Das Umsatzergebnis auf dem Markt für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Hamburger Umland konnte 2013 nicht an den Wert des Vorjahres anschließen. Mit 450.000 m² fiel der Flächenumsatz im Vergleich zu 2012 mit 560.000 m² um ein Fünftel niedriger aus. Jedoch holte das Ergebnis, nach einem schwachen 3. Quartal mit lediglich 80.000 m², im 4. Quartal mit einem Flächenumsatz von 145.000 m² zum Jahresende deutlich auf. „Der hohe Eigennutzeranteil von 41 % am Flächenumsatz in 2013 ist für die derzeitige Marktlage charakteristisch. Die Nachfrage von Logistikern und Industrieunternehmen ist derzeit so individuell, dass für die Umsetzung ihrer Anforderungen nur selbst entwickelte Immobilien in Frage kommen“, so Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. Der reine Vermietungsumsatz betrug 2013 lediglich 266.000 m² und sank somit im Vergleich zum Ergebnis des Vorjahres mit 376.000 m² um rund 30 %.
Mehr Umsatz unter 3.000 m²
Der Rückgang des Flächenumsatzes ist hauptsächlich auf die signifikante Abnahme von Abschlüssen bzw. Eigennutzerbaustarts über 3.001 m² zurückzuführen. In 2013 wurden insgesamt nur 30 Abschlüsse im Vergleich zu 48 in 2012 in diesem Segment registriert. Darüber hinaus sank der Flächenumsatz im Segment zwischen 3.001 und 5.000 m² um fast 40 %. Der Umsatz in den kleinen Größensegmenten unter 3.000 m² nahm jedoch im Vergleich zum Vorjahr zu. Auf das Größensegment ab 10.001 m² entfielen 2013 rund 159.000 m² und damit gut 35 % des Flächenumsatzes. Dazu zählten drei Baustarts von Eigennutzern und vier Mietvertragsabschlüsse. Drei dieser Abschlüsse wurden im 4. Quartal durch Takko Fashion in der Benzstr. 12 in Winsen/Luhe (Umland Süd-Ost) mit 23.000 m², Deufol SE im Roßweg 6-20 (Hamburg Süd) mit 15.000 m² und Navigare Schifffahrtsgesellschaft mbH im Mienenbütteler Weg in Wenzendorf (Umland Süd-West) mit rund 10.500 m² geschlossen. Der größte Abschluss des Jahres 2013 mit rund 40.000 m² Fläche wurde bereits im 2. Quartal verzeichnet: DHL begann mit dem Bau eines Logistikzentrums für Tom Tailor am Rungedamm 32 (Hamburg Ost).
Logistik weiterhin aktivste Branche
Wie in 2012 dominierten auch 2013 die Unternehmen aus dem Logistikbereich den Markt mit einem Flächenumsatz in Höhe von 221.700 m², was einem Anteil von knapp 50 % entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr sank das Flächenvolumen dieser Branche jedoch um ein Viertel. Auf Platz zwei der stärksten Flächenabnehmer folgten die Handelsunternehmen mit 120.200 m² und einem Anteil von rund 27 %. Produktions-, Industrie- und Handwerksunternehmen setzten fast 18 % der Fläche um und belegten damit den dritten Platz. Als einzige Branche verzeichnete das Handwerk einen Zuwachs in Höhe von 6 % verglichen mit dem Vorjahr.
Im Stadtgebiet mehr Umsatz als im Umland
Rund 56 % des Flächenumsatzes (250.700 m²) entfielen auf das Hamburger Stadtgebiet. Der Schwerpunkt der Vermietungstätigkeit verschob sich vom Teilmarkt Hamburg Süd mit einem Anteil von 18 % (81.500 m²) auf den Teilmarkt Hamburg Ost mit einem Anteil von 27 % (121.400 m²) mit Standorten wie Allermöhe und Billbrook. Im Vorjahreszeitraum war das Verhältnis annähernd umgekehrt. Im Hamburger Umland bildeten die Teilmärkte Umland Süd-West mit einem Anteil am Flächenumsatz von rund 14 % (62.000 m²) und Umland Nord-West mit einem Anteil von knapp 12 % (52.200 m²) die Vermietungsschwerpunkte.
Durchschnittsmiete steigend
Die konstante Nachfrage in Verbindung mit einer Verknappung des Angebotes von Hallenflächen führte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu einem leichten Anstieg der Durchschnittsmiete in 2013 um 20 Cent auf 4,90 €/m²/Monat. Die Spitzenmiete liegt seit Beginn des Jahres stabil bei 5,80 €/m²/Monat. Mieten im Spitzensegment sind vornehmlich bei neuen Hallenflächen mit hervorragendem Anschluss an das überörtliche Verkehrsnetz umsetzbar. Für klassische Bestandflächen im Hamburger Stadtgebiet werden Mieten zwischen 4,00 und 4,50 €/m²/Monat erzielt.
Ausblick 2014
„Der Flächenumsatz auf dem Markt für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland wird 2014 angesichts der positiven Konjunkturerwartung und gefüllter Auftragsbücher für dieses Jahr voraussichtlich höher ausfallen als 2013. Wir rechnen jedoch trotz der erwarteten Dynamik und einer sich leicht entspannenden Spitzenmiete mit einem Umsatz unter dem 5-Jahres-Mittel von 560.000 m²“, prognostiziert Andreas Rehberg.