Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt hat sich in den Sommermonaten um fast 30 % deutlich abgeschwächt. Zwischen Juli und September fanden insgesamt ca. 67.000 m² Bürofläche neue Nutzer – rund 50.000 m² weniger noch als im Vergleichsquartal 2013. Der Vermietungsumsatz seit Jahresanfang erreichte damit ein Volumen von etwa 189.000 m² Fläche und lag damit deutlich unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums von ca. 265.000 m². Alle Zahlen beziehen sich dabei auf das Stadtgebiet Düsseldorf ohne die Umlandgemeinden Hilden, Erkrath, Neuss und Ratingen.
Der Trend zu kleinen Büros hielt in Düsseldorf auch im dritten Quartal weiter an. So stellte der Vermietungsbereich bis 1.000 m² mit einem Umsatz von knapp 90.000 m² beinahe die Hälfte des Gesamtflächenumsatzes dar. Großnutzer waren indes eine Seltenheit und zeigten sich zögerlich in ihren Anmietungsentscheidungen, so dass kein Mietvertrag oberhalb von 5.000 m² unterschrieben werden konnte. Lediglich die Eigennutzerumsätze von Rheinmetall mit etwa 6.500 m² im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf sowie von dem privaten Weiterbildungsträger FOM mit rund 5.300 m² im Teilmarkt City überschritten diese Marke. Insgesamt zeigt sich ein innerhalb der regelmäßig beliebtesten Teilmärkte ausgeglichener Flächenumsatz mit weniger Ausschlägen in den Teilmärkten als im Vorjahr.
Büro Düsseldorf – Durchschnittsmiete fällt aufgrund kleinteiliger Vermietungen
Rund 26,50 €/m² mtl. wurden im Schnitt für Spitzenobjekte in Düsseldorf erzielt. Der Rückgang um 1,00 €/m² gegenüber dem Vorjahresquartal resultiert aus der annähernden Vollvermietung der Top-Flächen am Markt. Im Durchschnitt müssen die Unternehmen derzeit rund 13,80 €/m² mtl. zahlen, 0,30 € weniger als im Herbst 2013. Teuerstes Pflaster bleibt unverändert der Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel mit einer Spitzenmiete von ca. 26,50 €/m² und einer Durchschnittsmiete von ca. 22,00 €. Im Vergleich zum Halbjahr (14,80 €/m² mtl.) ist die Durchschnittsmiete leicht gefallen. Die Ursache sind relativ viele kleinteilige Vermietungen von Büros im niedrigeren Preissegment.
Umsatzstärkste Branche waren mit rund 35.100 m² Industrie- und Handelsunternehmen, u.a. aufgrund der Anmietungen von Rheinmetall (6.500 m²) und Mitsui (4.500 m²).
„Das Flächenangebot erscheint augenscheinlich mit rd. 840.000 m² im Düsseldorfer Stadtgebiet recht hoch, allerdings ist die häufig beschriebene Polarisierung des Marktes zwischen den Teilmärkten nach wie vor vorhanden. So stellen wir in den besonders umsatzstarken und beliebten Teilmärkten Königsallee/Bankenviertel, City und Kennedydamm/Derendorf kurz- bis mittelfristig einen deutlichen Nachfrageüberhang fest, wohingegen Teilmärkte wie der Seestern oder Grafenberg umfangreiche Leerstandsflächen aufweisen“, konstatiert Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter von ANTEON.
Fazit und Ausblick
„Der Vergleich zwischen den Halbjahren hatte bereits einen Abschwung erkennen lassen, dieser hat sich allerdings im 3. Quartal nochmals verstärkt. Zwar befinden sich derzeit einige Großgesuche im Markt, dennoch erscheint nur ein kleinerer Teil hiervon in diesem Jahr abschlussfähig. Es handelt sich teilweise um projektfähige Kunden, deren Mietvertragsabschluss durchaus erst in das Folgejahr 2015 fallen kann“, so Heiko Piekarski weiter. Es bleibt abzuwarten, ob die Anmietungsentscheidungen dieser größeren Nutzer aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Eintrübungen nicht sogar gänzlich verschoben werden, da erste Verunsicherungen und ein gewisser Attentismus bereits am Ergebnis des 3. Quartals abzulesen sind. Insgesamt rechnet ANTEON daher mit einem Gesamtumsatzvolumen von rd. 280.000 bis 300.000 m².