Fels in der Brandung – Handelsimmobilien zeigen geringere Volatilität als andere Segmente

Von Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

Das Investitionsvolumen in deutsche Einzelhandelsimmobilien hat sich 2007 – gemessen am Rekordjahr 2006 – mit 8 Mrd. Euro zwar halbiert, doch bleibt, wie Degi Research in ihrem Marktreport Deutschland 2008 „Neue Perspektiven“ feststellt, das Interesse insbesondere an der Übernahme ganzer Portfolios recht hoch. Daran hat die Kreditkrise nicht viel geändert. Fast die Hälfte (46,8%) aller Investments in Shopping Center, Fach- und Supermärkte, Discounter und Geschäftshäuser erfolgte gemäß Studie quer durch alle Bundesländer.

Unvermindert hoch ist das Interesse der britischen und US-amerikanischen Investoren, die bereits im Boomjahr 2006 die größte Investorengruppe stellten. Im norddeutschen Raum sind laut Degi Research jedoch auch vermehrt skandinavische Investoren zu beobachten, die sowohl in Bestandsimmobilien als auch in Projektentwicklungen investieren. „Trotz des veränderten Finanzmarktumfeldes gelten Einzelhandelsimmobilien wegen der allgemein verbesserten konjunkturellen Entwicklung in Deutschland – und daraus auch wieder abgeleitet steigender Mieten – weiterhin als eine der sichersten und lukrativsten Investitionsmöglichkeiten“, stellt Degi Research in ihrem Marktreport generell fest. Vergleicht man die Performance von Einzelhandelsimmobilien mit der anderer Segmenten wie Büros, dann wird sehr deutlich, dass sich Handelsimmobilien im längerfristigen Verlauf deutlich stabiler entwickeln.

So konnte im Zeitraum von 2002 bis 2006, wie Degi schreibt, bei Handelsimmobilien im Schnitt – gemessen am Total Return – eine jährliche Rendite von 4% erzielt werden. Bei Shopping Center waren es 3,5%, bei Büros war es in diesem Zeitraum dagegen nur eine Rendite von gut 1%. Beim Elf-Jahresvergleich, von 1996 bis 2006, lagen die jährlich erzielbaren Renditen für Handelsimmobilien sogar bei etwa 4,7%, bei Shopping Center waren es 4,5% und bei Büros knapp über 3%. Vor dem Hintergrund der guten Entwicklung prognostizieren die Marktforscher, dass die (Handels)-Immobilie mit Blick auf die volatilen Aktienmärkte wieder „an Substanz und nachhaltiger Werthaltigkeit gewinnt“.

Es wird zudem erwartet, dass neben den ausländischen institutionellen Investoren wie Pensionsfonds mit Fokus auf Core-Produkte auch verstärkt deutsche institutionelle Anleger Handelsimmobilien nachfragen. Hier würden jedoch Spezialfonds gegenüber der Direktanlage an Bedeutung gewinnen. Für die Jahre 2007 und 2008 prognostizieren die Degi-Marktforscher eine jährliche Rendite von 5% für Handelsimmobilien. Allerdings kommt es hier auf die Wahl des richtigen Einzelhandelsobjekts im richtigen Markt an, also in einem Segment mit nachhaltigem Wachstumspotenzial. Dabei richten die Degi-Forscher in ihrer Studie den Blick auf das Segment Shopping Center – konkret: auf Regionalcenter außerhalb der drei größten Agglomerationsräume Berlin, Hamburg und München. Diese Betriebsform habe sich außerhalb der drei großen Shopping-Metropolen hinsichtlich ihrer Wertentwicklung seit 2003 deutlich positiver entwickelt. „Auch der Mittel- bis Langfristvergleich zeigt eine bessere Performance der Regionalzentren gegenüber den drei einwohnerstärksten bundesdeutschen Einkaufsmetropolen“, heißt es in der Studie. „Begründen lässt sich das zum einen mit einer höheren Netto-Cashflow-Rendite, zum andern mit einer geringeren negativen Wertänderungsrendite in den Regionalzentren.“

Bei den Nettoanfangsrenditen sieht Degi inzwischen den unteren Wendepunkt erreicht und erwartet in der ersten Jahreshälfte 2008 zumindest stabile Werte und eine wieder steigende Tendenz im weiteren Jahresverlauf. Gegenüber Vorjahr hat die durchschnittliche Spitzenrendite von aktuell etwa 5,77% – mit unterschiedlicher Risikoprämie je nach Standort – etwa 56 Basispunkte eingebüßt. In den bedeutenden Top-Einzelhandelsmetropolen liegen die erzielbaren Renditen zwischen mindestens 4,2% in Münchens Top-Lage und maximal 5,71% in Kölner Spitzenlagen. In Mittel- und Kleinstädten liegen die Spannen zwischen mindestens 4,76 und maximal 9,15% beispielsweise in Oberhausen und Siegen. In den neuen Bundesländern reicht die Spanne von mindestens 5,5% in Erfurt und maximal 8,75% in Chemnitz. Insgesamt geben die Degi-Forscher für 2008 trotz der Turbulenzen auf den Finanzmärkten einen zuversichtlichen Ausblick für das Investment in Handelsimmobilien.

Quelle: Der Handelsimmobilien-Report, Nr. 19, 11.04.2008