Internationale Nachfrage lässt Kaufpreise in diesem Jahr weiter steigen / Spitzenrenditen sinken auf unter fünf Prozent / Der Markt wird zunehmend professioneller. Die anhaltend guten Umsatzergebnisse des Einzelhandels in Deutschlands Innenstädten lassen die Werte der Geschäftshäuser weiter steigen, darauf weist das auf die Vermarktung von innerstädtischen Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN hin. Von Krisenstimmung ist zumindest in den Fußgängerzonen nichts zu spüren, die Kunden haben Geld und geben es aus. Der Handelsverband Deutschland (HDE) prognostizierte zuletzt nach dem erfolgreich verlaufenen Weihnachtsgeschäft, dass der Konsum in diesem Jahr mindestens stabil bleibe und der Einzelhandel weiter von der soliden Binnenkonjunktur profitiere. Somit sind Deutschlands Einkaufsmeilen auch 2012 interessant für die großen internationalen Filialunternehmen. Seit über einem Jahr befinden sich die deutschen Innenstädte in einer akuten Internationalisierungsphase. Aktuell suchen und eröffnen große Einzelhandelsunternehmen aus den USA und Asien in den besten deutschen Einkaufslagen ihre attraktiven Vorzeigestandorte. Dadurch geraten auch die angemieteten Immobilien weiter in den Fokus professioneller Anleger.
Kaufpreisfaktoren steigen, Renditen sinken
„Wir verzeichneten im Laufe des vergangenen Jahres eine weiter ansteigende Nachfrage nach Geschäftshäusern in innerstädtischen 1A-Lagen bei gleichzeitig begrenztem Angebot“, so Ansgar Meyer, geschäftsführender Gesellschafter bei LÜHRMANN. Das treibt den Preis und führt dazu, dass die vorrangig zum Zug kommenden institutionellen Investoren wie Pensionskassen und Fonds, aber auch Family Offices und vermögende Privatinvestoren, in einem regelrechten Bieterwettbewerb um die besten Immobilien in den deutschen 1A-Lagen stehen. Meyer: „Die Anleger reizt noch immer die sehr gut kalkulierbare Risiko-Ertrags-Struktur der innerstädtischen Einzelhandelsimmobilie.“ In Zusammenhang mit den langfristigen Vermietungen an finanzstarke Handelsmieter steigen somit die Kaufpreisfaktoren. Dieser Multiplikator ergibt sich aus dem Verhältnis des Verkaufspreises zur Jahresnettomiete. Gleichzeitig sinken aber auch die Renditen von Spitzenobjekten auf Werte von weniger als fünf Prozent.
Betongold war gestern
Das Einzelhandelsimmobiliengeschäft wird im Zuge dessen immer professioneller und der emotionale Bezug zur Immobilie, seit jeher eines der Abgrenzungsmerkmale zur Aktienanlage, schwindet zusehends. Die Immobilienanlage verliert ihren Sachwertcharakter, Betongold war gestern, die Investoren interessiert primär ein sicherer Cashflow durch langfristige Mietverträge oder etwa die niedrige Verzinsungen alternativer Kapitalien. Das hat auch seine Schattenseiten. Letztendlich steht die Einzelhandelsimmobilie dadurch in zunehmender Konkurrenz zu anderen abstrakten Investitionsmöglichkeiten und unterliegt verstärkt externen Markteinflüssen. Die Einzelhandelsimmobilie in Bestlage wird immer öfter zu einem weiteren Aktivum im Portfolio weltweiter Anleger. Das macht den Markt insofern abhängiger von der weltweiten Anlegerstimmung. Ein erstes Zeichen hierfür ist die spürbare Verkürzung der Marktzyklen. Gleichzeitig wird die Informationsökonomie zum Markttreiber. Nachrichten von der Eurokrise, Transaktionssteuern oder strauchelnde Banken nehmen stärker als noch vor zehn Jahren Einfluss auf die Anlagestrategien.
In der Zehnjahresbetrachtung haben Einzelhandelsimmobilien in den 239 relevanten deutschen Einkaufsstädten im Schnitt um 8,5 Prozent an Wert zugelegt. In den 14 größten deutschen Städten lag dieser Zuwachs sogar bei rund 42 Prozent.