Europas wichtigste Einzelhandelsmärkte bleiben weiterhin stabil, Deutsche Einzelhandelsimmobilien im Fokus der Investoren. Gemäß der aktuellen EMEA Retail Rents Map von Colliers International demonstrierten Europas Einkaufsstraßen in 1a-Lage im ersten und dritten Quartal dieses Jahres ihre Stabilität. Die Mehrzahl der untersuchten Standorte berichtete von stabilen Spitzenmieten. Fast ein Dutzend meldete sogar leichtes Mietwachstum. Oslo und Riga verzeichneten immerhin Zunahmen von 7% bzw. 10%. Aber es gibt auch negative Entwicklungen, so mussten in Athen und Sofia deutliche Rückgänge von 17% bzw. 15% hingenommen werden.
Die Mieten in den Einkaufzentren in Europas wichtigsten Märkten blieben ebenfalls stabil. Die Einzelhändler haben weiterhin einen hohen Flächenbedarf, optimieren aber ihre Bestände an anderer Stelle. Bedeutende Anstiege wurden in Leeds und Mailand verzeichnet, wo die Mieten in Einkaufzentren jeweils um 8% und 11% nach oben gingen.
Risikoaverse Investitionsstrategien lassen Spitzenrenditen europaweit sinken
Die Spitzenrenditen in 1a-Lagen blieben ebenfalls stabil oder waren nur leicht rückgängig. Viele Investoren verfolgen weiterhin risikoaverse Strategien, und ihr Hauptinteresse liegt in der Kapitalerhaltung. In Amsterdam sind die Renditen von 4,75% im ersten Quartal auf 4,40% im dritten Quartal gefallen. Oslo verzeichnete ebenfalls einen spürbaren Rückgang mit einer Spitzenrendite von derzeit 5,00% gegenüber 5,75% vor sechs Monaten.
Vergleichbares konnte bei erstklassigen Einkaufszentren festgestellt werden. In der Mehrzahl der von Colliers International untersuchten Märkte wurde in den vergangenen sechs Monaten ein flacher Renditeverlauf beobachtet. Die Spitzenrendite für erstklassige Einkaufszentren in Moskau beläuft sich derzeit auf ca. 10,00% gegenüber 10,50% vor sechs Monaten. Wiederum in Oslo sind sie im Vergleich zum ersten Quartal spürbar von 5,75% auf 5,00% gesunken.
“Erstklassige Einzelhandelsimmobilien ziehen Investoren weiterhin an”, sagt Ian Elliott, Head of Retail für Colliers International in Osteuropa, “Einkaufszentren sind bei eigenkapitalstarken Investoren, die nach großen, gut vermieteten Investitionsmöglichkeiten mit geringem Risiko suchen, nach wie vor sehr beliebt.“
Zahlreiche großvolumige Verkäufe prägen den deutschen Markt
Bis Ende des dritten Quartals 2011 wurden in Deutschland insgesamt 7,87 Mrd. € in einzelhandelsgenutzte Immobilien investiert. Damit liegt dieser Objekttyp sehr deutlich vor allen anderen Nutzungsarten. Büroimmobilien konnten mit ca. 4,77 Mrd. € nur den zweithöchsten Anteil am gewerblichen Transaktionsvolumen verbuchen. „Knapp 47 % am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen in Deutschland entfielen in den ersten neun Monaten des Jahres auf Einkaufs- und Fachmarktzentren, Kauf- und Warenhäuser, Geschäftshäuser in 1a-Lagen, Fachmärkte und andere“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International in Deutschland. Verantwortlich dafür sind einige großvolumige Einzel- und Paketverkäufe: „Im ersten Quartal investierte der Finanzinvestor Cerberus rund 700 Mio. € in über 40 Cash & Carry-Märkte von Metro. Ein 50 %-Anteil am CentrO in Oberhausen war dem kanadischen Pensionsfonds Canada Pension Plan Investment Board etwa 650 Mio. € wert“, ergänzt Andreas Trumpp. Weitere großvolumige Transaktionen betrafen mehrere Häuser des Warenhauskonzerns Karstadt in Hamburg und München, die Hamburger Meile in Hamburg sowie das Projekt Skyline Plaza in Frankfurt am Main. Der Verkauf des Einkaufszentrums PEP in München für über 400 Mio. € wird derzeit endverhandelt.
Einkaufszentren besonders beliebt
Knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens im Marktsegment Einzelhandel entfiel bis Ende des dritten Quartals auf Einkaufszentren (ca. 3,71 Mrd. €). Innerstädtische Kauf- und Warenhäuser sowie Geschäftshäuser konnten etwa 2,02 Mrd. € Transaktionsvolumen verbuchen. „Gut die Hälfte des angelegten Kapitals kam in den ersten neun Monaten des Jahres 2011 von zwei Investorengruppen“, berichtet Andreas Trumpp. „Offene Immobilienfonds sowie Immobilienspezialfonds legten ca. 2,14 Mrd. € in einzelhandelsgenutzte Immobilien an, die risikoorientierteren Opportunity und Private Equity Funds etwa 2,04 Mrd. €.“
Hohe Nachfrage nach Innenstadtobjekten treibt die Preise
Erstklassige Einkaufszentren erzielen aktuell Spitzenrenditen zwischen 5,00 % und 6,50 % je nach Stadt und Standort. Falko Streber, Partner und Leiter Einzelhandel bei Colliers International in Stuttgart, sagt: „Deutlich teurer ist ein Investment in innerstädtische Geschäftshäuser. Dort werden für ideale Objekte Renditen von 3,75 % wie im Falle Münchens erzielt.“
Die hohen Mieten für Ladenlokale in 1a-Lagen sind Ausdruck des außerordentlich hohen Umsatzpotentials deutscher Spitzenlagen. „Die Spanne reicht hier von einer Spitzenmiete von 220 €/m² auf dem Berliner Tauentzien über 270 €/m² auf der Zeil in Frankfurt am Main bis zu 320 €/m² bzw. 330 €/m² in der Stuttgarter Königstraße bzw. der Kaufingerstraße in München“, weiß Falko Streber zu berichten.
Geringe Krisenspuren im deutschen Einzelhandel
Der deutsche Einzelhandelsmarkt findet international große Beachtung; da der Konsum selbst in Krisenjahren kaum einen Einbruch erfahren hat. Insbesondere im internationalen Vergleich hebt sich der deutsche Einzelhandel hier deutlich von den anderen europäischen Staaten ab. Viele internationale Einzelhändler haben angesichts des stabilen Konsums deutscher Verbraucher deshalb ein Auge auf den Standort Deutschland geworfen. „Doch die verlockenden, attraktiven Rahmendaten der Standorte täuschen oft über den bestehenden knallharten Wettbewerb um Lagen und Marktanteile hinweg“, sagt Falko Streber.
Colliers International Deutschland hat zu allen wesentlichen Filialisten und Einzelhändlern des deutschen Marktes enge Verbindungen und unterstützt mit dem exakten Know-How die Anforderungsprofile der Investoren und Projektentwickler bei der Konzeption wie auch der Vermarktung von Einzelhandelsentwicklungen. „Kein anderer Bereich der Immobilienwirtschaft bietet einen besseren Hebel in der Ertragsgestaltung und ist damit der Schlüssel zu vielen Entwicklungen“, resümiert Falko Streber.