Düsseldorf: Büromarkt setzt positiven Trend fort

Vermietungsleistung übertrifft Vorjahresergebnis deutlich – Anhaltend dynamischer Investmentmarkt

Der positive Trend auf dem Düsseldorfer Büromarkt hat sich mit einer Vermietungsleistung von 83.800 m2 auch im dritten Quartal fortgesetzt. Damit wurden laut dem Immobilienberatungsunternehmen ANTEON seit Januar 288.800 m2 neu vermietet. Gegenüber dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums mit 224.000 m2 entspricht dies einem Plus von 29 %. „Das Quartalsergebnis überrascht nach dem außergewöhnlich guten ersten Halbjahr und den offenen Flächengesuchen zur Jahresmitte nicht“, sagt Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter der ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG. „Bis zum 30. September waren elf Abschlüsse über 5.000 m2 zu verbuchen. Davon handelte es sich bei vier Abschlüssen um Großvermietungen über 10.000 m2.“

Der stärkste Teilmarkt war in den ersten neun Monaten des Jahres das Linksrheinische/Seestern mit einer vermieteten Fläche von insgesamt ca. 62.000 m2. Er löst damit den Teilmarkt City ab, der zur Jahresmitte mit rund 38.800 m2 den größten Flächenumsatz am Düsseldorfer Büromarkt aufgewiesen hatte.

Nachdem im ersten Halbjahr Banken und Finanzdienstleister die Branche mit dem größten Flächenumsatz waren, wurden sie im dritten Quartal von Industrie und Handelsunternehmen abgelöst. Diese sorgten mit 38.500 m2 für 13 % des Flächenumsatzes. Damit ähnelt die aktuelle Entwicklung jener des Vorjahreszeitraums, als Industrie und Handelsunternehmen ebenfalls umsatzstärkste Branche des dritten Quartals waren – seinerzeit mit 43.100 m2 bzw. 19,2 % Anteil an der Gesamtvermietungsleistung.

Die drei umfangreichsten Vermietungen steuerten jedoch andere Branchen bei. Größter Deal war mit ca. 20.200 m2 die Anmietung der Stadtbibliothek Düsseldorf am Konrad-Adenauer-Platz 1 „KAP 1“. Bereits in den Vorquartalen unterschrieben die HSBC Transaction Services GmbH einen Mietvertrag über 20.100 m2 in der Projektentwicklung in der Hansaallee 1-3 und das Bankhaus Lampe einen Vertrag über 13.000 m2 in einem Neubau in der Schwannstraße 10.

Stabile Spitzenmiete, sinkender Leerstand am Büromarkt

Die Spitzenmiete verharrte im dritten Quartal mit 26,50 €/m2 auf hohem Niveau. Bewegung war dagegen bei der Durchschnittsmiete zu beobachten. Nicht zuletzt durch Anmietungen im Neubausegment bzw. in Projektentwicklungen stieg sie auf 15,20 €/m2. Zum Halbjahr hatte sie noch bei 14,53 €/m2 gelegen, am Ende des dritten Quartals 2016 bei 13,90 €/m2.

Der Leerstand sank gegenüber dem Vorjahresquartal um 80.500 m2 auf 680.000 m2. Auch im Vergleich zum Halbjahr war er rückläufig. Aktuell liegt am Büromarkt die Leerstandsquote bei 9,0 %, gemessen an einem ebenfalls leicht reduzierten Büroflächenbestand von 7.560.000 m2.

Neu entwickelt werden im laufenden Jahr rund 105.000 m2, wovon der Großteil bereits vermietet ist. Sie verteilen sich auf 11 Projekte. Für 2018 sind weitere sieben Neubauvorhaben mit insgesamt rund 130.000 m2 am Büromarkt in der Pipeline. Für 2017 und 2018 ergeben sich somit zusätzliche Flächen im Umfang von ca. 235.000 m2, verteilt auf 20 Projekte. „Trotz der neuen Flächen ist mit einer weiteren Verknappung von großflächigen, zusammenhängenden Büroflächen im hochwertigen Qualitäts- bzw. Preissegment zu rechnen“, sagt Piekarski. „Rund 45.000 m2 bisher als Büroraume genutzte Flächen wurden vom Büromarkt genommen, um sie zu Wohnraum oder Hotels umzubauen.“

Dynamischer Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt

Der Düsseldorfer Investmentmarkt war auch in den ersten neun Monaten 2017 von einer hohen Dynamik geprägt. Nach einem Transaktionsvolumen von 930 Millionen € im ersten Halbjahr wurden allein im dritten Quartal Immobilien für 810 Millionen € gehandelt. Das ergibt ein Transaktionsvolumen von 1,74 Milliarden € von Januar bis September 2017 und damit 14 % mehr als im Vergleichszeitraum 2016, als Immobilien für 1,53 Milliarden € den Besitzer wechselten. „Bereits in der ersten Jahreshälfte zeichnete sich ein weiteres starkes Jahr im Düsseldorfer Investmentmarkt ab, was sich nun immer mehr bestätigt“, sagt Marius Varro, geschäftsführender Gesellschafter ANTEON Immobilien. “Während im ersten Halbjahr eine Vielzahl von Investment-Tickets unterhalb von 50 Millionen € gehandelt wurden, sind die letzten drei Monate von einigen wenigen großvolumigen Transaktionen und Portfoliodeals mit teils weit über 50 Millionen € geprägt.“

Ein internationaler Opportunity Fonds von JP Morgan Asset Management Europe erwarb zusammen mit dem opportunistischen Family Office Indigo Invest Holding die Uniper Hauptverwaltung am E.ON-Platz 1 für knapp 100 Millionen € und sorgte hiermit für den bisher größten Deal des Jahres. Die GEG German Real Estate Group AG investierte für knapp 80 Millionen € in den ‚Business Campus am Park’ in der Werdener Straße 10. Verkäufer war mit Cetus Immobilien ein Vertreter aus der Kategorie Pensionsfonds/Pensionskassen.

Ausländische Investoren setzten ihr bereits zur Jahresmitte zu beobachtendes Engagement auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt auch in den vergangenen drei Monaten fort. Über die ersten drei Quartale betrachtet lag ihr Anteil am Transaktionsvolumen bei 706,0 Millionen € bzw. 41 %. Dabei waren aber längst nicht alle ausländischen Investitionen auf den ersten Blick erkennbar, da einige Käufe mitunter durch Asset Manager erfolgten, bei denen der sich dahinter befindliche internationale Investor nicht in Erscheinung trat.

Ein Viertel der Transaktionen ist Portfoliodeals zuzuschreiben. Sie wechselten für 447,1 Millionen € den Eigentümer. Beliebteste Assetklasse sind nach wie vor Büroimmobilien. Mit knapp 1,3 Milliarden € bzw. einem Anteil von 75 % dominieren sie das Investmentgeschehen seit Januar 2017. Es folgen Einzelhandelsimmobilien mit 219,6 Millionen € bzw. 13 %, Grundstücke mit 111,8 Millionen € bzw. 6 % und Hotels mit 48,5 Millionen € und 3 %.

Die Renditen sind in allen Assetklassen weiterhin leicht unter Druck. Bei Büros und Geschäftshäusern blieben die Netto-Spitzenrenditen gegenüber dem Halbjahreswert stabil bei 3,70 % bzw. 3,50 %. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind sie jedoch um jeweils 0,10 %-Punkte gesunken. „Gründe für diese Entwicklung bleiben der anhaltende Nachfrageüberhang, die Verknappung des Angebotes sowie das generell niedrige Zinsniveau“, sagt Varro. „Es ist erkennbar, dass der Druck zwar etwas nachlässt, eine Kehrtwende ist allerdings noch nicht in Sicht.“ Lediglich bei Logistikimmobilien stieg die Netto-Spitzenrendite leicht an: von 4,60 % zum dritten Quartal 2016 und 4,90 % zum Halbjahr 2017 auf nunmehr 4,95 %.

Fazit und Ausblick

Der Düsseldorfer Gewerbeimmobilienmarkt erfreut sich unverändert großer Beliebtheit – bei Investoren und Nutzern gleichermaßen. Die gute konjunkturelle Entwicklung schlägt sich im Flächenumsatz nieder. „Das gute Ergebnis des dritten Quartals und der Vormonate lässt ein Jahresendergebnis von über 400.000 m² erwarten“, prognostiziert Piekarski. Sogar die Rekordmarke aus dem Jahr 2015 sei in Reichweite. Damals wurden 420.000 m² umgesetzt. „Grund zu dieser Annahme liefern unter anderem diverse offene Großgesuche auf dem Markt, die einige Abschlüsse über 10.000 m² zum Jahresendergebnis beisteuern könnten.“

Auf dem Investmentmarkt ist weiterhin spürbar, dass Deutschland von in- wie auch ausländischen Investoren als wirtschaftlich und politisch stabiler Standort wahrgenommen wird. „Derzeit bahnen sich mehrere in Exklusivität befindliche Großdeals mit einem Gesamtvolumen von annähernd einer Milliarde € an. Daher ist es wahrscheinlich, dass das Vorjahresergebnis (2,62 Milliarden €) und wohl möglich das Rekordjahr von 2015 mit rund 2,73 Milliarden € übertroffen wird“, sagt Varro.