier (von 15 Branchen) die zusammen in den ersten neun Monaten fast 60 % des Gesamtumsatzes ausmachten, war durch diesen großen Deal auch die EDV-Branche. Unternehmensbezogene Dienstleister, sowohl von der Anzahl der Abschlüsse als auch dem dabei angemieteten Flächenvolumen bleiben aber die aktivsten Nutzer, gefolgt von Industrie und Banken/Finanzdienstleistern.
Was sich bereits in den letzten Quartalen abgezeichnet hat, wird immer deutlicher: Stuttgart ist ein Developermarkt. Die Player sichern sich Grundstücke, planen und bebauen. Das müssen sie auch, denn die Nachfrage nach Flächen der Qualitätskategorie A ist groß:
„Wir bei Jones Lang LaSalle haben gerade drei große Vermietungsmandate deutlich über 10.000 m² erhalten. Die Kunden wollen neue, moderne, flexible Flächen für sich und ihre Mitarbeiter. Auch am Leerstand kann das Manko fest gemacht werden: 35 % von den rund 500.000 m² leer stehender Fläche (mit einer Leerstandsquote von 6,2 % hat die schwäbische Metropole die niedrigste Quote unter den 6 deutschen Immobilenhochburgen, halb soviel etwa wie Frankfurt am Main – und mit der Tendenz, weiter zu fallen) halte ich für nicht mehr vermittelbar ohne grundlegende Revitalisierung. Wenn schon ein Gebrauchtwagen, dann in Topzustand – faule Kompromisse sind nicht gefragt“,
so Camilli.
Von den insgesamt 109.000 m² in 2008 fertig gestellter Bürofläche (darunter ein Großprojekt über 65.000 m² für einen Eigennutzer) stehen dem Markt nur noch 8.000 m² zur Verfügung.
„Weder dieses Volumen, noch die 35.000 m² spekulative Fläche für 2009 sind letztlich für eine bestimmte Nachfrage ausreichend. Der Leerstand ist eben nicht eine eindimensionale Kategorie, die hoch oder niedrig ist. Dazu gehört schon ein bisschen mehr Differenzierung.“
Quelle: Jones Lang LaSalle