Das Jahr 2011 war ein erfolgreiches Jahr für den Hamburger Büromarkt. Trotz der europäischen und globalen konjunkturellen Turbulenzen erwies sich die Lage der Hamburger Wirtschaft als äußerst stabil. Die Unternehmen der Hansestadt profitierten 2011 abermals von den guten Rahmenbedingungen in Deutschland und der noch guten Auftragssituation. Beflügelt von dieser positiven Entwicklung nahm auch die Nachfrage nach Büroflächen zu. So stieg laut Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger der Flächenumsatz für das Jahr 2011 gegenüber dem guten Vorjahresergebnis um rund sieben Prozent auf rund 540.000 Quadratmeter. Allein im vierten Quartal wurden 160.000 Quadratmeter neu vermietet. „Zum Jahresende hat der Markt noch einmal deutlich an Fahrt aufgenommen“, so Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
Viertes Quartal mit sieben Großabschlüssen
Das Marktgeschehen in 2011 wurde von einer Reihe von Großdeals bestimmt, deren Anteil insgesamt rund 23 Prozent am Gesamtflächenumsatz ausmachte. Dabei war insbesondere das Jahresende von einer starken Abschlussdynamik gekennzeichnet: Sieben der insgesamt elf Vertragsabschlüsse über 5.000 Quadratmeter wurden im vierten Quartal unterzeichnet. Darunter fallen beispielsweise der Mietvertragsabschluss der Präsidialverwaltung der Universität Hamburg mit rund 13.000 Quadratmetern im ehemaligen Gebäude der Verlagsgruppe Milchstraße (Mittelweg 177, Alster West), der Abschluss der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben über rund 10.000 Quadratmeter (Stubbenhuk 3-9, City) sowie der Kontrakt der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO AG über rund 10.000 Quadratmeter (Fuhlentwiete 12, City).
City weiterhin der unangefochtene Spitzenreiter
Rund 31 Prozent des Gesamtflächenumsatzes in 2011 wurde im Teilmarkt City abgeschlossen (166.300 Quadratmeter). Damit behauptete der Teilmarkt unangefochten seine Spitzenposition. Im Vergleich zum Vorjahr erzielte die City ein Umsatzplus von 43 Prozent. Im Ranking der Bürostandorte belegte der Teilmarkt Harburg mit einem Anteil von rund 13 Prozent am Gesamtflächenumsatz den zweiten Platz (71.300 Quadratmeter). Der Teilmarkt verzeichnete, bedingt durch den vom Hamburger Senat beschlossenen Umzug der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) in einen Neubau nach Wilhelmsburg, einen deutlichen Umsatzzuwachs von rund 50.000 Quadratmetern. Die Plätze drei und vier belegten die Teilmärkte City Süd und HafenCity mit Anteilen am Flächenumsatz von 12 Prozent (63.200 Quadratmeter) bzw. 10 Prozent (55.100 Quadratmeter).
Beratungsunternehmen verbuchten Flächenzuwachs
Zu den größten Flächenabnehmern zählten in 2011 die in Hamburg traditionell umsatzstarken Beratungsunternehmen mit einem Umsatzanteil von 20 Prozent. Mit 108.000 Quadratmetern angemieteter Bürofläche erreichten die Unternehmen dieser Branche im Vergleich zum Vorjahr einen deutlichen Zuwachs von 53 Prozent. Dahinter folgten als zweit- und drittstärkste Flächenabnehmer die Öffentlichen Einrichtungen und die Branche Information und Telekommunikation, die sich mit ihren Anteilen am Gesamtflächenumsatz von 15 Prozent (81.000 Quadratmeter) und 11 Prozent (59.400 Quadratmeter) auf dem Niveau des Vorjahres bewegten.
Durchschnittsmiete auf Rekordniveau
Das gute Vermietungsergebnis in Verbindung mit einem geringen Fertigstellungsvolumen führte im Laufe des Jahres 2011 zu einem spürbaren Anstieg der Mieten. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg die Durchschnittsmiete um 1,50 Euro auf einen Rekordwert von 14,50 Euro/Quadratmeter/Monat an. Nie zuvor wurde für den Hamburger Büromarkt eine Durchschnittsmiete von über 14,00 Euro/Quadratmeter/Monat errechnet. „Grund für das Spitzenergebnis sind großvolumige Abschlüsse zu hohen Mieten“, so Andreas Rehberg zu dieser Entwicklung. Die Spitzenmiete stabilisierte sich im Jahresverlauf bei 23,50 Euro/Quadratmeter/Monat. Im Vergleich zum Jahresende 2010 legte sie um 50 Cent zu.
Leerstand sank kontinuierlich
Mit einem Leerstand von rund 1,05 Mio. Quadratmeter Bürofläche zum Ende des Jahres 2011 stand in Hamburg erheblich weniger Fläche zur Verfügung als noch zu Beginn des Jahres (1,27 Mio. Quadratmeter). Die Leerstandsquote reduzierte sich im Jahresverlauf von 9,8 Prozent auf aktuell 8,0 Prozent inklusive Untermietflächen (7,7 Prozent ohne Untermietflächen). Die Gründe für den kontinuierlichen Leerstandsabbau sind das gute Vermietungsergebnis und das niedrige Fertigstellungsvolumen in 2011 von lediglich 180.000 Quadratmetern Bürofläche. Damit liegt das Fertigstellungsvolumen um rund 74.000 Quadratmeter niedriger als das 5-Jahres-Mittel (2006 bis 2010) von 254.000 Quadratmetern. In den kommenden zwei Jahren wird das Bauvolumen voraussichtlich wieder auf 260.000 Quadratmeter in 2012 und 240.000 Quadratmeter in 2013 ansteigen. Dabei sind bereits rund 60 Prozent der in den nächsten zwei Jahren auf den Markt kommenden Flächen vertraglich gebunden.
Positiver Ausblick auch für 2012
Die Auswirkungen der globalen Wachstumsabschwächung machen sich teilweise bereits in der deutschen Realwirtschaft bemerkbar. Dennoch sind die Unternehmen hinsichtlich ihrer Geschäftsaussichten für die nahe Zukunft überwiegend optimistisch gestimmt und planen, ihre Personal- und Investitionsstrategien weitgehend umzusetzen. Allerdings wird die prognostizierte Wachstumsverlangsamung in 2012 insgesamt nicht ganz ohne Folgen für die Büromärkte bleiben, sich erfahrungsgemäß jedoch erst mit einer gewissen Zeitverzögerung auswirken. Dank seiner vielfältigen Branchenstruktur zeichnet sich insbesondere der Hamburger Markt in wirtschaftlich schwächeren Zeiten durch seine Stabilität aus, weshalb es keine größeren Einbrüche geben dürfte. „Unsere Erwartungen für die Entwicklung des Hamburger Büroflächenmarktes im Jahr 2012 sind daher optimistisch. Viele Geschäfte mit langen Vorlaufzeiten, die in 2011 initiiert wurden, dürften mit großer Wahrscheinlichkeit im kommenden Jahr zum Abschluss kommen“, konstatiert Andreas Rehberg.